买房要跟着规划走，但不能跟着规划图走

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文/大先生
摊开深圳这张大饼很容易发现，各个区域板块都有一些很厉害的规划和概念。
比如南山的前海、后总、超总、留仙洞，福田的香蜜湖金融街、安托山、河套，宝安的宝中欢乐港湾、企鹅岛，龙华的北站商务圈、光明的科学城、沙井的大空港，坂田的坂雪岗科技城等等。
再加上被很多主流媒体频繁引用的十三五规划、轨交规划、宗地图纸、旧改公示、旧改地图等，数不胜数。

很多购房者都觉得，掌握了这些城市规划，相当于提前知道了楼市未来走向，拿着规划图就知道在哪里买房，未来房价一定大涨。
但这其中，存在一个重大的误区。
城市规划作为城市发展的战略性引导，可以作为买房的参考依据之一，但不能作为决策的唯一评价标准。仅凭一张图则，一套文本，一条新闻就做投资，是非常草率的行为。
要真正做到让规划指导买房决策，一定要厘清规划和房价涨幅之间的因果关系，理解规划编制背后的意图和逻辑。
最重要的是，知道哪些规划是靠谱的，哪些规划是虚无的，跟着真正能落地的规划走，才是正确的投资姿势。
01
城市规划缘何能够得到市场认可，并使得房价出现大幅上涨，主要在于人们的预期发生了改变。
此外，规划的背后，是资金和人的流入。
随着规划的实施，区域内包括基础设施、商业配套、交通等也会得到改善，进而促使房价上涨。
目前深圳楼市最火的光明和沙井，就是规划带来房价跳涨最典型的例子。
2018年下半年，沙井、光明新房备案价都在4万/㎡左右。
但随着年底华强城、卓越中寰、万科星城这三大网红盘相继入市，直接把沙井的价格抬到4.6万/㎡。
虽然当时深圳楼市整体低迷，但在新房严重短缺的大环境下，这几个盘都卖得非常好。
而不远处同期开盘的光明天汇城，户型更好，均价只有4.2万/㎡，虽然卖得也还行，但热度远不如沙井。
什么原因呢？
因为当时市场流行的概念是大空港、会展经济、大湾区一体化，购房者普遍觉得光明不如沙井，认为属于沙井的独立行情即将到来。
但很快风水轮流转，去年下半年开始，深圳楼市的热度就从沙井转移到了光明。
今年光明新开的几个盘，基本都是千人抢房，日光清盘的节奏，备案均价也是节节高升。
于是，主流舆论又抛弃了沙井，转而吹捧起了光明。
凤凰城，科学城，下一个南山科技园；
空地多、起步快，光明才是深圳未来；
脚踩罗湖，拳打龙华，把龙岗按在地上摩擦……
现在，“科学城”成了最时髦的名词，“大空港”却早已无人提起。
但不论是光明科学城，还是沙井大空港，都还处在规划落地的早期阶段。
02
从舆论的变化也能看出，这种基于炒作规划带来的楼市热度，注定并不长久。
因为在深圳这个信息充分对称，且时效性很强的市场里，价格本身就包含了规划带来的预期因素，经过市场多年验证的价格梯队，已经具备非常高的合理性。
一些位于规划概念热门片区内的楼盘，市场表现确实能跑赢大盘，甚至可以和老城区形成强烈的反差。
如果客观分析，这些楼盘房价上涨背后，规划是一部分原因，但更多还是在于名校、地铁近、次新、商业、品质、户型好等房子本身的因素，以及市场供求关系的变化趋势。
实际情况却往往是，在房价尚未上涨之前，舆论就开始大肆炒作规划会如何推涨房价。
待房价起来后，便可以用规划价值提前兑现，去强行解释其背后的合理性，却对其他涨幅要素视而不见。
如果你不信，不妨对比一下龙华观澜、宝安石岩这些区域，剔除名校学区等特殊变量，分别统计知名度的较高的标杆盘的价格趋势，就会发现：
这些区域的房价涨幅，其实都在一个水平线上。

众所周知，观澜、石岩整体面貌不佳，农民房、厂房遍布，既没有光明沙井大片的空地，也没有重磅的科学城、大空港规划，更没有名校概念在暗流涌动。
但不少购房者还是用钱投票，把石岩、观澜这种“下水道区域”的房价砸起来了，一些标杆盘目前的价格，足以比肩沙井、光明的热门地段。
很多人万变不离其宗，总是喜欢从产业、规划来论证房价。
而历史经验证明，如果忽略掉名校学区这个特殊变量，深圳任何涨得用力过猛的区域和楼盘，在几年内价格都会重归平衡。
要么原先同价的其他区域被低估，未来涨幅也会赶上来。
要么这个区域的价格被高估，未来会横盘等待别的区域补涨。
在这个动态平衡的过程中，规划的炒作，往往是一些区域房价提前透支、产生泡沫的幕后推手。
03
为什么这么说？
因为规划的落地往往是超长周期的过程，一般需要五年甚至十年以上的时间，且存在很大的不确定性。
规划带来的预期可以在短期内影响房价，但真正决定房价走势的基石，依旧是供求关系。
从供求关系的角度来说，一个有规划加持的区域，理想的发展路径应该是这样的：
规划落地→带来产业发展→产业吸引人口带来财富→楼市因需求旺盛而发展→正向循环
深圳有些区域的路径实际上却是：
规划利好先行→房价透支→产业没发展起来→购买力不足导致楼市萎靡→房价下跌→恶性循环
就拿产业规划在千亿级别，足以碾压大部分同类区域，这几年房价却一直不温不火的坂田为例。
除了位置偏远、配套短缺导致的需求不足，还因为经历了2015年的一轮火箭式上涨，产业规划带给坂田的利好早已被提前透支。
早在2015年，坂田房价就已突破4万/㎡，2018年华为又因不堪忍受高房价外迁，购买力加速流失，进一步加剧了供过于求的态势。
反而是没有什么产业规划，被深圳人称为“睡城”的龙华，这些年的房价涨幅，却超出大部分人的认知。
此前，龙华还是福田的后花园，如今，龙华的价格正赶超福田，部分带学位的楼盘甚至已超过了福田的价格。
用供需理论很容易解释。
龙华虽然没有规划加持，但城市面貌新，轨道交通拉近了通勤距离，新房居住体验好，有来自福田外溢的强烈需求支撑，房价自然能涨起来。
光明、沙井的上涨也是同样的逻辑。
在规划的产业、配套落地之前，本地购房需求还未得到充分释放，但由于承接了来自南山、福田的大量购买力，足以消化井喷的新房供应。
像石岩这样的区域，则是由于新房市场长期供应短缺，无法满足市场需求导致的房价上涨。
04
一些严重依赖规划炒作的区域，规划热潮起，涨的最快。热潮末期，站岗最快。市场转凉的时候，最不抗跌。
因此，我一直说，买房要跟着城市规划走，但不能跟着规划图走。
跟着城市规划走，换句话说就是跟着城市发展走。
深圳从过去40年的一路向西，到前几年的东进计划，再到今天的再次转头向西，不仅是城市发展战略的路径，也是近几年楼市轮动的路径。
而城市发展不仅仅取决于规划文件或规划图，更取决于最终的决策和实施。
有做城市规划的朋友曾跟我开玩笑：
规划规划，纸上画画，墙上挂挂。
大部分规划在实施过程中，都存在方案动态调整、落地周期延长，甚至直接取消实施的可能性。
如果规划最终无法落地，不仅房价涨幅预期落空，还要承受房子租金低，流动性差，居住体验差的代价。
所以，买房时不能直接把规划图作为价值判断标准，一定要学会识别，哪些规划未来具有确定性，相对靠谱，哪些规划只是画饼。
05
以对深圳房价影响最大的地铁规划为例。
楼盘销售给你看的地铁线路图，在没有完全开工之前，都存在变数。
在判断时地铁规划是否靠谱时，牢记这个原则：
全面开工最明确，近期建设基本稳，远景规划要谨慎。
目前已经全面开工的地铁线路，比如12号线、13号线、14号线等，线路走向和站点已经确定，站点施工围挡都清晰可见，价值是最明确的。
当然，这类楼盘可能已经透支了一部分地铁的溢价，但正式开通时依然会有一波涨幅。
已经得到发改委批复的近期建设规划，比如3号线四期、7号线二期、8号线三期，基本上十拿九稳，站点和走向有很大的参考价值。
但已经被批复的地铁规划，出于某些特殊原因，偶尔也有调整的例外情况。
远景规划的靠谱性就存疑了。
比如前不久通车的8号线，早在2011年就纳入深圳地铁三期工程，但在客流及轨道交通制式上存在极大争议，工程多次修改及延迟，最终更改为与2号线直通运行，线路也做了调整。
如果真的特别在意地铁的话，优先选择已经全面开工的地铁沿线，其次选择近期建设规划公布的，最后再选择远景规划里的。
总之，我们在判断规划的价值时，不要看政府说了什么，要看的是政府做了什么，这些做法是否符合市场的需求。
06
对大部分普通购房者来说，在买房的各大要素中，可以看淡规划的作用。
如果是自住，更多还是要从自身需求出发，考虑除了规划之外的地段、品质、户型、学区等其他因素。
如果规划带来的溢价太高，还可以考虑同样的价格，在其他位置是否可以买到居住体验更好的房子。
如果是投资，则需要注意两点：
一是哪些规划才能真正利好房价。
像科技园区、地铁、大型商超、名校学区、三甲医院等规划，对于房价是有正面促进作用的。
但有些规划的出台，不仅不会对房价的上涨起到促进作用，反而会起反作用。
比如有些道路扩建规划，将商业街变为城市快速道路，或者出于建设需要而将配套迁走，紧挨楼盘建设高铁线路、变电站等，都会使得周边住房的附加值下降。
还有一些规划，看似非常重磅，但对房价的支撑作用实则非常有限。
以前几年沙井被炒得最火的“国际会展中心”为例，会展经济会加强所在地基础设施建设，可以增强当地房价下限，但并不能直接带来常住人口，对提升需求几乎没有帮助。
二是要认清这类严重依赖规划的房产的价格周期。
可以依托概念领涨甚至提前透支，但概念热度过去也容易高位站岗，行情不佳的时候则会领跌。
因此，介入的时机非常重要。
如果太早，会面临巨大的时间成本。一项重大规划，从立项到公布，中间要耗费大量的时间进行可行性研究、论证等工作，即使最终得以实现，也需要等待极长的时间。
如果太晚，则利好已经被透支殆尽，此时买入只会高位接盘。
07
那么，深圳目前哪些区域的规划已经十拿九稳，房价未来还有上涨空间？
最稳的依然是前海。
前海有大湾区国家级战略加持，是深圳目前规划最高的一个区域，未来十年会持续有利好兑现，产业落地速度也非常迅猛。
虽然目前房价已经接近12万/㎡，但前海面积狭小，住宅供应极度稀缺，未来想象空间依然巨大。
而作为前海辐射区的宝中，虽然目前有所透支，但长持价值依然看好。（参考文章：高位横盘下，宝中的房价涨到顶了？）
其次是光明。
作为南山的后花园，光明的购买力本身就不成问题，仅南山溢出的购买力，就足够支撑光明楼市未来几年的发展。
再加上光明自身有科学城的规划，有自己的高端产业，进一步夯实了长期购买力。
但光明的房价未来能否持续上涨，还得看规划落地和产业导入的速度。（参考文章：深圳光明，会成为下一个“滞涨”的龙岗吗？）
最后是深圳湾超总。
作为目前深圳规划等级最高、最优质的总部基地，虽然片区本身没有新增住宅规划，难以成为深圳房价天花板，但周边环绕着华侨城、深圳湾两大豪宅区，可以助推这些片区再创新高。
作为带动30万高端就业人口的大型产业规划，不远处还紧跟着体量惊人的白石洲旧改，市场需求和供应又形成了完美对接。