预约购买商品房，有害无益

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目前各地的很多商品房楼盘，往往在开盘之前大打广告，接受顾客的预约，“火爆预约”的广告经常见诸于各大新闻媒体。当然，收取预约金是免不了的。我们来讨论一下，预约购房的行为对买卖双方有什么影响呢？个人认为，预约购房对顾客来说有害无益，对开发商来说则是绝对好事。
     一、预约购房是一种期待行为，法律上没有明确的规定，一旦发生争议难以得到保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发商想要将其正在开发中的楼盘预售，必须取得商品房预售许可证。而颁发商品房预售许可证，是需要一定条件的，比如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书和建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，等等。购买获得预售许可证的商品房，购房合同必须到当地房管部门备案，一旦发生合同纠纷，还是可以通过仲裁或诉讼途径维护利益的。
     预约协议则不同，它不是正式的购房合同，无需到房管部门备案。有过预约购房经历的朋友都知道，预约协议上都有这么一条款，注明开发商获得预售许可证后再换签正式购房合同。换签前一旦发生争议，有关行政主管部门完全可以推托不知情。
     预约购房这一现象是怎样产生的呢？因为在办理商品房预售许可证过程中，尽管可以做些手脚，但也不能太过分，总不能还没有开挖地基就颁发预售许可证吧？不能销售就不能尽量多筹措资金，但是开发商又资金紧缺。因此，预约这一擦边球的销售行为就应运而生。
   前面说过，预约购房不具备法律规定必须取得预售许可证这一个必要条件，很难得到法律上的保障，顾客利益的保障很大程度上依赖于开发商的诚信度。没有法律知识的朋友往往以为，预约协议是正式的购房合同，交了预约金签订预约协议之后就可以等着交房了，其实不然。
     从预约到获得商品房预售许可证正式签订购房合同，肯定存在一个过程。短的半年左右至一年，长的在一两年甚至更长也有。在这个过程中，物价可能有较大的变动。特别是房价上涨幅度比较大时，开发商就反悔了，要求提价才能签订正式购房合同，否则就退回预约金解除预约协议。在房价上涨幅度较大的2007年，广西南宁、钦州、贵港、贺州等地都有类似纠纷发生，有兴趣的碰朋友可在百度搜索《预约购房后遭遇房价“变脸”开发商宣布预约书无效》一文（2008年04月25日《南国早报》）阅读。
     二、有利于开发商摸清市场使得购房者丧失洽谈主动权。开发商通过预约，可以知道在正式开盘之前他的楼盘有多少人想购买。因为你交了预约金，说明你要买他的房子的心情迫不及待，从而为其制订销售策略提供了依据，很多合同条款他就不会轻易让步。更重要的是，在开盘之前就聚集了人气，扩大了其宣传效应，又白得了一笔预约金当无息借款使用，何乐而不为？
     对于预约的解释，售楼小姐说的天花乱坠。无非是说她们负责销售的楼盘是如何如何的抢手，为了保证你能买到房，怂恿你先预交一笔钱（一般在1000—5000元不等，也有少数高达2万元的）预定，等到正式开盘时可以优先选房，并能得到价格方面的优惠。可是当顾客询问预约的价格是多少的时候，得到的答复几乎都是异口同声地说“等开盘时才确定”。
     交了预约金，顾客就能保证买到房吗？就能真的能享受那所谓的好处吗？我们来分析一下。首先，一份正规的房屋买卖合同，起码要具备所购买房屋的情况（如位置、面积和装饰标准等）、价格、质量、付款方式和房屋的交付使用如何履行、违约责任等等基本条款。但是，这些条款在预约协议上是不全部具备的，对开发商没有什么约束力（即使有价格，前面说过由于不是正式合同，开发商也容易反悔）。反倒是顾客交了预约金之后，受这约束而放弃到其它楼盘选择的机会。当开盘时如果顾客与开发商就价格、履行方式、装饰标准等条款协商不下，交了预约金顾客仍然照样买不到房。这个协议对顾客来说有什么用呢？
     其次，售楼小姐所说的优惠，你以为她说的就是真的吗？这个时候，连楼盘的销售价格还没有定，以后的优惠怎么体现出来？你交了预约金，开盘你选好了房时，真的在价格上可以低于其他没有预约的顾客吗?拍拍自己的脑袋想一想，就很容易明白：如果在预约时价格已经定好了，签订正式购买合同时自己的价格与购买同样位置的他人相比，确实低了，那当然是得到优惠了。
     如是，那太理想化了。一方面，即使你得到的价格比开盘公布的价格低，但是难道其他人来买房时开发商就绝对不允许讨价还价了？就没有经过协商后，开发商以低于公布的价格卖给其他人的现象？须知，公布价格与实际成交价格是两回事，就象买衣服一样。另一方面，售楼小姐会给你看其他人的买卖合同吗？买过房的朋友都知道，如果同时有几人来签订买卖合同，售楼小姐会把几人隔开，这属于商业秘密，绝对不会给互不相识的顾客创造认识的机会。这样，你又如何知道你的价格比别人低呢？
     再说了，由于预约时价格基本上还没有定，开发商可以随心所欲制订销售价格。比如说，他原来计划定4000元/平方，由于承诺给预约的顾客优惠，他可以在开盘时公开标价为4500元/平方或更高，然后再给你4200元/平方，就象商场先提价再打折一样，让你吃了亏还以为自己赚了。
     由此可见，预约对顾客没有任何好处，却白白搭上一笔预约金给开发商免费使用，更在买卖谈判中让开发商占了有利上方，把自己置于不利地位，把谈判的主动权拱手相让。为什么还让小计其得逞？
     三、预约购房存在许多不可预见的风险。楼房的宣传广告肯定是把楼盘描绘得美不可言，天上有地上无。由于预约购房时候楼盘还在建设中，甚至还是一片荒芜的土地尚未正式建设，许多美丽的规划只是体现在模型和广告上，购房者只能从宣传资料上了解楼盘。但是，开发商是不会把宣传资料上的承诺写入合同条款的。
      购房者往往被等到接收房子的时候，才发现模型或广告上的不少设施在实地上根本找不到，感到受了欺诈。由于宣传资料上的承诺没有在合同条款体现出来，打起官司来普遍困难重重。甚至因为楼盘还还没有正式建设，撤出的成本极低，有可能开发商因为自身或客观方面的原因比如无法取得预售许可证，最后放弃开发，交了预约金的顾客不得不重新选择其他楼盘，购买好地段房子的良机。万一开发商良心再差点，连预约金也携款而走，顾客更亏。如果是等到建设后期或现房时再购买，实地看房，合意再决定购买，就不会有这麻烦了。
     为了怂勇犹豫的顾客签订尽快预约协议和下预约金，售楼小姐就说，你不交预约金，开盘时不能保障你能买到房啊。听该口气，好象过了这个村就没有这个店一样！确实有人担心，不预约就买不到房子或难以买到好位置的房子，开发商也承诺反正开盘时选不上房可以退预约金，就蜂拥预约。别担心，房源大把有，好房源更不会缺。大家有心的可以留意一下，原来大吹特吹“火爆预约”的楼盘，等到了施工后期仍然吹嘘“准现房火爆销售”的，不在少数。既然预约时都“火爆”了，那么早就卖完了，等到现房时哪里还有房子卖？换个角度说，吹嘘“准现房火爆销售”的，说明在预约阶段根本不“火爆”，否则后面的销售哪来的房源？选不上房可以退预约金又怎么样？干嘛白白借钱给开发商无偿使用？
     所以，不要以为开发商一开始就把房子卖光，更不可能在预约阶段把好房源全部推出。就象销售有奖彩票，主办方是不会一开始就把所有大奖全部推出的，道理很简单，如果刚开始大奖就卖光了，后面的彩票谁还来买？同样道理，开发商如果在预约时或正式销售开始阶段，就把好房源全部推出，那么后期就没有人去看了，销售就成了问题。所以，开发商往往是久不久推出一部分好房源配合差的房源，尽可能把不好的房源先销售完。
      预约阶段买房子和建设成现房时购买，都是竣工验收后才能接收，入住新房的时间都是一样的。迟点签订购房合同，总不至于你就马上睡大街吗？但是，预约购房与购买现房相比，有着以上众多的风险和劣势，为什么要预约购房呢？
     因此，笔者建议广大网友，购买商品房，请拒绝预约！对此有不同观点的网友，欢迎发表你的看法参与讨论。

lhy02338

1# 96

楼主怎么懂得这么多呀，是不是一个圈内人呀？？？？？？

lyu005

:handshake00

秋天枫叶

我的交了定金，现在还未起……真烦！