又被房价刺痛了！为何房价总是暴涨暴跌？核心因素正悄悄变化

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又被房价刺痛了！
两三千万深圳豪宅开盘三次全部被秒光，甚至又爆出上百万“喝茶费”，被深圳住建局紧急叫停！
豪宅、秒光、百万喝茶费等超级看涨词汇刺激神经的同时，又有消息爆出，深圳豪宅降价千万，北京3年超10万家庭购房亏100万+，来个反差刺激！
房价到底是涨还是跌？已经蒙圈了！

01
为何房价总是暴涨暴跌？
在媒体上，楼市的确很火爆；但是，在统计数据上，楼市却相当冷静。
很多人不知道，媒体的写作特征是，找突出案例。只有个例特征非常突出，它们才会成为媒体的一个“选题”。
一个楼盘，如果没有被秒光，没有天价喝茶费，不会得到媒体的关注；一个楼盘，价格没有腰斩，售楼处没有砸桌子，也不会得到媒体的关注。
所以，大家从媒体上获得的信息就非常极端：房价要么暴涨，要么腰斩，就没有正常过。
如果你记忆力好，肯定会精神分裂。不是昨天还说这个城市房价暴涨么？怎么今天又暴跌？一会暴涨一会暴跌？这是因为，一个城市里面，有的楼盘火爆，有的楼盘冷清，都被爆了出来而已。
这是行为金融学里面的，典型的可得性偏差（Availability Bias）。
意思是，谎言听了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇报道说一个楼盘涨价，明天看了一篇报道说一个楼盘涨价，那么你一定会觉得所有房价都在涨。
这是认知的缺陷！我们更容易被自己所看到或者听到的东西影响，而不是用统计学知识去思考问题。
必须得承认，人与人之间的认知水平差距很大，有些人就是无法认知复杂的事情。
如果你提醒一下，这只是个例，要看整体情况，有些固执的人甚至会骂你，因为他们只相信自己看到的事情。
关键是，很多人不知道，自己所见所闻，也是经过“选择”的；很多人也区分不开，个体案例、区域形势，以及整体局势之间的差别。
真正的科学认知，就是看见深圳个别豪宅楼盘被秒光，只代表这个楼盘火爆。它不代表深圳豪宅市场复苏，不代表深圳房地产复苏，更不代表全国房地产复苏。
按照逻辑推断，深圳豪宅市场可能，注意是，可能在复苏，但是具体有没有复苏，还得看统计数据；
按照逻辑可以进一步往下推断，深圳的房地产市场，“可能”在复苏，但是具体有么有复苏，也得看统计数据。
楼市统计数据什么样子呢？
据深圳中原数据，3月份，深圳二手房卖掉8008套，环比增长3.8倍，同比增长76%；新房卖掉3152套，环比增长279.8%；成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。
再对比一下2月份数据，2月，深圳二手房住宅成交了1667套，同比下跌16.5%、环比下跌77.8%，成交套数创2012年3月以来的新低。
可以很明确的得出结论：深圳房地产成交，确实很火爆。
成交量火爆，也不代表房价暴涨。3月份，深圳二手房的房价还下跌了1.21%，均价下跌了897元。
于是，深圳房地产市场就很清楚了：深圳3月份二手房成交量确实大幅飙升，中介业务也多了起来，但是深圳的房价却相当平稳，不仅没有大幅上涨，还小幅下跌了1.2%。
这根本没法简单的概括为，深圳楼市到底火爆不火爆，因为没有一个约定俗成的标准。
成交量暴增，房价还有所下跌，你说，这种情况到底叫火爆，还是叫不火爆？看问题别这么简单嘛。
再来看全国的情况。
2月份，全国售楼处都关门了，交易量暴跌80%-90%。3月份，全国差不多都开工了，成交量肯定比2月份火爆，跟深圳差不多。
全国房价啥情况呢？
据诸葛找房数据研究中心监测数据，3月，全国100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米，环比微涨0.08%，同比上涨0.90%，涨幅收窄0.19个百分点。

所以，全国楼市的故事就很清晰了，房地产确实成交量在暴涨，中介也开始很忙碌，但是房价总体仍然很稳定，没有明显上涨。
大家看到的“秒光盘”，“日光盘”，“百万茶水费”等等，只能说明极个别楼盘火爆，不代表深圳整体楼市，也不代表全国楼市。
更不代表，未来房地产市场会火爆！
02
不卖地，房价深圳化；卖地，房价长沙化！
3月份，进入万元大关的城市又多了两个，分别是连云港和日照。
当下，全国已经有73个城市的二手房均价超过万元，其中最奇葩的是，长沙。
最新数据显示，长沙3月份二手房均价11101元，排名第60位。要知道，长沙GDP排名可是全国第14！
经济超强，房价超低，长沙很幸福。
2019年，长沙房价收入比仅6.4，全国50城房价收入比倒数第一，买房全国最轻松，工作6年就能在长沙买一套房，真是太幸福了！
为什么？为什么？
政策调控？从2016年，长沙就推出房7条，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多个楼市政策文件。
问题是，长沙房价不涨，也不是从2016年开始的啊。十多年了，房价一直都没怎么涨。
再说了，有些城市，房地产调控政策也没少，但是房价还蹭蹭的飙升。
还有的城市，甚至限定房价每年涨幅不超过5%，结果一个季度就涨了5%，脸打得啪啪响！
长沙房价不涨的根本原因是，单位房、福利房泛滥，而且价格超低。
在长沙，公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类，基本都有单位自建房，正规编制员工都有房子分。
直到2010年，仍然有单位跟开发商合作。基本上，长沙本地人，每家每户都有房子，而且还不止一套，差不多都是上百平的大房子。
长沙的单位房和福利房的比例非常高，没有见到过具体的统计数据，但是根据个人体验来估计，起码能占到市场存量的40%-50%。
这些单位房和福利房有一个特征，价格特别便宜，比市场价便宜20%，甚至便宜50%。
这不是个例，大家可以看一下，凡是经济还不错，房价却不怎么高的城市，比如重庆、西安等地，基本上都是，单位房、福利房占比非常高！
现在，长沙每年仍然供应大量土地，绝对不比其他二线城市少，但是限价地占比非常高，所以土地出让金收入并不高。
看出来了吧？房价的问题，其实是房屋供给的问题。
再往下进一步延伸，房价问题，归根结底，就是土地供给问题。
满足居住需求，打击炒房，控制房价，实现“房住不炒”，增加土地供给，增加房屋供给是唯一出路！
理解这一点后，就特别容易理解深圳的房地产市场了。
为啥每次调控放松，深圳最先反弹？为何深圳房价全国第一？因为缺地！
大家以后看见当地卖地，别再瞎喷了。房价高，不是因为城市卖地太多，而是卖地太少了！
卖地的多与少，直接决定了城市房价，到底是“深圳化”，还是“长沙化”！
超级巨头诞生 土地市场悄悄变化！
价格，都是由议价能力强的一方决定。
楼市低迷的时候，房价由购房者“决定”；楼市复苏的时候，房价由开发商“决定”。但是，无论市场好坏，房价归根结底，都是由土地出让方决定。
房住不炒推进四年多，土地市场终于要大变化了，有两个大新闻大家没有重视。
第一个新闻，3月31日，国资委官网发布公告，去年7月份组建的中国融通集团，正式被纳入央企名录。
央企那么多，为何中国融通这么重要呢？
首先，规模非常庞大，排位名第十，仅次于核工业、航天、航空、兵工、兵装等军工央企，但是要比中石油、中石化、国家电网等央企排名靠前。
其次，业务跟地产密切相关，主营业务包括房地产、农业、酒店及旅游业等十多个领域，前华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生，担任旗下房地产业务总经理。
最后，公司业务覆盖全国，在各省市基本都设有子公司和分公司，处理和经营全国各地军队闲置的土地、物业等等。
又一家地产巨头诞生，手里掌握着庞大的土地资源，总资产规模几万亿，是继中国铁路总公司后最大的央企。
新地产巨头下场，必定要搞出些动静，这意味着，房地产市场，供给会大幅增加！
什么碧万恒融，根本不是一个等级！
第二个新闻，2020年3月，国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，下放农用地转为建设用地的审批权限。
本次审批权下放到地方，赋予地方政府更大的用地自主权，必定促进“农转建”、“农村土地征收”效率的提升，土地市场供给畅通无阻。
当下，我们的土地市场，绝对不能放开了可劲儿造，毕竟还有18亿亩红线要守护，还得保证粮食安全。
当下的土地政策，发力点也都在盘活存量，以及提升供地效率上。
实际上，这两点做好了，我们城市建房子的土地完全够用！
当下所有的短缺，都是结构性短缺，有的地方土地浪费严重，厂房常年空着不用，有的地方供不应求，住宅用地频现地王。
记住一点，只要土地市场没有变化，任何调控政策都只是暂时的，不会从根本上改变房价大趋势。
从农村“三块地”，到城市存量土地，土地市场改革一直在稳步推进。
土地市场“巨变”似乎越来越近，楼市也一样！