涉及1亿人！住房市场再添一个积极因素，有房没房都是好消息

augusrain

　　自98年住房商品化改革以后，实物分房停止，房地产真正走向市场化。中国住房市场迎来了长足发展，短短二十来年时间里，走过了西方发达国家上百年的发展历程。当时有报告数据显示，有21%的居民必须与其他人共用住所，31%的居民必须与他人共用厨房，48%的居民家中没有独立卫生间，其居住条件可见一斑。经过20多年的发展，人均居住面积已经超过30平米，人们居住水平得到飞速提升。
　　看到成绩的同时，大家也注意到，虽然整体居住条件和环境得到了大幅改善，但这仅仅是平均数，随着这些年房价快速上涨，房地产也开启了造富历程。有的人手上有几套房，有的人连一套刚需住房都没有，有的人赚得盆满钵满，有的人还在为购房首付款发愁。如果谁手上有足够的经济实力，谁不想买套房呢？
　　回想这些年房价轮番式上涨过程，在2001年到2003年期间，楼市还是给足了很多人机会，房价均是小幅上涨，从2004年开始，房价就如脱缰的野马，全国商品房均价一路越过3千、4千、5千、6千、7千、8千元关口，截止到2019年上半年，统计部门公布的数据显示，全国住房均价已经超过9千元/平米，万元已经在招手。一些人盼望着跌，一些人认为会跌，那么，为什么房价会势如破竹式、一路过关斩将继续向前奔？
　　除了货币、土地政策外，这就不得不提到我们的住房需求端。根据山川数据显示，1998年全国新增城市人口是598万，而到2000年那一年，城市人口净增加6755万，2001年到2005年，每年新增人口维持在1600-1800万之间。此后几年有所下滑，不过，到2011年时，这一年净增加城市人口5079万，而最近5年，我们每年新增城市人口维持在1600-1800万之间，年均增长率1%出头。
　　从上面历年城市人口数据看，我们应该看出房价上涨的动力所在。由住房需求推动的房价上涨才是楼市持续兴旺的最直接原因。不过，有人提出疑问：现在我们已经步入老龄化，房价高导致人们的生育意愿越来越低，楼市的需求怕是难以持续！这句话看似有些道理，我们后面再分析。先来看一则信息：
　　根据新华社消息，在本月18日，全国户籍制度改革推进会议召开，会议提出了下一步的工作目标，一方面突出抓好已经在城镇就业的农业转移人口落户工作，全面提升市民化质量，确保完成1亿非户籍人口在城市落户目标；另一方面，全面落实居住证制度，完善以居住证为载体的基本公共服务提供机制，让农业转移人口有更加稳定的预期，让他们安心进城落户。从这次会议中，笔者认为至少释放了3条信息：
　　第一，城市化作为一种国家战略任务，是通往初级发达国家的必由之路，过去，现在，还是将来，都会坚定不移的推进下去。1亿非户籍人口落户已经提出几年，只是这几年的目标，现在只是督促落实。这肯定不是终点，城市化还会继续，那么，到底达到多少才会缓下来呢？
　　根据发达国家经验看，城市化70%是最低目标，事实上，目前美国、英国和澳大利亚等西方发达国家城市化率已超过80%，城市化率最高的日本已经超过93%，也就是说农村人已经极少了。根据联合国此前的预测数据显示，到2030年，中国城市化率将达到70%，城市人口由2018年的8.3亿增加到10.2亿，平均每年新增城市人口在1500-1600万之间，比近几年数据稍微低些。
　　第二，对于没买房的农村人来说，通过实行已居住证为载体的公共服务提供，比如孩子上学、居民医疗等，在就业上给予服务倾斜，从根本上解决了农村转移进来的新城市人的后顾之忧，对于这类新城市人来说，有利于尽快融入城市生活，有利于下一代享受到良好的教育和视野提升，这是一件好事。同时，城市就业条件显然会好于农村，收入提高也能改善居民的生活，提升生活品质。
　　第三，对于已经买房的人来说，也能享受到城市发展升级带来的资产价值提升。城市建设水平提高、公共配套服务提升，已购买的房产价值自然也会得到提升。比如说，你买房时，周围一片空白，啥配套都没有，随着城市不断发展，你小区周围学校也建好了，而且还可能引来名校，商业综合体也有了，生活更加方便，说不定公共交通也引进来了，比如说地铁。除此之外，原本小区周围杂乱无章，后面政府有钱给小区周围河道治理了、绿化景观也做起来了，小区周围环境得到明显改善，小区的居住价值不提升都难！
　　从上面的分析可知，住房市场在未来10年内，老龄化、生育意愿都不会成为影响楼市的主要因素，影响住房市场需求最关键的因素还是城市化。可以预见的是，在未来10年，住房需求还会保持在一个相对高位。如果说要下降，也是10年以后的事了。当然，与此同时，我们的住房市场也将进入第二阶段，即由量向质的转变。彼时，我们的居住条件也会越来越好。