9月起，楼市或出现3个“反转”

yanli

                                                                                                                                                                                                        这几天一出门，感到秋意越来越浓了，天高云淡，丝丝凉风吹过，燥热的感觉终于褪去了。
不止是天气，房地产市场也感受到了久违的凉意。
在1-8月份，我们看到长三角、珠三角地区又涌现了一大堆的地王，深圳、杭州、宁波多地出现了抢房的热潮，开发商兜里有了钱，楼盘有了回款，似乎腰杆又硬了起来。
但现在看来，开发商真得准备过紧日子了。
三道红线，不是说着玩的。
据21世纪经济报道的消息，接下来，房地产企业有息债务规模将受到控制，相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
开发商这么多家，具体是怎么按照红线来筛选呢？
根据中国房地产报的报道，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加，说白了，就是不能再发债借钱了，这对仰仗现金流周转的高负债房企来说，无异于雪上加霜。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
难怪融创老板孙宏斌在8月26日的业绩会上说，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”
这一番话，也代表了各大龙头房企对未来楼市走向的看法。
事实上，地产商的生存状况只是一个侧面，综合地价、房价多个角度来看，与1-8月份形成鲜明对比的是：9月份，楼市可能会出现3个“反转”。
1，土地市场的降温已是“板上钉钉”。
土地市场，是房地产行业的源头，地价的变动，必然会传导到房价、地产商盖房成本、销售端等多个环节。
克而瑞8月份发布的报告显示，全国平均地价出现结构性下跌，降至2863元/平方米，相比上月下降了4%。
值得注意的是：这是年内首次“成交量+地价”出现了下降。
具体来看，二线城市由于南京、宁波等主力供地区域向郊区等非热点区域转移，因此成交均价较上月明显下滑，降至4528元/平方米，环比下降了11%；
三四线城市因无锡、东莞等高地价的热点三四线成交量明显减少影响，平均地价回落至2000元/平方米以下，7月平均楼板价为1911元/平方米，环比下滑了10%。
照这样的趋势，9月份土地市场的表现依旧不会太乐观。
2，房企开始“补窟窿”。
前8个月，我们见惯了房价飞涨的城市一茬接一茬的冒出来，没办法，宽松的信贷环境下，开发商手里有了钱，投机客看到利率下降，房产成了资产保值的最佳标的。
但是，按照历年规律来看，房价的反转也近在眼前，9月份的“打折季”很难避免。
历年的3-5月份，各行各业复工，银行信贷额度充裕，房企融资压力减小，不少被压制的购房需求开始释放，楼市“小阳春”随之产生。
但是，8月份之后，回款才是房企的当务之急，只有通过降价，才能实现“高周转”，尤其碰到了今年的3道红线，为了能够满足负债率、现金短债比的要求，只有补充现金，补上资金的“窟窿”，才是王道。
以2019年8月份为例，恒大在全国范围内展开“抢收行动”，掀起打折促销的大幕，随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。
历史是相似的，今年依然。
3，调控或继续加码。
综合楼市动态来看，9月份极有可能会成为房地产市场的“调控月”。
拿近期来说，地方上已经先有行动了。
杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市相继出手，限购、限售、限贷措施纷纷拿到台面上来。
以深圳为例，3年落户+3年社保才能买房，直接打掉了不少炒房客的投机需求，杭州有7户家庭因提供的无房证明存在虚假、失实情况（冒充无房户），被禁止购房摇号一年。
房价领涨全国的宁波，限购范围直接扩大至市五区，东莞更是一个月内两次升级了调控的力度。
各个城市的密集动作，只能称之为“热身”，还远远没有到“放大招”的时刻，展望9月，近期召开的房企座谈会已经释放出了明确的信号。
据澎湃新闻报道，参加会议的房企包括12家，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
这些开发商，现在只是给他们提了个醒，后续可能会有更严厉的措施拿到台面上来。
对购房者来说，接下来要远离2类房子。
第一类，资金实力弱的开发商，打折也不要买。
如果是资金实力雄厚的开发商，接下来可能会有特价房、精装改毛坯、工抵房等一系列噱头，购房者擦亮眼睛看是否真降价即可，这些房企融资话语权较大，一般不会出什么问题。
怕的就是那些中小开发商，没实力，没资金，合作操盘又是烂尾，四处拿地项目却又停工，指望在金九银十降价“浑水摸鱼”，就算降价幅度再大，购房者也要远离。
第二类，远郊区域的楼盘。
现在很多地方的房子都盖到了远郊，土地出让也都扩张到了三环甚至四环外，有的卫星城和都市圈的房价也水涨船高。
因为价格基数低，这些地方在房价高涨时期可能会有不错的爆发力，但在楼市下行阶段，最先降价的必然是远郊区域的楼盘，而且很有可能降的“深不见底”，如果你想买房，不要图一时的便宜，小心抄底抄在了“半山腰”。
蓝白之所以判断房地产市场接下来会走弱，归根结底，还是因为今年前半段的地价、房价涨幅太不合理，已经偏离了经济基本面，在“房住不炒”的框架下，为了实现国内国际“双循环”，下一步，楼市给其他行业“让路”是必然的。
正如中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞所说：目前高房价已经对消费产生了很大的挤出作用，要扩大国内的消费市场，必须让房地产回归到“住”的定位上来，让房价回归到合理的水平，从而加快构建国内消费端的体系。