市民购房需谨慎 “五证两书”要核实好

jalin

首先检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如有必要，还要抄下证件的号码。

那么怎么样看待“五证”？业内人士认为，这五证最主要的应该看两证，一个是《国有土地使用证》，一个是《预售许可证》，看准确了这两证，一般就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。面对置业顾问，我们经常听到的是这样一些声音：如果你现在不买，等下就被别人买走了；没有预售证，我们怎么敢在这里卖……

资质审核是重点

对于开发商的资质审核，这可是重点，一个守信用的开发商是买房不受欺骗的关键。因为现在的房地产产业相当混乱，有关部门对这一部分的监管也不是十分的到位，所以这就要求买房者要有足够的戒心，不要相信开发商口头上的话。一切只看文件，合同及相关的证件。一个有资格的开发商应该具有以下证件：1.如果开发商是由几个股东联合投资的，应该考查每个分股东的“企业法人资格证书”（营业执照）。2.开发商本身的最新“营业执照”。有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。3.开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等。4.除此以外还应该审核开发商关于此项目的开发证件是否齐全。即上面所说的“五证两书”。

签订合同需细心

当所有的资格认证都弄明白后，就得与开发商签订购房协议。这是现在买房中产生问题最多的地方，购房协议是购房者在没有其他担保方式下唯一的保证自己合法权益的凭证，所以在签订协议时一定要将双方的权力及义务表述清楚。购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题：

1.合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2.同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确， 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3.房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4.其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体 结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5.违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。

一般承担违约责任的违约事项包括：（1） 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；（2） 购房者不按期付款；（3） 开发商不按期交房；（4） 面积变动超过约定幅度；（5）房屋装修标准、质量不合要求；（6）产权过户手续不全或不能按期办理。

买房是件大事，也是件辛苦的事，以上所说的仅是重点注意的问题，购房者在买房时还得擦亮双眼，以免受到不必要的损失。