如果农村宅基地可以自由流转了，你会买上一块吗？

韩月

导语：近日，全国政协经济委员会副主任杨伟民表示，户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化，推进新型城镇化就是要破除、改革这些阻碍性制度，比如应该加快农业转移人口市民化，允许城里人到农村购买宅基地的使用权，同时简化行政层级，设置更多城市。

2009年，秘鲁著名经济学家赫尔南多·德·索托的《资本的秘密》曾畅销一时，他研究的出发点是：历史上的所谓资本主义，为什么仿佛活在封闭的“钟罩”里，主要在欧美国家兴起，而在其他地方却停滞不前？为什么市场经济不能惠及全球所有人口？

他的答案是，阻碍全球五分之四的人口从市场经济中获利的主要绊脚石不在于文化差异，也不在于他们缺乏企业家精神，而在于他们无法创造资本。尽管全世界的穷人有数量惊人的资产，但由于资产不能在合法的所有权文件中得到表述和确认，无法交易和流转，使这些资产成了“僵化的资产”，穷人也只能在非法的边缘寻求微薄的收益，而政府也只能空喊减少贫困的口号，却要面对日益严重的贫富分化，因为布罗代尔的“钟罩”把受到私有权保护的部分人罩在其中，而把同样需要私有权保护的另一部分人排斥在外。

近日，全国政协经济委员会副主任杨伟民表示，户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化，推进新型城镇化就是要破除、改革这些阻碍性制度，比如应该加快农业转移人口市民化，允许城里人到农村购买宅基地的使用权，同时简化行政层级，设置更多城市。

宅基地使用权的流转问题一直备受关注，各界呼声很高，中央也很关注，2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。2015年1月印发，进入试点阶段。

但本次农村宅基地制度改革试点内容还局限在“探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”，在试点地区可以转让了，但局限在“本集体经济组织内部”，也就是本村内。

与外界期望的“自由转让”相差甚远，所以这次改革试点未引起波澜，试点案例应该也不多，未见相关报道。

而近日有官方身份的杨伟民所呼吁的“允许城里人到农村购买宅基地的使用权”，那就是全面放开宅基地的自由流转了，这给人以巨大的想象空间和期待。

| 《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》出台

宅基地作为我国农村土地的重要类型，是农户依据其集体成员身份所享有的用于建筑住宅及其他有关附属物的、无使用期限限制的集体土地建设用地。它是农民重要的财产权利。

随着城镇化进程的加速，我国每年的城镇化率至少保持1个百分点的增长，2017年比上年提高1.17个百分点，城镇常住人口比上年末增加2049万人。农村人口越来越少，按理说农村用地也越来越少才对，但国土资源部发布的第二次全国土地调查数据显示，村庄用地不降反增，13年来增加了1837万亩。

农村“人减地增”最重要的原因就是那些进城务工、“城镇化”了的农民不愿意放弃农村的土地，这其中包括农田和宅基地，还有房屋，于是形成了大量的“空心村”。

“有的村镇求洋气，村边新屋搞攀比，村中老屋无人住，摆了一个‘空城计’！”在浙江嵊州农村流传的这段民谚，形象地针砭了浙江农村目前普遍存在的“空心村”现象。

有580多户人口的浙江青田县阜山乡西溪村，如今实际只居住着40多人。这个村目前已有200多人出国，300多人外出打工或移居到县城、丽水和阜山乡中心村等地，西溪村成了一个名副其实的“空心村”。

从外观看，村庄新房一排一排；到村内一瞧，旧房一片一片，许多闲置着无人居住。这不仅影响了村容村貌，也浪费了土地资源，影响了农民重要财产权利的实现。

华中师范大学中国农村研究院依托“百村观察”项目平台，于2014年6月至9月对全国31省207个村庄4090户农户就宅基地闲置问题进行了调查。

调查发现，当前农户户均拥有宅基地数量总体超标，一成以上村庄一户多宅现象较多，全国4090个样本农户户均拥有宅基地1.15处，比户均1处的规定超出0.15处。受农民外出务工等因素的影响，超过一成的村庄宅基地闲置较普遍，接近十分之一的农户有闲置宅基地。考察宅基地闲置的原因发现，因“全家常年外出打工”导致宅基地闲置的占比为46.57%，因“选新址建房”导致宅基地闲置的占比为27.94%，因“在外买房”导致宅基地闲置的占比为14.22%。对于闲置宅基地，超过八成的村庄没有进行过管理，不足一成的村庄进行过收回。调查还发现，如果进行合理补偿，四成农民愿意退回闲置宅基地；如果推行集中居住，近半数农民愿意放弃老宅基地。

1667年，《赋税论》的作者威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。但大量的不可自由流转的宅基地不能被称为财富之母，只会被当成食之无味、弃之可惜的鸡肋被闲置、被浪费。

2007年颁布实施的《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权，它具有用益物权的基本性质，物权是权利人对物的一种支配性和排他性权利。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权，但是一经取得，便具有了直接支配性和排他性，任何人不得侵犯这一权利。现实中，因继承等出现的一户多宅属合法取得，而现行法律禁止自由流转，这使得宅基地使用权的物权性质得不到体现，也使得农民的财产权的实现受到限制，同时也造成土地资源的浪费。

尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚不被允许，但在经济利益的驱使下，宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在，形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场，尤其在城乡结合部，这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内，流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障，即在交易时埋下了一颗不定时的炸弹，一旦产生纠纷，当事人的权益就可能得不到很好的维护。

北京著名的“画家村”就有着较多宅基地私下转让引发的纠纷。

北京市通州区潮白河畔的宋庄镇小堡村一带因画家聚居在此而得名“画家村”。这里聚集了海内外约1500名艺术家，拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。而目前定居的1500余名艺术家中，有200多人购买了农民房。

由于近年来北京房价上涨迅猛，很多农民后悔低价转让了自己的宅基地，至今为止，画家村农民讨房诉讼案件已经形成了10余起，起诉理由基本都是依据“城里人不得买卖农村集体经济组织成员住房”的政策，请求法院判决双方房屋买卖协议无效。

其中媒体曝光度最高的当属农民马海涛与画家李玉兰的诉讼案件，事情经过如下：

2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署协议。

2006年年底，房屋升值，马海涛起诉李玉兰，要求撤销合同，收回房子。马称，他收回房子不为钱，是为了守法。

2007年7月10日，通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效，马海涛向李玉兰支付9万余元房屋补偿，李玉兰腾退房屋。

2007年12月，市二中院终审维持原判，但李玉兰可就赔偿问题另行主张。

2008年1月3日，李玉兰起诉马海涛，要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。

2008年10月20日，通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰18万余元。

本来是一场自发自愿的市场化交易，由于得不到法律的保护，闹到最后变成了双输的局面。

索托在《资本的秘密》中呼吁，清晰界定产权，使资产具有可交换性，并且保护交易，降低交易成本。资本主义之所以蓬勃发展，不仅是因为资本、土地和劳动力的结合，而且是因为资本与土地的产权都是清晰的，人们掌握了这种权利后，就可以在多种经济用途之间做出选择。

我国现行的农村宅基地使用权制度是过去计划经济体制的产物，不允许自由流转，强调对农村宅基地的静态保护，这在当时对于农村社会的稳定和发展发挥过重要作用，但随着市场经济的迅猛发展，人口流动频繁，土地财富效应彰显，资源重新整合和流动的现实诉求日益提高，传统的宅基地使用权制度由于其封闭性，越来越导致土地资源的浪费和效率的低下，已经不符合现代市场经济的发展要求。而且城市的土地资源供需不平衡导致的寸土寸金，一方面挤占了老百姓的消费，另一方面也降低了中国制造的国际竞争力，与此同时，却有大量的农村用地。

四十年的改革开放历程已经证明，市场才是配置资源的最有效的方式，农村宅基地使用权只有进入市场自由流转，在市场配置中才能实现增值，体现其价值，农民的生存权和发展权等基本人权才有物质基础。

正如秦老师在《文明寻思录》第三辑中写道的，“改革开放四十年最重要的四个字是：顺天应人。改革开放是从正视人性、顺从民意开始的，在这个基础上提高，进步，规范，超越。与其说是观念改变世界，不如说是人性驱动世界，合乎人性的观念、理论、主义，才是促进中国富强繁荣的真正的力量。”

笔者建议在健全法律法规的前提下，建立并完善农村宅基地使用权流转市场，如此，也算是对农民在我国工业化和城镇化进程中的历史贡献做出的一种制度性补偿，有助于打破城乡二元结构，实现乡村振兴，破解十九大报告中提出的“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。