小区车位只售不租？最高罚50万！广西物业管理条例新规来了

玫瑰

小区治理难、业主大会成立运行难；物业经营行为不规范；公共收益钱谁来监管；业主与物管纠纷是否有投诉和举报渠道......今后，这些问题将得到有效治理和解决！

7月24日，自治区第十三届人大常委会第十七次会议表决通过《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称：《条例》）将于2021年1月1日施行。《条例》明确了小区治理政府要承担职责，明确降低业主大会成立门槛，听取民意建立物业管理纠纷投诉机制，还将属于广大业主利益的公共收益明确受政府监管等，用法治手段引导广大业主、物业公司、业主委员，营造建设和谐家园。

01业主大会

降低门槛10人联名以上可申请

过去，小区成立业主大会，通常会遇到一个难题，就是要耗费大量人力去收集已交付专有部分20%以上的业主联名。以一个已经入住了4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际是很难完成的，很多时候是因为存在这样的“门槛”，而导致很多业主大会在前期筹备中就因耗费大量工作而“夭折”。

修订后的《条例》规定，在符合召开首次业主大会会议条件前提下，“已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名”修改为“十人以上的业主联名”可以提出成立业主大会的申请。

为更有利于业主申请成立业主大会，《条例》增加了“交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主人数的三分之二以上”“首套房屋交付使用已满两年”等等，作为只要满足其中一个条件的，即可申请成立业主大会。

分期开发的小区允许成立业主大会

目前，广西部分大型小区已划为一个物业管理区域，一期的水、电、管道与二期、三期共用，不能算“相对独立小区”。但因小区分期开发建设，后期尚未建设完成，业主入住几年，小区成立业主大会依然遥遥无期。

修订后的《条例》对已分期开发的项目作出原则性规定，允许同一个物业管理区域在分期开发期间成立业主大会、选举业主委员会，同时要求分期开发期间成立的业主大会、选举的业主委员会，作出的决定不能损害后期开发物业业主的合法权益。

02业委会

业委会成员交物业费情况需公示

目前，针对部分业主委员会不作为、不敢为、乱作为，监管比较薄弱。

修订后的《条例》规定了业主委员会委员应当符合的条件和不得担任业主委员会委员的情形；规定了居（村）民委员会可以推荐业主人选参选业主委员会委员，同时鼓励共产党员以及法律、财务、工程等专业人员和符合条件的居（村）民委员会参选业主委员会委员。

《条例》列举业主委员会应该公开的信息，如公示委员支付物业费、停车费等相关费用及停车位使用情况；明确规定9项业主委员会委员和候补委员行为禁止，如挪用、侵占专项维修资金、公共收益，换届时拒绝交还业主共有的档案、资料和印章等。针对违法禁止性行为设定相应的处罚，包括给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；业主委员会作出的决定要过半数签字，并公示签字同意委员名单。

针对不依法履职的业主委员会、业主委员会委员，在调查核实后，《条例》还规定乡镇人民政府、街道办事处可介入并组织业主委员会提前换届、责令罢免业主委员会委员。鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度。

03物业管理
旧物管拒不退出，每日罚款1万元

近年来，小区新旧物管在交接过程中引发的矛盾不断，旧物管拒绝退出，新物管无法进驻，严重影响小区的正常生活秩序。

修订后的《条例》规定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

在法律责任部分，《条例》规定，对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款；拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。

小区车位“只售不租”最高罚50万元

原来，物业管理区域内规划用于停车的车库、车位，一些开发商“只售不租”，为此引发物业矛盾。

修订后的《条例》规定，物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

《条例》明确，建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

电动车禁止上楼入户充电

电动车进楼入户充电存在重大安全隐患，由此引发的爆炸事故时有发生。

修订后的《条例》规定，建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。

• 禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电；
• 禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电；
• 禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。
  
  

04公共收益

存入银行专户接受政府监管

公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入，主要来源于利用物业管理区域内物业共同部位、公用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动。

为了较好地保护业主利益，从民意角度出发，在借鉴外地立法经验上，用法治引导业主、业委会、物业公司加强对公益收益的管理，杜绝发生因公共收益来源和用途不清带来的纠纷。

为此，修订后的《条例》明确公共收益存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。对于业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

同时，规定要每季度核对一次公共收益账目，并在小区显著位置公示结存情况等。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

05物业费

禁止以停水停电方式催交物业费

一方面，业主投诉物业服务质量差乱收费；另一方面，物业服务人诉苦成本高调价难，物业服务质量差与物业服务收费低，形成恶性循环。

针对前期物业费调价难问题，修订后的《条例》明确规定了政府指导价应当每三年调整一次并向社会公布。同时规定，因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

针对物业收费难，《条例》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可采用公告方式催费。同时明确，业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费；未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人；约定由买受方支付的，业主负有连带责任。

此外，《条例》规定了12项物业服务人的禁止行为。

• 如禁止以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量；
• 禁止采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，违反该规定的，由住建部门责令改正，处2万元以上5万元以下罚款；
• 禁止物业服务人擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。
  
  

06纠纷处理

建立物业管理纠纷投诉举报机制

业主在收房后，小区里的纠纷问题投诉给一些部门没有得到解决和回应的事情时有发生，尤其是在小区还未成立业主大会前，这类小区纠纷更是让业主困惑和苦恼。

在征求意见过程中，有小区居民提出，是否可以设立除了物业电话之外的一些其他投诉渠道，当出现纠纷时可以及时反馈信息解决问题。

值得一提的是，立法部门采纳了群众建议，增加了物业服务纠纷处理机制有关内容。例如，明确街道办事处、乡镇人民政府要建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配置或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报。

基层人民调节委员会应当依法及时受理和调节物业管理纠纷。