老家三四线城市的房子，到底被谁买走了？ ——凤凰网房产北京

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                                                                                                                                                                                                        五一小长假，回了趟老家。
我老家在粤北，从深圳出发不过320公里，如果坐高铁的话，到深圳1小时45分钟，到广州的话不过是45分钟。
虽然离珠三角近，还是很可惜还不在大湾区范围内，但以此为由头，说说现在的三四线城市房地产现状还是可以的。
从2013年开始，为了响应当时推进城镇化发展的旗号，一大批新区拔地而起，我老家当时也是顺势而为，成立了一个高新区，那么多年过去了，高新产业倒是没见着，却看到了一批批的房子。


直到前两天，我还能见到一大批房子还在建，我买的已经是第五期的房子了，但据说规划有10期，而隔壁2-3公里外还有一个碧桂园的超级大盘，现在又推出新品了，并且还有新的开发商还在拿地开发，且都是大开发商，比如保利、富力等。
房子多基本是三四线城市的通病，老城区的饱和、三四线城市居民的新房癌以及这些年大刀阔斧的棚改，高新区基本成为每个三四线城市的标配，但这类高新区不是高新产业区，更多的是高新住宅区。
成片的房子和不断流出的人口，让我一直有个疑问：如此多的房子，到底可以卖给谁？
能到三四线城市买房的人无非三种：城镇化进程下县城的人到市里买房、本地刚需买房、还有闻讯而来的投资客。
先说第一个，城镇化进程。2015年以来，全国房价都出现普涨，这一轮三四线城市房价上涨的逻辑就是借了去库存的东风，尤其是棚改货币化安置，14年以前的大部分棚改都是实物安置，也就是拆了房子直接赔你房子，只是简单的存量更新，但15年去库存号召下，棚改更改为货币化安置。
棚改化货币安置比例从2015年的不到30%上升至2017的60%。

国家也在鼓励货币化安置，给予的棚改专项贷款也在2016年达到最高值。也就是说拆了房子后是赔钱让你去买房，居民手中有了大量的闲钱，出于货币保值的考虑，基本都会考虑购入房产，由此释放了大量的购房需求，三四线城市房地产也变得火热，造成房价上涨的预期。

过去三年，应该很多人有所感悟，自己老家那三四线的房子竟然已经悄悄怼到1万+，其中很大原因就是前些年的棚改化货币安置推高的购房需求导致的。
第二点是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求，一二线城市的房子不给买了，投资客就只能老老实实去买三四线城市的房子，由此又释放出一大批购房需求。
从数据反映也是如此。
2017年全国商品房销售面积创下新高，为16.7亿平方米，其中三四线城市的市场份额高达64.3%，而棚改货币化也贡献了20.9%份额，很多热点三四线城市的房价至少翻倍。

我老家的房子也从2015年的4千，涨到了2017年的7千。
但轰轰烈烈的货币棚改化终究还是进入了尾声，货币化安置比例在逐步缩小，2018年棚改货币化的比例降低为50%，2019年已经降到40%，由拆迁安置的购买需求已经爆发得差不多了，房价上涨缺乏支撑，接下来就可能有下跌的风险了。
从17年之后，很多三四线城市的房子就涨不动了，大多数开始了横盘，遇到今年这种特殊情况，有些三四线城市房价还开始跌了。
五一期间，我特地逛了我老家新区的楼盘，大部分都在推出优惠，最低总价58万能买到90平米的小三房，算下来不到7k一平米，确实微跌了一些。
除了城镇化进程带来的需求，三四线城市的房子最重要还是要靠本地刚需接盘的。
而房价上涨的根本秘密其实就在于人，有人，房价才有支撑。
关于人口的阐述，这里无法一棒子打死，全国那么多三四线城市，有人口净流入的三四线城市，也有人口净流出的三四线城市。
具体又该怎么区分和辨别？
我只能说绝大多数的三四线城市人口基本属于净流出的状态，哪怕是常住人口增量是在增加的，都可能是人口净流出状态。
比如肇庆，从最新的数据显示，肇庆2019年常住人口增量是3.54万人，但实际上的肇庆户籍人口比常住人口多了几十万，这里的常住人口增量可能是人口自然增长，而不是人才流动性的增长，实际肇庆依旧是属于人口净流出的城市，这类三四线城市，哪怕是粤港澳大湾区九市中的一个，也需要警惕。
再比如珠海，也是三线城市，但却一直保持这人口净流入的状态，2019年常住人口增幅以7%的增速排在广东省常住人口增量第一位，这类城市就完全可以放心入手。

从大方向上看，能给出的建议就是哪怕因为预算有限，也请盯着都市圈内的三四线城市去买。
重点关注的是：上海、深莞惠、广佛、苏锡常、南京、杭州等6个大都市圈为发达型经济圈，还有北京、天津、成都、长株潭、重庆等15个大都市圈为崛起型都市圈，这些都市圈内的三四线城市踩坑概率会更低。
2019年，“收缩型城市”首次出现在我国发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，根据调查数据，近三年有22个城市或正在收缩。
这是什么概念，就是有的地方人口在减少、城市在收缩。

对于这些“收缩型城市”就应该特别警惕了，未来这些城市要么撤县设区、撤县设市乃至撤镇、也有可能和周边的城市合并，没有人口和产业支撑，房价下行风险更大。
如今都市圈和城市群是未来城市发展的方向，也势必会导致一小部分三四线城市崛起，而大部分三四线城市面临收缩和消亡。
新增的人口跟不上新盘供应的量，供求大于需求，新房的去化周期自然会减慢，就更别说根本就不活跃的二手房市场了。
所以现在还兴匆匆去三四线买房的人，我劝你谨慎一点。
早期闻讯而来的投资客，确实是赚了。2014年我的堂哥就回老家买了套房子，均价4k，后来18年以6k+的价格卖了，赚了10几万。
虽说收益不如一线城市那么多，但总归是稳健的一项投资，也正因为看到有甜头可尝，我也在17年杀入，没想到还是高位接了盘，如今被牢牢套住。
对于很多三四五线城市而言，高铁是他们拉近与一二线城市的一个机会，但也是一把双刃剑，把人口源源不断往一二线城市输送，造成人口流出。
所以判断一个三四线城市有没有投资价值，仅有高铁远远不够，如果有地铁或者轻轨，才是最好的机会。
如果一个三四线城市，有地铁或者轻轨可以直接连接一线城市或者强二线城市（或者规划中有），而人口也处于每年净流入的状态，那这类城市就会是未来崛起的那一批三四线城市，其他的，基本可以抛弃。
对于粤港澳大湾区来说，可以重点关注的就是佛山、东莞、惠州和珠海，江门和肇庆都可以舍弃。
五一最后一天，去了距离我新房不到3公里的二伯家，二伯家所在的楼盘是当时整个新区开发最早的，也是配套最成熟的，地下停车场已经停满了车，我们还是好不容易在街边找到一个临时车位，我看了下，很多外地车牌，二伯说很多业主和他们一样，也只是偶尔假期回来住住，大多数时间还是空置的，基本都抱着以后升值卖的想法。
看来入坑的还不止我一个，而我的老家只是广大三四线城市的一个小小缩影，对于已经入坑的购房者来说，只能说乐观一点，长持10年以上等等看吧。
听说我买的那个楼盘推出新品了，还搞了特惠活动，售楼部还挤了不少人，看看那批还想着争先恐后回老家买房的，像不像一批批绿油油的韭菜？