实用干货！避开购房合同中的坑，一定要掌握这几个知识点

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从去年开始，不少城市二手成交量已超过新房，存量房时代已然来临。
而在此前的新房市场中，新房合同一般是制式合同，基本上没有可以修改的地方，因此尽管很多人已经购买过房产，但真正对购房合同了解的人并不多。
而随着存量房市场到来，越来越多的人需要跟二手房打交道。
购买二手房时，整个流程中的风险几乎都需要买家承担，中介说得再完美，真出了事儿他们只会迅速把自己撇清，烂摊子还得自己处理。
二手房交易过程中，大家普遍都没有请律师的习惯，因此只能自己在合同方面把好关，尽量降低风险。
今天给大家梳理了购房合同中需要重点注意的地方，希望对大家有用。
1
基本信息
在2016年楼市上涨期间，朋友购房时就曾遇到过用假房本骗取定金的骗子。
那套房子价格低于市场价十几万，很有诱惑力，但卖方表示急用钱，要求付近百万的高额定金，远超正常定金标准。
好在这位朋友也算久经沙场留了个心眼，坚持面谈并要求对方出示房本，并从房本细节上看出了猫腻。

再加上对方当天一再坚持只签定金合同，不签买卖合同等疑点，最终放弃购买这套房产，算是躲过一劫。
虽然这样的案例并不常见，但也值得警醒。
房子属于大额交易，所涉金额少则几十万多则上千万，核实好房屋信息、卖房者信息是重中之重。
一般情况下，面谈时中介都会让卖房者带上身份证、房本、契税票等证件，面谈过程中还可以通过询问卖房原因、聊当初的购房细节等来辅助判断。
不核对好真实信息千万别交定金，特别是大额定金。
在二手房交易过程中，不少中介都会做房屋核验，也就是到房管局查验该房屋的真实信息，以及是否有查封，其他抵押等。
如果你的中介不提供此项服务，则可以选择与业主一同去查验，基本信息准确是合同有效的前提。
2
备件是否齐全
签合同只需要房主本人签署就行？大错特错！
签完合同后，卖方配偶反悔，造成合同无效的案例数不胜数，在房价上涨时尤为突出。
没有签署配偶同意出售证明的情况下，即使真到了打官司那一步，买家也很难胜诉。
因此只要卖方已婚，无论房屋是否单独所有，都需要配偶签一份配偶同意出售证明。

如配偶无法到场，可让卖家签署一份：关于配偶同意出售的承诺书，并保证在一定时间内补齐配偶同意出售证明。
此外一些产权复杂的房屋，多人共有一套房屋，人一多事儿就多意见很难统一，而且每个交易节点都需要每一位共有权人，及其配偶签字。
在实际购买过程中，除非实在没得选，尽量避开这种产权复杂，或有产权纠纷的房屋。
3
明确时间节点
二手房需要办理的事儿太多。
解押、申请贷款、缴税、过户等等都需要时间，短则一个月，长则几个月。
以下图为例，每一个节点出现延误都会影响整体进度推进。

因此必须在合同中约定好每个节点对应的时间，哪怕时间留宽裕一些，也一定要写到具体的时间，并约定违约责任。
否则一旦市场变动，对方不配合或故意拖延，都会陷入僵局。
4
定死三方违约责任
很多人只注重买卖合同，却忽视了“补充协议”。
实则补充协议极其重要，几乎所有二手房补充协议中都会有这么一句话：如买卖合同与补充协议条款发生冲突，以补充协议为准。
这句话充分说明了补充协议的效力和分量。
因此签署合同时，要对买卖双方可能会出现的各类违约情形，在补充协议中再次做好约定，包括每个节点的违约情况，违约金赔付标准等。
在二手房交易中，买卖双方都有违约责任，但千万别把中介漏掉了。
在房屋买卖合同中，关于中介的违约责任往往匆匆带过，中介给的居间协议还会把自己的责任都撇干净。
因此也需要在补充协议中把中介的责任确认下来，其中包括房屋核验、办理贷款，缴税，过户等等。
以避免中介收完中介费，不积极办理业务，把事情一概推给买卖双方。
此外还有一点需要注意，买新房也必须详细了解补充协议，一般开发商给你挖的坑都埋在补充协议里，一不小心就会上当。
5
物业交割
物业交割也是房产纠纷多发的重灾区。
常有在楼市上行期，原房主卖完房，房价还在一路上涨，最终不甘心，把屋物品马桶、油烟机、窗帘杆等拆了个干净；
也有交易过程不愉快，卖家报复性损毁屋内设施，留下一片狼藉的案例。
根源就在于没有留物业交割保证金，合同上没写明留存物品出的纰漏。
实际买卖中也发生过，恶意欠缴物业费、水电费长达十几年的，买家购买后要补缴几万块的费用才能正常使用的情况。
为防止这类事件，在合同就要约定物业交割时房屋内留存的物品情况，需要做详细的登记，最好拍照留档。
当然，最重要的是留存物业交割保证金，如果有上述行为，则可以从物业保证金中抵扣，对卖家也有一定约束。
此外，在户口紧张的一线城市，户口也最纠纷高发区。
一线城市的户口大多涉及学区等问题，户口无法迁走的房屋，无论是不是学区房，都会折价，学区房还存在占用学区名额的隐患。
而且法院和公安局不是一个系统，诉讼判决也没办法要求公安局强行迁户口，所以我们最好在合同中约定，户口的迁出日期和违约情况。
迁户口是一个漫长的过程，以上海为例，在买房全部流程走完之后，最理想的情况下，起码需要5个月才能迁走，如果不理想，拖几年也是有可能的。
所以，在有必要的情况下最好也留存一定的户口保证金。
6
放款方心安
过完户，买卖流程就算走完了吗？实则，只有等到银行的尾款放下来之后，才算彻底完成购房手续。
因此，即使过完户后，也要随时跟进放款情况。
正常情况下，银行只要下了批贷函一般都会放款，但也有不少银行出于资金安全考虑，会在放款前再次核查客户的征信。
如果在批贷和放款前的这段时间内，客户的征信出现了大的瑕疵，银行也会拒绝放款。
所以贷款批下来之前千万别产生其他的借贷或逾期等行为，不然很有可能影响放款，造成违约。
等尾款到达卖家账户，整个购房流程才算真正结束。
时至今日，我国二手房市场仍然不规范，中介从业人员素质参差不齐。
一些小中介出的买卖合同就薄薄的几页纸，后期如果真的有什么问题，只会是一堆麻烦事儿。
签订购房合同作为买房至关重要的环节，一定要慎重对待。
对于不太了解合同内容的购房者而言，很有必要先让中介提供一下他们的签约范本，并提前做功课仔细阅读购房合同中的每一项条款，以免自身利益受损。