无死角楼市调控出台，房价能降了？

axhaibo

                                                                                                                                                                                                        3月22日，成都出台新一轮楼市调控，从7个方面提出了16条措施，称得上是近期最全面的楼市调控。
话不多说，站长今天就来分析成都楼市调控给市场带来的“震荡”。
01 购房门槛已提升
作为西南重镇，成都在近一年的房价涨幅实在是太吸睛了。
数据显示，截至2021年1月，成都新房房价同比上涨6.9%，二手房房价同比上涨9.3%，在全国房价涨幅排名中，成都风头无两。
在如今枪打出头鸟的风声之下，成都房价竟然还在不断攀升，后果可想而知……
3月20日，住建部副部长倪虹带队赴四川成都、陕西西安调研督导房地产工作，要求保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民的住房突出问题。

千不怕万不怕，就怕领导来督查。
果不其然，3月22日，成都便出台了《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），为楼市层层加码。
单从《通知》的内容来看，成都对楼市来了个全方位狙击，共从7个方面提出了16条措施，涉及新房、二手房、法拍房、认房又认贷、土地供应等多个维度，堪称近期最严调控。

先来看看本轮调控中最吸睛的一条——
建立二手住房成交参考价格发布机制。
这一招，相信大家都觉得眼熟，因为成都抄的是深圳的作业——今年2月8日，深圳住建局率先推出了“二手住房参考价格发布机制”，在调查分析的基础上，形成深圳全市住宅小区的二手住房成交参考价格，并定期在网络平台上发布。
这条措施的核心在于，银行需要按照官方指导价进行放贷。而官方给出的指导价，与热门楼盘的实际成交价是存在较大出入的，甚至有指导价比成交价低50%的情况。
深圳此举，相当于变相提高了购房者的首付，增加了购房者的资金压力，从而也延缓了购房者入市的脚步。同时，官方出台指导价也能在一定程度上降低购房者对房价的预期，导致楼市观望情绪上升。
基于以上因素，深圳出台官方指导价后，楼市短期影响巨大，此前一直火爆的二手房市场罕见地进入了“横盘”阶段。
深圳在市场上试过水之后，很快就有城市宣布跟进——3月2日，无锡出台了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出无锡将借鉴深圳等先行城市的做法，逐步完善二手住房价格信息的发布机制。
成都是第二个宣布要跟进的城市，虽然具体的指导价还没有落地，但这次官宣本身就已足够劲爆。
值得注意的是，无论是无锡还是成都，其二手房市场和深圳都存在明显差距，不能一概而论。以成都为例，截至3月23日，成都二手房在链家上的挂牌量达到129405套，除了有学区的老破小以及次新房，其余的二手房并不受市场的欢迎。
而成都当地的新房和二手房之间存在剪刀差，也促使大众向新房市场倾斜，甚至出现了万人摇号的情况——毕竟买新房的钱，比买同地段的二手房要便宜不少。
在这次楼市调控中，成都也针对大众对新房市场的狂热情绪，延长了“网红楼盘”的限售期——
登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。
换句话说，那些摇号热门楼盘的人，现在就要做好5年不卖房的打算。限售年限的延长，对于刚需的影响可能很有限，但确实能减少一部分投资客入场，毕竟不是谁都能等得起5年。
02 后期还得看落实
楼市调控到最后，其实走的路都差不多。而成都在这轮调控中，根据“房”和“贷款”的情况，有针对性地调整了居民首付比例——
拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭，高新区最低首付款比例不低于70%，其他区域的最低首付款比例不低于60%，且贷款年限不超过25年。
居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。
也就是说，无论你在成都是否有房子，房贷是否结清，只要你有房贷记录，以后要想在成都买房，普通住宅的首付比例都要4成起，非普通住宅则是5成起。
这条政策的影响是很实在的，除了真正无房无贷的上车型刚需不受影响，改善型刚需势必面临增加首付款的压力。
相信，成都的二手房市场也会产生进一步影响，毕竟购买二手房还需要支付契税等费用，首付压力其实是比新房大的。如果届时官方发布的“二手房指导价”与银行放贷的金额挂钩，这一系列多策并举的叠加效应，可能会对成都的二手房市场造成大范围打击。
另外，成都还提到将加大2021年住宅用地的供应，具体涉及到3个方面——
增加住宅用地供应，2021年成都住宅供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%；
中心城区商品住宅用地“两集中”，稳定地价和预期；
超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市的土拍竞拍。
用一句话概括，就是“增加供地，集中土拍，超过红线的房企别来成都了”。
具体落实到土拍上，成都中心城区（即11+2区）所有的商品住宅用地都将实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，颇有种北京限竞房的即视感。
贝壳研究院成都分院院长付跃华表示：“此次成都发布的政策从土地市场、商品住宅销售以及住宅保障和市场监管多方面共同发力，从市场供需矛盾问题入手，提高土地供应量的同时调整供地策略，采用集中供地方案、实行限竞房政策、并限制‘踩线’房企取地，能够防止土地市场过热。”
03 结语
成都这次的楼市调控，还是重在“抑制”需求端。
简单地说，就是提高首付门槛，增加大众的上车难度，同时对新房、二手房市场进行管控，延缓了大众进入楼市的时间，从而实现短期内的迅速降温。
但是后期的房价降不降，那还真不好说，毕竟现在成都的楼面价已经奋起“直追”北上广深了——
3月16日，成都推出两宗土地，均采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式拍卖。
其中，宗地1的起拍楼面价约11250元/㎡，成交价约12900元/㎡，溢价率约14.67%，最终被佳兆业摘得，但需配建并无偿移交统筹住房的比例高达41%，以此折算实际楼面价或超2万元/㎡。
这宗土拍引发了一波网络上的“狂欢”，而回顾成都近年来的土拍情况，不少楼面价甚至与周边二手房的房价不相上下。
与之相对的，是隔壁重庆的楼面价——1月20日，卓越集团刷新了重庆楼面价，达到14236元/㎡，溢价率为36.88%。
两两对比，成都土拍价格早已一骑绝尘。而在这个时候，成都出台楼市调控，只能说时机卡得略有几分“巧妙”，房价还在起飞的萌芽期，就被住建部的领导强行灭了一把火。
如今成都调控已落地，估计下一个调控的城市，就该轮到住建部领导也去过的西安了。
毕竟，在国家统计局发布的数据中，截至2021年2月，西安新房房价已经连续59个月上涨了。