房地产进入“淘汰赛”，挤泡沫、集中供地，开发商真正的考验来了

yanli

                                                                                                                                                                                                        过去我们经常说房地产行业已经告别传统的开发模式，这既有房地产自身发展周期的原因，同时也有房子是用来住的不是用来炒的这个新的定位，说新也不新，已经执行4年多时间了，但对传统发展模式而言又是全新的，是需要整个行业都要面对的。
这其中既包括地方也包括开发商，更有购房者。如果说过去的开发商所面临的是温水煮青蛙式的大洗牌，那么今年包括接下来的时间可能是开发商真正进入最后决赛的时候了，从而真正开启“淘汰模式”。
近日，银保监会的一番讲话，让舆论热点再次聚焦在房地产风险上。与其说是讲话，更不如说是向房地产行业发出的警告。房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，会上还披露了一项数据颇有深意——2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这是什么意思呢？我认为，既是对我们调控应对市场的新举措有了成绩，同时也是意味着房地产信贷供给端已经开始了大调整，增速减缓是对房地产行业降温的手段，也是目的。
那么直接受影响的就是开发商。你想啊，减少房地产对信贷资源的过度挤占，是为了避免房地产市场的盲目加杠杆扩张，实际上是脱虚向实的真实需要，可以让实体经济有更好的发展空间，事实上效果是有了。另外，信贷收紧对购房者也是有影响的，购房者会更加理性，而购房者一旦理性了，对开发商又是一个巨大的挑战。
一定程度上可以说，开发商的压力要比购房者大多了。或许很多人不服，这个不争论，反正大家都将不容易。
所有的工作必须围绕让房地产回归居住属性、减少投资投机的金融化属性上多下功夫，不仅需要从房地产市场着手调控，更需要多管齐下。努力从信贷供给端严把关，完善房地产调控长效机制，积极稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
这就等于给房地产行业下了硬指标，必须严控资金，收紧信贷是一个持续的过程，因为金融化泡沫化倾向还是存在的，所以开发商必须接受这次挑战。
还有一个消息，2月24日，有传一份文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。近日天津、郑州等城市已经开始对供地的相关规定做了部署，这在侧面证实了传闻。
过去的供地模式显然有问题，地方的节奏很容易更加激发开发商炒作的欲望，地一点点出，开发商集中抢，地价飞涨，地王横飞。如果实现了新的供地模式，一定程度上可以缓解开发商拿地溢价率高问题，从而遏制房价过快上涨。
这样一来，实际上开发商之间的竞争就变得更加激烈了。集中供地无疑对房企资金要求更高，开发商需要调整销售节奏，确保在供地前储备大量资金。开发商拿地也会变得更加理性和谨慎，过去开发商很容易冲动拿地，还可能会激发房企联合拿地，共担资金压力。
对于房企的影响，我们都知道市场是分化的，房企也是分化的，但是对于集中供地的影响，有不同的声音。
比如说，中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，以前零散式供地，中小型企业尚可以参与其中，但像这种集中供地，土地供应量陡然增大的情况往往就变成头部大型房企发挥优势舞台。
而张大伟则认为集中供地下，龙头房企很可能害怕错过补仓机会而抢地王，非热点地块很可能出现流标。中小房企开发商也可能因此而“捡漏”，变得“有肉吃”。
我认为虽然说得都没问题，但是无论哪种供地模式，还是有实力的大型房企说了算。过去即便是有中小房企参与，可能顶多也是参与，在拿地上并不占优势。如今，更加考验开发商的资金实力，中小房企机会依然不大。即使你拿到了非热点地区的土地，你就能有机会了吗？
再次也提醒各大房企，2021年以来，房企拿地积极性提高了，多地土地出让数量增长明显。但同时更需要谨慎了，不能再为了盲目拿地而盲目拿地，还是那句，资金雄厚的大型房企拥有更多拿地机会。为了争当资金雄厚的大型房企，那竞争可比拿地更激烈多了。