房价要降到多少才理性？

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作者：月影风声

　　前几天，我写了一篇关于房地产的文章《房价下跌，将会使穷人更买不起房》，发在我的网易、新浪两个博客上，并被一些网友们转发到搜狐等论坛，结果引来骂声一大片。这个情况完全在我的意料之中。

　　有网友认为现在的房价偏离了理性，希望房价回落到一个合理的价位，这个说法还是比较温和的。但是，房价多少才是合理，应当由谁来确定房价的合理与否呢？

　　我们先来看看房价有什么构成。我曾看到过一些网友的观点，说是建筑承包商公布的房子建筑安装成本只有不到一千元每平方米，与几千甚至上万元每平方米的房价比起来差距实在是太大了。

　　我们看到两栋设计、施工、材料等环节都完全相同的房子，在不同的地方价格相差很大，甚至在上海等大城市与小县城之间的差别可以达到20倍以上。按照建筑安装成本来确定房子的价格显然是解释不通的。

　　什么因素导致房子价格相差如此大呢？我问大家一句，为什么相差不大的小区环境，大家不愿意购买小城镇的楼房而非要到大城市来呢？大家可能会说，离开了工作、生活的地方要它何用。其实这正说明了房子的地理位置具有不可替代的属性。因此我们不能简单说上海一万元每平方米的商品房价格不合理，而小城镇商品房2000元的价格就理性。

　　房产的价格差别体现了经济学上差价地租的存在。在农耕时代，差价地租只体现在耕地的肥沃程度，如果有一片能够收成有保障的土地，耕作的农民不会太介意居住在什么地方。在我家乡，甚至可以看到在山里只有几户人家的小村子。如果按照现在的看法，交通不便，电力不通，信息不通，就算给钱也不会有多少人愿意居住，但是在几代人以前，这无疑是一个山清水秀、旱涝保收的世外桃源了。商品经济时代差价地租由交通条件、市场环境等因素决定。一个商店，在不同的位置甚至不同大门朝向都可以存在门庭若市和门可罗雀的差别，一座工厂，如果交通不便，原材料和产品的运输都成问题，更不要说在市场竞争中立于不败之地了。与之相适应，相关行业员工居住地的位置就会引起相应的价格变化。比如金融业从业者，只有在上海等金融中心城市，才可能够谋得高薪的岗位。离开特定的地点和环境，手无缚鸡之力的白领不但难以找到工作，甚至连生存都要成问题。这也就是大家明知大城市房价高，而偏向城市走的原因。

　　土地是天然形成的，不需要任何成本。以成本论价格肯定行不通的，只能以稀缺性和市场供求来讨论价格问题。这与历史文物等有所类似，谁能够计算出几千年前一块破瓦片的成本和现在的拍卖价格差别是多少呢？

　　一块地皮的作用，不但可以用来种植庄稼，同样也可以用来盖房子、修马路等。并且同样是盖楼房，也可以用来做写字楼或者住宅。如何实现土地资源的最优化配置，价格杠杆是最好的手段。否则的话上海陆家嘴一带的土地肥沃、又有黄浦江的灌溉方便，用来种水稻肯定亩产不低，为什么非要用来建设金融中心呢？因为耕地到处都是，但是上海只有一个。有限的位置和空间，种庄稼的、建工厂的、开银行的大家都想要，怎么办？只有金融业、IT业等行业出的价格最高，因为他们能够在最小面积的土地上创造出最大化的产值。有什么理由认为金融中心土地价格不应该这么高呢？这些地方的房产值不值这么贵的价格这些业主最清楚，如果交易不合算，在这个地方赚不到钱他们自然会搬走。而其它行业无论是农业、工业、交通等都创造不了这个产值，只有让位给金融业、IT等行业。这个是不是也可以说金融业员工的酬劳往往更高的一个原因呢。

　　我国法律规定土地是国有的，那么土地的使用权的收益应该属于国家。如果这个收益能够最大限度应用于公共事业，我认为土地的拍卖价格越高越好，越有利于穷人，因为购买使用权的多数是有钱人，而公共设施的使用是人人平等。土地出让金越多，富人实际回报社会的利益就越大。

　　商品房的价格其实由开发商利润、权力的收益（包括各种公开的税费和不公开的腐败成本）和开发成本等几部份组成。大家认为开发商获得利润太多了，我不好评论。但是，如果市场竞争是充分的，那么资本的逐利性就会促使更多的资金流入这个行业，通过市场供求关系调节价格和各方利益。目前的问题是在于房地产行业市场的信息不透明和存在的腐败现象。买东西的时候，大家可能不会关心到了商人手里的钱将如何分割。但是在政府管制市场的条件下，把持审批大权的官老爷们不会这样，如果开发商的利益大了，他们就会提高准入门槛，或想方设法以各种手段，谋取更多的不正当的利益。他们不用担心没有人投资这个行业，因为资本的逐利性决定只要有适当的利润，就会有人趋之若鹜。

　　现在房价的上涨的确很快，但是其中也有它的合理性一面。一是在房改之前，我国长期实行的计划经济，实质上否定了差价地租的存在，大城市房地产价格上涨正是恢复了价格规律在土地资源的调配作用，第二，房地产价格上涨是国民经济发展迅速的体现，经济发展，土地更值钱了。同时这个价格的上涨，也存在它的积极作用，首先调整了土地资源的不合理配置，使不少位居闹市的国有企业通过土地置换重新获得了发展扩大的契机。

　　现在我们国家还处在一个比较低的经济发展水平，很多人还买不起商品房是一个很正常的事情。三十年前，一台黑白电视机也要花费普通职工半年多的收入，但是那时候大概不会有人说电视机等应该降到多少才是为之合理的价格，原因是当时的经济条件并没有让大家认为电视机是生活的必须品。刚出现模拟手机的时候，价格高达两万多元，也没有多少人质疑它的成本是多少。而现在的住房既是一个老百姓的生活必须，同时又由于房子的上面附加了太多的基本权利，廉租住房又远远无法解决住房问题，才会导致大家如此关心房子的价格。但是，不可否认的是随着经济发展，越来越多的居民改善了居住条件。

　　总之，房价什么价位为合理，不能简单的以价格多少或者有多少人买得起来判断。只有市场竞争自由、充分，包括土地的供应等，房地产的价格才真正体现出市场供求关系，也就是它的合理价格。这个的责任在于政府，不是其它人。

　　今年诺贝尔奖除经济学奖外的各项奖项获得者都已对外公布了。虽然之前热炒的几位国人极其有望获奖，但最终诺奖还是再次与国人无缘。评论者们对此缘由已有不少分析，但做人总要有娱乐精神，实质上的我们得不到，精神上的谁都可以幻想或是妄想得到，那让我也幻想一回，假如国人期盼了数十年的诺贝尔奖真有一天颁发给了得到政府认可的本土国人，那该是如何一派喜气融融的景象呢？

　　首先，电视、广播及网媒会在第一时间报道这则重要消息。以央视为例，当晚的《焦点访谈》会为此作出专题深入报道，重点讲述的是这人如何刻苦学习钻研的是如何勇攀科学文学高峰的是如何时刻铭记党和国家嘱托的，当然必定会提及这次获奖的重大意义，比如突出了我国在某领域的领先地位，标志着我国成为了世界科技强国，以实际事例进一步体现了社会主义优越性等等。次日的各大报刊会以多版面的长篇通讯员文章详详细细的讲述这人的历史及重复新闻联播的新闻稿，然后还得附上一些亲朋好友对其的评价，还有他小学初中高中班主任一边倒的说好话，即便做了错事也非得黑白颠倒说成好事。

　　第二，当这人载誉而归时，会乘坐花车满街巡游，路边群众则簇拥着高呼“中国加油”等口号。国家会召开隆重的表彰大会，热情洋溢的表扬其勇夺诺贝尔奖的行为，并将颁发相当数目的奖金。表彰大会会号召全国人民向这人学习。因此各地中小学校、政府机关都将开展以“学习实践×××勇夺诺贝尔奖精神”为主题的班会或是研讨会。一个个茁壮成长的中小学生和一个个油光满面的公务人员会发表一篇篇慷慨激昂却往往事与愿违的演说，具体就是我们要认真领会×××勇夺诺贝尔奖的大无畏精神，在学习工作实践中加大干劲，为现代化建设增砖添瓦，当然免不了先进事迹巡回报告会。

　　第三，凡是与此人相关的人或物都会沾光。他的科研团队里有名的会成著名的，副教授会成正教授，实验室主任会成处级干部等等。而他的家乡面貌因此将焕然一新，他的近房远房亲戚就业有了保障，他曾经就读过的学校会被更名为以其姓名命名的学校。当然，也不能排除他会成为老家当局的旅游牌，他的故居会被保护，他家附近一片会成为旅游观光区。以后，游人每每游览至此，导游必定大肆渲染一番，总之从此贫困潦倒的家乡瞬间迈入了新农村的康庄大道。

　　最后，就是涉及到他个人形象的问题了。他的地位将被人安置等同于与祖冲之、张衡或是曹雪芹的地位。我们将看见他的塑像会出现在一些教研机构或是博物馆内，以纪念这来之不易的诺贝尔奖。我们也将看见他写的书或是别人写他的书将被摆在新华书店及其他书店的醒目位置，报刊书评对此也将极力吹捧，写得好说写得登峰造极，写得差说写得真情流露。我们还将看到他会被载入史册，首先载入中小学语政史教科书，以便其流芳百世，普照万代。

　　上述只是假设，切莫当真。不过倘若真有一天，在目前学术状况不变的情况，我本土国人真获诺奖，那也注定是个劳民伤财的事，或称是面子工程。所以，但愿我国人不要获此殊荣，要获也先拿到外国国籍吧，好让一些国人思想上不断意淫而又无法行动上手淫。

chen

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