楼市半年考 “试卷”透析市场重点

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2019年上半年已出让8宗不限价宅地。图为孙河不限价宅地的拍卖现场。

　

　

　

全国房企卷

一、 填空题

1、各大房企2019年上半年销售快报相继发布，根据克而瑞地产研究中心发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增（4%）。

2、销售额排名前三位的房企分别是（碧桂园、万科、中国恒大）。

3、值得关注的是，与2018年比较，万科2019年上半年销售额超过中国恒大，位居第二。根据业绩快报，万科实现销售额（3340）亿元，同比增长(9.63%)。

二、分析题

1、通过下列表格，分析2019年上半年房企整体销售特征、趋势？

答案要点：2019年上半年，房地产行业整体规模增速较2018年显著放缓。根据克而瑞统计数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。

不过，6月份，为冲刺半年度业绩目标，部分房企积极加大了推案及营销力度，单月业绩环比提升超23%。具体看来，万科6月份实现销售额663.9亿元，旭辉控股实现销售额223.4亿元，中国金茂239.97亿元，中国奥园153亿元，均创下上半年单月销售额最高。

上半年房企销售呈现的另一个特征是，规模分化持续，行业竞争加剧。根据克而瑞数据，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，而50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。另一个分化则是销售额增速，龙头房企同比数据全面下调，万科上半年销售额同比增速为9.63%，去年同期是9.91%；中国恒大同比增速下降7.36%，去年同期是24.6%。而中小房企涨幅明显，旭辉控股的同比增幅为33.94%，中国奥园的同比增幅为33%，禹州地产的同比增幅为32.47%，合生创展的同比增幅为66.30%。

2、根据上述表格，分析2019年下半年以及全年房企销售走势？

答案要点：从过去多年发展来看，中国房地产市场的交易量、成交价格受政策影响较大，2019年，在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下，房地产调控延续此前的稳定性，楼市又见升温的热点区域，地方政府调控政策再次收紧。中原地产首席分析师张大伟预测，2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要出现上涨势头，调控政策肯定会加码。

对于2019年下半年的房企销售走势，克而瑞分析，预计百强房企规模增长将继续保持平稳。但是，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。

张大伟分析称，整体来看，2019年2季度部分城市楼市活跃度有所降温，虽然房企在6月增加供应冲刺半年业绩，但预计房企在未来7-8月淡季的销售数据依然面临较大压力。

北京土地卷

一、 填空题

1、北京中原市场研究部统计数据显示，2019年上半年，北京土地市场共成交（33）宗经营性用地，总成交额约为（910）亿元，同比去年上半年上涨约21%；平均溢价率约为（10.67%）。

2、33宗经营性用地中包含住宅用地(31)宗，其中涵盖共有产权住房用地（10）宗，限房价宅地（12）宗，不限价宅地（8）宗，租赁住房用地(1)宗。

3、溢价率超40%的土地有(3)宗，2宗位于通州，1宗位于北京经济技术开发区。

二、分析题

1、2019年上半年，北京土地市场呈现出哪些特点？又有哪些变化？

答案要点：对北京来说，除2018年挂出并于2019年出让的19宗土地外，2019年第一季度新增供应的经营性土地仅有3宗，且整个3月没有土地出让记录。5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开项目推介会，公布了57宗待出让的经营性用地，其中包含住宅用地44宗。进入6月，北京土地市场才真正“解冻”。

克而瑞研究中心分析认为，一线城市下半年供给力度将大幅超过上半年，北京商品宅地供应指标有放松可能。

在溢价率方面，北京上半年29宗挂牌出让的经营性用地中，溢价率超过40%的和在30%-40%之间的土地各有3宗；溢价率在20%-30%之间和在10%-20%之间的土地各有5宗；溢价率在10%以下的土地有13宗，其中10宗为零溢价率。

有业内人士表示，规模房企谨慎拿地是导致土地溢价水平低位运行的重要原因。此前备受关注的孙河不限价宅地，现场竞价仅24轮，成交溢价率约为23.32%。

此外，集体建设用地首次用于建设共有产权住房、部分住宅地块取消商品房限价等重要变化也为2019年北京土地市场开启了新的局面。

2、不限价宅地的供应量加大对土地市场和房地产市场的影响主要有哪些？

答案要点：自2016年10月北京住宅用地采用“限房价、竞地价”的方式出让以来，限房价项目地块以及共有产权住房地块成为北京住宅用地的绝对供应主力，纯商品房地块供应基本消失。

而2019年上半年已出让8宗不限价宅地，其中，门头沟区和平谷区各成交2宗，密云区、朝阳区、怀柔区、石景山区各成交1宗。7月15日，丰台区花乡造甲村还将出让1宗不限价宅地，挂牌出让起始价66.84亿元。

合硕机构首席分析师郭毅表示，不限价宅地的供应，一方面增加了土地成功出让的可能性。现阶段，限竞房市场的库存是房地产企业面临的严峻问题。纯商品住宅用地的出让能够增强房企拿地积极性。

另一方面，不限价宅地的出让为市场提供了更加多元化的产品供应。现在市面上的许多限竞房，因为受到“70/90”政策的限制，因此，产品类型受局限。相比之下，不限价宅地的供应为企业提供了具有想象力的空间，继而促使企业开发出多元化、高质量的产品。

北京新房卷

一、 填空题

1、北京中原地产发布的统计数据显示，2019年上半年,北京新建商品房（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）共成交（16388）套，创下2017年以来的半年度新纪录。

2、2019年上半年,北京新建商品房成交均价为（54775）元/平方米，环比去年下半年下跌（1000）元/平方米。

3，截至2018年6月底，北京限房价项目（又称之为限竞房）共取得（80）期预售许可证,共计（55）个项目入市。2019年上半年，共成交（9283）套房源，占北京商品房总成交量的（57%），套均价515万元，限房价项目成为北京新房市场的成交主力。

二、分析题

1、结合2015年以来北京新房市场半年度成交走势图，分析2019年上半年北京新房成交走势及特点？

答案要点：在多重因素下，北京楼市不动声色地交出了一份较为亮眼的上半年成绩单。北京中原地产统计数据显示，2019年上半年,北京新房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍，共成交35332套，同比去年上半年增加20973套。其中，居住类产品（不含回迁房，包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房）成交1596.4亿元，同比去年上半年增长1.69倍，共销售31305套，同比去年上半年增加20157套，成交均价45233元/平方米，同比去年上半年上涨800元/平方米，不过，价格环比去年下半年有所回落。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在2019年上半年，北京楼市的确出现了明显的小阳春现象，但成交量主要集中在3-4月份井喷，原因是信贷短期宽松，叠加部分特价房源刺激。后续由于政策收紧，诸如公积金国管政策等，市场再次出现退烧现象。

此外，限房价项目成为北京新房市场的供应大户，日渐上升的成交占比也助推北京新房成交量创下近两年的新高。

2、限房价项目已成为今年北京新房市场的供应和成交主力，结合上半年北京限房价楼盘成交榜单，分析其成交特点?

答案要点：北京中原地产统计数据显示，今年上半年，在普宅成交排名前10名中，限房价项目占据8席，成交优势明显。与此同时，包括中海寰宇天下、葛洲坝北京紫郡蘭园、橡树澜湾、恒大丽宫等9个住宅项目成交额突破20亿元大关，这其中就包括6个限房价项目。

但是部分项目的大卖，并不能说明北京限房价项目的整体去化情况。另一份数据显示，上半年，北京限房价项目网签完成面积140万平方米，按照面积计算网签完成率只有33%，实际销售比例也依然只有45%左右，库存达到历史高位。

在业内人士看来，北京限房价项目市场分化严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，但是大部分项目目前去化存在问题。2019年下半年，限房价项目将继续井喷。张大伟认为，如果信贷持续收紧，二手房低迷，市场很可能出现部分区域的价格战。

北京二手房卷

一、 填空题

1、据贝壳研究院、我爱我家研究院、中原地产统计，今年上半年北京全市二手住宅网签总量为（72603）套，环比2018年下半年下降（5.42%），同比2018年上半年下降（5.27%），网签量为2015年以来的最低。

2、我爱我家研究院统计，今年上半年，北京二手住宅的成交均价为（56825）元/平方米，环比上涨（0.85%），同比上涨（0.78%），价格走势平稳。

3、今年北京二手住宅网签量自今年3月后呈明显下滑趋势。其中，6月网签量为（11778）套，环比下降(14.43%)，同比下降(25.58%)。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。

二、分析题

1、结合2018-2019年北京二手住宅网签量的月度走势，分析2019年上半年北京二手房进入下行通道、市场冷清的原因？

答案要点：中原地产首席分析师张大伟认为，在今年上半年，北京楼市的确出现了明显“小阳春”现象，但主要成交量集中井喷在3-4月份，后续因为公积金国管政策等因素，市场再次出现退烧现象。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，与去年同期相比，今年上半年限竞房的供应对二手房市场有明显分流影响，比如限竞房集中的大兴及昌平区域，今年上半年二手房成交分别同比下降20.6%和33.1%。

2、结合今年上半年以来北京二手房市场走势，并结合下图，预测一下今年下半年北京二手房市场成交量以及房价，分别呈现的发展态势？

答案要点：我爱我家研究院预计下半年市场有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但长期趋势仍将是平稳。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年房地产市场的整体稳定性较好，预计下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变，购房者选房的周期还将持续拉长。许小乐也指出，今年二季度均价较去年四季度低点略有上涨，与去年同期持平。从6月均价来看，环比已小幅回落0.6%，同比回落0.48%，后期均价不具备持续上涨的条件。