三四线房子卖不动了？返乡客流量下降75%，1997年以来首次

公道哥

                                                                                                                                                                                                        三四线城市的房子，有点卖不动了。
国家统计局数据显示，2020年，70个大中城市中的三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.4%。
然而，包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市，二手房价跌回到一年前。
其中，跌幅最大的是黑龙江牡丹江市，跌幅达10%，相比5年前亦下跌了1.6%，这也是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。
四川南充跌幅为5.4%，广西北海跌幅则为3.5%，四川泸州跌幅为3.1%，广东湛江跌幅为2.1%。
三四线城市的房价，在2015-2017年这个阶段，受棚改货币化影响，可以称之为“突飞猛进”，在全款拆迁户的哄抬之下，体量本就极小的三四线楼市，房价迅速抬升，翻倍的城市也不在少数，地市逼近两万，县城房价破万的也不在少数。
为什么转眼之间，才两年功夫，就开始步入“漫漫熊途”了？
答案很明显：棚改货币化政策退出，拆迁不再给巨额现金，小城市人口常年流出，没了购买力，房价自然没有上涨基础。
在2021年，这样的趋势会加剧，一个很重要的原因是：返乡置业潮没了。
对购房者来说，每年过节时的长假，是难得的看房、购房时机。
曾有根据机构统计，52.7%漂一族有返乡置业意向，90后成回乡购房的中坚力量，三四线是返乡置业主力城市，而50-100万的房子最受青睐。
对房企而言，每年1-2月份，正是年前冲业绩的绝佳机会，尤其是三四线城市的中小房企，本来去年就不好过，复工复产后都跑到一二线城市工作了，没了棚改货币化的推动，越来越多的小城市房价坠入泥潭，就等着春节前这一波返乡潮，铆足劲要降价促销多回款。
在中西部的三四线城市，返乡置业带来的销量，甚至能占到全年销售额的40%以上。
然而，随着“就地过年”的风潮开始流行，返乡客流的下降是可以预见的事。
海通证券宏观分析师梁中华2月6日发文称，春运开启6天以来，全国返乡人员规模远不及往年，日均旅客发送量仅为1769.9万人次，较2020年同期下滑75.6%。
尤其是公路同比降幅逐日扩大，高速公路车流量较往年同期也明显下滑。
在往年春节前夕，城市迁徙回升趋势显著，而今年不仅迁徙指数与往年同期差距较大，并且波动较小，趋于平稳。其中，北京、上海、深圳等一线城市的趋势尤为明显。
而从市内交通情况看，过去春节期间，由于外来人口批量返乡，大城市的地铁客流量趋势性下滑，交通拥堵也会得以缓解。但是考虑到今年返乡规模骤减，上述趋势或不及往年明显。
据交通运输部运输服务司副司长王绣春披露，预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右。
考虑到返乡检测新规公布后，又有相当一部分人将取消返乡行程，不排除实际规模将低于预计的数字，甚至比2020年的更低。
17亿人次的流动，与往年相比，只相当于1997年的水平。
也就是说，这是1997年以来首次出现的大规模客流下降，没有人回来，就相当于没有“购房需求”，这对本就不太景气的三四线楼市而言，无异于雪上加霜。
事实上，就算没有此次返乡客流骤降，三四线的日子也不好过。
仍以统计局的70城房价指数为例，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌，跌幅位居前十位为牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南。
比较2019年的数据，70个大中城市中有54个城市二手房是上涨的，下跌的只有16个城市。
这说明：在2020年，全国二手房市场的分化，比2019年更加显著，房价下跌的中小城市增多，分化正在加剧。
经济学家李迅雷认为：房价涨跌或将呈现“二八现象”。
2019年，人口净流入量最大的两个省份分别是浙江和广东，在2020年，二手房涨幅最大的两个城市分别是深圳和宁波，分别属于广东和浙江。
京沪广深等“金字塔尖”的城市，哪怕限购门槛多么严苛，依然会受到购房者的青睐，未来也将是调控与房价“博弈”程度最激烈的地方。
而那些人口常年流出，只能指望棚改货币化、返乡客流带来销量的三四线城市，当地产业无法提供充足的就业机会，缺少金融、IT、服务业岗位，没有大规模信贷、储蓄资金支撑，终究会在时间的长河里露出“真面目”。