黑居易：物业税是一颗摧毁高房价的核弹

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作者：陈智富

   要点：1、开征房产物业税是中央政府的无奈之举，也是英明之举，更是必然之举；

          2、开征房产物业税将迫使炒房客尽快出货，越快越好，将引爆存量房这颗定时炸弹，促使房价大跌。

          3、开征房产物业税先从闲置房开始，不宜短期内迅速推向普通居民的首次购房。

   沉默多时、一向优柔的国务院终于重拳出击、动真格了，决定研究出台房产物业税了，这无疑是一颗摧毁高房价的核弹。早在去年国庆前后，针对楼市的滞涨局面以及各地政府救楼市，黑居易就撰文《黑居易：征收商品房闲置税将是政府救楼市最后杀手锏》，指出房产物业税是促进楼市健康发展的必然手段。当时，黑居易奉劝炒房客尽早出仓自保，“要救活房产市场，只有降价这条路，这是不言自明的道理。只是房产商和地方政府不到黄河心不死，还是绞尽脑汁地想花招避免这条正确的道路。从现实情况来，各地方政府救楼市的结果只会是适得其反，萎靡不振的成交量不仅没有多大的起色，反而一路下行。随着时间的推移（3个月或者半年时间），如果状况不能得到改观（这是必然的），到时候中央政府恐怕不得不使出最后的杀手锏——祭出征收闲置房契税的大旗，到时候炒房客恐怕只有哭爹喊娘的份了。所以，在这半年的缓冲时间内，所有的炒房客也不要和顽固不冥的房产商一样执迷不悟，依然做着坐收渔利的迷梦，否则一损俱损，船翻人亡，划不来。聪明的炒房客，应该是趁着这段时间，赶紧出仓，一了百了，心里清净，不必烦恼。”

如今，随着国务院的一声令下，房产商和炒房客都没有了退路，只能任由经济规律的车轮碾过。那么，黑居易在2008年底的预言——2009年房价暴降（黑居易：不必怀疑09年房价暴降的可能性和黑居易：2008年，房价微降；2009年，房价暴降。）——将得以实现。对此，黑居易举双手赞成，也希望各种细化举措尽早出台。
   首先，出台房产物业税是国家鉴于经济危机逐步深化的现实状况、财政拮据局面日益形成而不得不采取的举措。这次国务院提出的指导意见是关于深化财税改革的一篮子计划，房地产物业税是一个重要的突破口和税源大头。2008年，国家财税虽然突破6万亿大关，但是财政赤字也创纪录地达到了9000亿。值得注意的是，我国财税的征收有寅吃卯粮的习惯，即提前征收。然而，国家经济复苏不可一蹴而就，为了刺激经济、扩大内需、提振制造业，既出台了4万亿的刺激经济政策，又要出台了各种减税政策，中小企业资金优惠政策等，支出与收入的比重日益失衡，入不敷出的局面更加严重。节流开源成为必然的选择，节流工作，国务院早就作了安排，包括削减政府开支，规定减少出国考察，提倡节能减排等，但是这毕竟是小敲小打，关键还是要开源。
   具体到房地产而言，政府经过一年多的救市，本希望通过提供财税、利率优惠等来刺激楼市的繁荣，从而为税收工作创造不竭源泉。可是，自立为王的地方诸侯和旻顽不化的房产商，只管自己的利益，丝毫不给中央的面子，中央的四两拨千斤的政策意图彻底失败。春节前后，中央政府意识到地方政府和房产商的不合作，无奈之下利用**手段给点颜色，希望他们有所收敛、归顺朝廷。可是，地方政府和房产商的亡命之相已经定型，无法回头，在今年一季度上演了一处末路大逃亡的惊险大戏，更是将无数购房者推向了楼市深渊，同时将民愤推向了史无前例的**，当然让执政为民的中央脸面荡然无存。在这个过程中，中央出于刺激经济的全局考虑，再次与级的利益集团达成妥协，并充当帮凶角色，提供了5万亿的银行贷款，试图彻底复苏楼市和经济。可是，与经济规律抗衡的失败现实最终让中央碰了一鼻子灰。几乎变成堂吉诃德的中央终于幡然醒悟了。

   春节前后，中央政府通过媒体**对包括房产商在内的全国人民喊话，其实是一种有克制的劝告，这次中央已经彻底失去耐心了，不再是温和的劝告，而是通过财税等硬性手段施以重拳。毕竟，楼市**和高房价造成的民怨汹汹已经到了白热化程度，已经严重威胁到社会安定，颇有牵一发而动全身的影响。因此，中央选择在楼市上进行开刀，可谓是匠心独运，一箭双雕。

   其次，物业税是一颗摧毁高房价的核弹，将传导出一个房价大跌的强烈信号，将彻底终结投机成风、高价不降的房产暴利时代，将一定程度上打破地方政府与房产商联姻的房产**历史，真正促进楼市走向健康、可持续发展的道路。
   往常的炒房客只需要和银行联手，争取尽可能多的贷款资金，实现炒房链的正常运转即可，除去一定的贷款利息的成本，炒房客就可以获得可观的炒房利润。如今，物业税将极大地增加炒房客的炒房成本和资金压力，甚至可能让他们资不抵债、得不偿失。炒房客的唯一出路就是尽快出货，越快越好。
   随着炒房客的迅速持续退出楼市以及相互杀价，楼市的存量房将短期内井喷，进一步确认楼市供过于求的局面，进一步刺激房价大跌。在这个过程中，楼市供过于求的楼市现实才能第一次曝光在全国人民的眼皮子底下，房产商苦心营造的所谓的刚性需求等谬论将不攻自破，房产商精心策划的信息不对称的伎俩将不能得逞，真正的购房者可以更加理性地看待楼市的下行趋势，而不必感到恐慌，不必一窝蜂似的地陷入“小阳春”这样的陷阱中。购房者的理性的真实的购房需求逐步缓慢地得到满足，同时可以逐步缓慢地消化存量房，从而使得楼市的成交量的回升具备真实可靠的支撑，进而实现健康的、可持续发展。
   因此，物业税的最大作用在于，逼退那些想方设法钻进楼市的炒房客，清除那些兴风作浪的投机需求，促使真实居民购房需求的理性回归与释放，将一个相对健康、相对公正、相对平价的房产市场还给全民。投机性购房需求消亡，理性购房需求释放，那么房价大跌的趋势更加明朗。

   再次，征收物业税的实际操作，不能仅仅从国家财税的角度出发，而应该从保民生、保稳定的大局出发。征收物业税不能为了征税而征税，要坚决防止只牟利不为民的执行偏差，如果反其道行之、尽打普通百姓的主意，显然是违背了中央政府的战略意图，使得此举的作用大打折扣，起不到刺激经济的良好作用，反而进一步扩大社会的贫富差距，形成贫富对立、威胁社会稳定的不利局面。
   房产物业税的征收非一日之功，应当分步骤分类别进行，区别对待。当前最急迫的莫过于闲置房的物业税。我国楼市的滞涨局面的形成，与巨量闲置房有着莫大关联。正是这些巨量闲置房，占用了巨额的社会资金，使得银行资金流动与社会资本循环陷入梗塞的境地，甚至有促使国家经济陷入失血的危境。而且，那些动辄买几套房甚至几十上百套房的巨贾**们，不差钱，通过征收物业税的方式，将其巨额资金变成国家建设的资金，为经济建设做贡献，满足他们爱国的满腔心愿。而那些普通居民购买的第一套房则不宜征收物业税，毕竟在经济危机条件下，工资缩水、工作不稳成为常态，房奴还贷的压力依然很大，生活依然举步维艰。

   总而言之，黑居易得出以下3点判断：1、开征房产物业税是中央政府的无奈之举，也是英明之举，更是必然之举；2、开征房产物业税将迫使炒房客尽快出货，越快越好，将引爆存量房这颗定时炸弹，促使房价大跌。3、开征房产物业税先从闲置房开始，不宜短期内迅速推向普通居民的首次购房。