房产大鳄"下乡" 谨防二三线城市房价一线化

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楼市调控满一年，全国77个城市4月房价较上月上升。昨天各大媒体披露的这一消息，毋庸置疑成了“最新闻”，连云港、徐州、镇江、无锡、常熟、吴江等14城市的房价悉数飘红。专家解读，受制于房产新政压力，一批房地产开发商调整经营策略，催生了楼市新变局，也支撑了房价的逆势上扬。

楼市资本重心快步下移

　“南京本地一家大开发商的老总，他告诉我，他们在扬州、淮安的项目卖得都比南京好，三线城市的房产销售已经成为他们重要的资金支撑，不然很难完成全年销售任务。”房地产英才网刘牛陈述。

从大城市转战二线、三线甚至四线城市，正成为大批开发商的最新行踪。

　　在南京土生土长的“栖霞建设”，商品房开发重心已经转移到苏州、无锡等城市，与万科、中海等外地大鳄同台逐鹿。业内人士介绍，仅万科一家，在苏州市区有6个开发项目，在昆山有1个项目；在无锡还有4个开发项目。

　　“今年1月苏州举办了一次大型土地拍卖会，外来开发商再次成为竞拍主角，就连外资企业也来掺和了，相城区一幅地块就有一家日资企业参与竞拍。”房地产英才网记者刘牛表示，在此之前，央企保利、香港九龙仓、金科等知名公司都参与过苏州的土地竞拍，可以看出品牌开发商对于苏州市场的热情。

　　在扬州，除了万科，华润、绿地、首开、中信泰富等国内一线房产商也纷纷亮相。同样是万科，去年10月一口气拿下北区的621、622、623等地块，华润、绿地、首开等也各有新项目。

　　在泰州，外地开发商拿地增多与本地开发商拿地减少形成鲜明对照，碧桂园在江苏省的第一个项目就落户这里。

　　在苏南的一些县级市，大型开发商排兵布阵的身影也不再鲜见。

　　推进中的宜兴苏宁·天氿御城，由苏宁环球斥资15亿元开发建设，576亩土地上将建成高层、独栋别墅、联排等商品房。4月19日，苏宁环球公告拟为该项目增资13.3亿元。与苏宁·天氿御城隔路相望，总投资约35亿元、建筑面积51万平方米的宜兴万达广场，已于3月31日开工建设。

　　车行S122快速通道句容段，一幅幅碧桂园凤凰城的销售广告格外醒目。这个位于句容经济开发区的在建项目，被称为句容历史上投资最多、面积最大、档次最高的综合性社区项目。

开发商应对新政伺机而动

　　“市场上存在不少机会性公司，他们的发展战略就是伺机而动，当政策风向发生转变时，便会择机寻求新的发展空间。”一位专家分析说，2010年以来，房地产调控的主基调是抑制大城市房价过快上涨，这使得北京、上海、广州等一线城市的开发压力增大。相比较而言，二三线城市受调控政策影响较小，不少二三线城市迄今未出台限购政策，这为两套房以上的购买行为提供了通道。

　　房产资本涌动下移潮，对开发商而言，有短线原因，也有长线布局的考量；有房价预期，又有降本考虑。一位开发企业老总告诉记者，一线城市房地产开发已在一定程度上趋于饱和，二三线城市却处于大规模城市化进程中，未来中国经济主要推动力会在二三线城市。同时，这些地区恰恰空间较为充裕，地价等投入成本相对低廉。

　　最新统计表明，来自广东的一家大型开发企业在二三线城市的土地储备已占土地储备总量的八成。其南京公司负责人告诉记者，相对来说，二三线城市楼盘占用资金比一线城市少，到那里发展可以提高资金周转率，降低运营成本。

　　全国有2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。目前，我国城市化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度递增，每年有2000万农民变成城镇居民，吸纳这些人口相当于每年建一座上海市。

　　扬州一位本土房地产开发商则提供了另一视角。有些三四线城市地方政府在土地出让、税收等方面，对一线房地产企业实施优惠，以借助其资金和经验打造高品质项目，提升城市形象。如万科在扬州拿下的一幅地块，竞标时就有不少资质限制，本土房企几乎无一达标。

　　

　　“目前看来，不少二三线或四线城市的房地产销量依然较为可观，常州市今年以来房地产销售量还保持了同比增长。三四线城市房价涨幅依然能保持在10%-20%。”刘牛说，在通胀大环境下，购置房产保值的行为就会存在，成交量不下滑，房价就会保持坚挺。

房地产行业就是这样“说变就变”，现在房地产招聘或房地产人才求职的重头可能从大城市转战二线、三线甚至四线城市。房地产的“春天”依然存在。