2021年起，房屋买卖、租赁、产权这样办……

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　　房屋产权新规

从2021年起

每套大产权房子

都拥有三种不同的物权属性

分别是

　　土地使用权

　　房屋产权

　　居住权

　　居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。

　　01

　　房主老李年事已高、需要人照料，但又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖钱又不够。他该怎么办？

　　答案

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　　按照2021年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。

　　02

　　老李的保姆对老李照料有加，老李怕自己过世后保姆没地方住，他该怎么办？

　　答案

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　　老李可以与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。

　　03

　　小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割，他能顺利分割财产吗？

　　答案

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　　由于房子设了居住权，如果小李的丈母娘、老丈人不愿意搬走，小李无法把房子卖了，房子不能变现，财产可能也一直得不到分割。

　　类似可能还有很多。居住权设立初衷，是让一些只有一套房的人，或者不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦，具体情况还需具体分析。

　　根据《民法典》规定，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。但需要说明的是，续期费用目前尚没有明细出台。

　　其次，商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。

　　租房

　　新规

　　根据《民法典》规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。

　　比如有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主就是违规的。

　　厨房、阳台、储藏室、卫生间等非居住空间，顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等自建、违建空间都不得用于出租，否则可能面临罚款。

　　之前房东会随着租赁市场的好坏，随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。

　　其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

　　“买卖不破租赁”，假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。

　　很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往存在问题，这类房子禁止对外出租。

　　房屋买卖新规

　　在以前，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。

　　但2021年后，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

　　根据《民法典》规定，如果用中介服务获得了交易资源之后逃单的话，中介有权起诉。

　　根据《民法典》规定，因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，不要与法拍房搞混了。

以上这些新规

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