集体土地和国有土地之间的区别

怡居不动产

目前的法律规定集体土地是不能进行交易的,你怎么能买到集体土地了.如果你是集体企业占用集体建设用地,可以申报集体土地转国有建设用地,但是这个过程是相当麻烦的.目前在我国审批集体土地转为国土土地的只有国务院和省级人民政府可以啊
你先到计委立项,然后到土地部门申请办理征用土地了!然后交很多费用。

具体讲：只有重大项目征地才能将集体土地转为国有土地，也必须要办理农转用等一系列的征地手续，居民个人无权改变土地性质。
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ”

第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
　　第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
　　第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
　　（一）基本农田；
　　（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
　　（三）其他土地超过七十公顷的。
　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
　　征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
　　第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
　　第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
　　被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
　　征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　　依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
　　国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
　　第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
　　第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
　　禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
　　第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
　　第五十一条 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。
　　第五十二条 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。
　　第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
　　第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
　　（一）国家机关用地和军事用地；
　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。
　　第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
　　自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
　　第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
　　第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
　　临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
　　临时使用土地期限一般不超过二年。
集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。
　　集体土地是我国土地所有制的一种形式。
　　我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。
　　（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

　　《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

　　（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”

　　（3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”

　　（4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
　　（5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
所有权的转变目前只有土地征收一条路，而获得国有土地使用权的办法是从政府获得出让，或者其他使用权人的转让。详细法律可以参考《土地管理法》
集体建设用地，是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分：乡（镇）、村企业建设用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划，应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。
集体建设用地的流转，是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者，依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人，并通过签订集体建设用地有偿使用合同，取得一定数量的土地收益的土地法律制度。
　　集体建设用地流转的主体，分流转方和受让方。流转方，既有乡（镇）、村集体经济组织等集体土地所有者所有权的行使者，还有乡（镇）、村企业等经济组织和个人等依法享有建设用地使用权益的土地使用者。受让方，即土地使用者，既可以是本集体经济组织的内部成员，也可以是其他集体经济及其成员，甚至可以是其他法人和个人。
　　当前各地集体建设用地流转的实践状况不一致，主要是受到所在地区的经济发展水平状况的制约：（1）在农村经济欠发达地区，形式上一般仅限于农民出租住宅和市场出租摊位所涉的土地流转；（2）在农村经济中等发展地区，形式上除出租住宅、摊位外，已经涉及农村企业改制、改组和盘活厂房、场地过程中的土地使用权；（3）在农村经济发达地区，以转让、出租为主的多种形式并存，更趋于灵活。同时，流转涉及的地类较全，数量也较大。可以说，建设用地流转在这些地区已得全面发展，在土地交易市场体系的地位日益重要。农村集体经济组织进行规模经营土地资产的局面已经来临。
　　当前，集体建设用地的流转形式主要包括以下几种：
　　（1）农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；
　　（2）农村房屋产权人转让、出租房产时，连带转让、出租土地使用权；
　　（3）乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租；
　　（4）农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业；
　　（5）村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目；
　　（6）经征用、补办为国有土地并输转让、出租；
　　（7）由于企业破产清算或债权债务因素，经司法裁定发生流转。
推行集体建设用地流转，有利于农村经济改革的深化，有利于农村土地法律制度的完善。正确实施建设用地流转的重要意义，应包括以下三个方面：
　　（1）维护了土地公有制和农村集体经济组织的合法权益，使土地所有权在经济上得到体现，有利于农村经济组织的进一步巩固和发展。
　　（2）有利于防止浪费土地，调动土地的合理配置，促进土地的合理利用，提高土地经济效益。
　　（3）一定程度上减轻国家、集体的经济负担，弥补农村建设资金的不足，为农村的土地开发和兴办公益事业提供经济上的保证。
　　三、建立村民股份制法人模式的土地产权制度。
当前，我国法律尚不能明确指出集体土地所有权主体。如《民法通则》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有”。这一规定没有明确指出所有权主体，导致集体、集体经济组织、村民对土地的权属显示不清。我国学者一直以来从不同角度提出了各自的观点。总的来看，无论何种观点均有其缺陷性。近年来，在物权法、民法典的创制过程中，就体现二种观点。
　　（1）一种观点认为：集体土地属于该集体全体成员共同所有。
　　《中国物权法草案建议稿》对集体土地所有权归属明确规定“属于全体居民共同所有”。
　　此观点完全引入“共同所有”的概念，又指出农村集体土地由其所涉集体的内部成员共同享有权利（占有、使用、收益、处分四项权能），共同受“不得划分份额，不得转让继承”的限制。而内部成员直接享有权利则体现在使用土地方面和土地收益方面。这一观点有其缺陷：
　　①集体、全体成员因出生、婚姻、死亡迁徙等原因始终处于动态，是一个变量。这使得集体组织在确定所有者具体权属和土地收益分配的操作上产生极困难。
　　②共同所有的观点，与我国农村现阶段“乡（镇）、村集体所有”所有制相冲突。现阶段，农村集体土地事实上由村、村民小组、乡镇实际控制。
　　③共同所有的观点，容易引起土地私有化，会背离社会主义土地公有制原则。
　　（2）另一种观点认为：集体土地由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。
　　《中国民法典（草案）》的物权法编第六章第五十八条的规定“农村集体土地属于村农民集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”
此观点的产生，实际上学者们已经注意到前一观点的缺陷性，于是提出“集体土地属于农村集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”但这一提法仍没有解决问题的结症。
　　其缺陷性体现在：
　　（1）对集体所有权主体不予明确“农村集体所有”是一个模糊概念。看该款表述，所有权主体，既不是农民，也不是集体经济组织或村民委员会。
　　（2）集体土地受益者——农民，如何从所有权行使者获得的权益，由于缺乏法律依据造成权益实现困难。
　　（3）“村集体经济组织”又是不明确概念。
　　因此，法律应当明确规定集体土地所有权主体为股份制法人，可表述为“农村集体土地属于村集体经济组织成立的股份制法人所有”。同时也可规定股份制法人可以是村经济合作社或是村土地资产经营公司，可以是乡镇资产经营公司或乡镇土地资产经营公司。作为村集体内部成员或乡镇集体内部成员的每个村民以股份制形式，享有与其他成员平等的使用上收益上权益。股份制法人则代表全体股份成员的利益。两者产权关系，股份制法人与村民的财产权相互独立，各自承担自己的民事责任，村民对股份制法人则享有较公司股东更广泛的权利的成员权。这种权利，不仅限于表决权，收益权等股东权利，它还应包括特有的股份法人资产流转使用权和股份制法人投资的公共设施、公益设施使用权利等等。股份制法人的设立，同时引入类似公司法上的股东会、董事会模式的议事规则，使其具有现代理念决策机制，从而保证其对集体土地的权益行使更加规范。
　　采用股份制法人模式是基于如下几个因素：
　　（1）股份制法人为集体土地所有者、经营者，并不需要改变我国农村土地的结构状况，也不是对现行集体土地所有制的根本改变，它只是对集体土地所有权主体的确认。股份制法人作为集体土地所有者，是对我国农村土地现状的承认，并没有根本否定村、村民小组、乡镇是事实上土地所有者的状况。
　　（2）股份制法人为集体土地所有者、经营者，符合我国社会主义土地公有制性质，明确了法律上的土地所有权关系。其对本集体所有的土地享有法人所有权与农村集体所有制的性质相符合。
（3）股份制法人作为集体土地所有者，从而排除“村集体经济组织”的模糊概念，排除“村民委员会、乡镇人民政府”非经济主体的概念，显得更为科学。

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