反炒房！2020年，楼市调控第一枪来了

qtmtgfwl

                                                                                                                                                                                                        文|凯风
2020年，楼市调控第一枪打响。
01
深圳，又一次成了焦点。
近日，央行深圳中心支行向深圳市各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

同日，深圳市中小企业服务局发布通告：对于将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息的行为，一旦发现并查实，将依法惩戒。

严查资金违规输入房地产，可谓2020年楼市调控最具信号意义的举动。
深圳有此动作，原因在于当地楼市逆经济现实而行，一些楼盘出现“戴口罩抢房”的戏剧性场景，楼市蠢蠢欲动。
这背后，最大的助推因素就在于部分资金违规流入房地产。
今年来，面对意外冲击，货币政策步入宽松轨道，贷款利率持续下行，资金面再度宽松。同时，为支持中小企业，许多城市推出了贴息贷款，利率远远低于住房贷款。
正如《央行降息，中央会议再提“房住不炒”》一文所说，这些资金，本意是为激活实体经济活力而来，至于楼市，在政策上仍被定向调控。
然而，由于利差的存在，加上炒房预期的上升，一些资金暗度陈仓，从实体流入楼市，成了房价助推剂。
在中央会议再提“房住不炒”的关键时刻，在“保就业、保民生、保市场主体”的重要政策节点，楼市如果再现无序上涨，损及的不只是政策定力，还波及嗷嗷待哺的实体经济。
严查加杠杆炒房，这是大局。
02
这些年，深圳楼市热度也一直居高不下。这背后既有客观原因，也有炒作因素。
深圳城市面积较小，不到2000平方公里，而广州为7434.4平方公里，上海为6340.5平方公里，北京则高达1.6万平方公里。
这就导致深圳土地资源相对贫瘠，住房供应长期不足，供求失衡成了楼市间歇性冲动的根本原因所在。

不过，供需失衡作为长期基本面而存在，无法解释这波突如其来的楼市魔幻行情。
事实上，深圳楼市曾经连续2年多盘整，但去年下半年突然启动。
这背后，先行示范区的超级利好，取消部分二手房“豪宅税”等松绑政策，业主控盘炒房、抱团涨价思维的泛滥，都在其中发挥着推波助澜的作用。
去年年底，部分深圳业主抱团抬价，声称“打响资产保卫第一枪”，倡议大家集体提高挂牌价，把小区的房价“拉”上去，可以视为炒房思维的冰山一角。
这种背景下，如果再有资金违规输入房地产，那么楼市更会呈现火上浇油之势。
要知道，疫情贴息贷款、经营贷都是短期资金，而房贷则是长期贷款。用短期资金来撬动房价，属于不折不扣的加杠杆行为，给整个市场都带来不稳定风险。
这种局面，显然不能再被默许。
03
深圳房价有多高？
从房价来看，根据链家数据，2020年3月，深圳二手房挂牌均价高达6.8万，参考均价突破6万，与京沪相当，接近广州2倍。

单纯看房价，可能有失偏颇，可用房价收入比、租金回报率、楼市杠杆率作为对比。
从房价收入比来看，深圳位居全国之首，远远高过北上广。这意味着，在深圳，一个普通家庭不吃不喝35年，方能买得起一套均价住宅。

从租金回报率来看，深圳租金回报率仅为1.3%，处于垫底位置，仅高于厦门，不及同为一线城市的北京、上海、广州。
从国际标准来看，世界主要城市一般正常回报率都在3%以上。

当然，对于成长型经济来说，房价上涨快于收入涨幅很正常，简单通过房价收入比、租金回报率无法判断楼市泡沫。
但是，不与国际对比，在同能级城市之间的对比，往往能说明很多问题。
不说广州，只看京沪。北京上海无论是城市定位还是财富聚集能力，都不弱于深圳，但这两地的楼市热度却远远不及深圳，房价收入比更远远低于深圳，这就是问题所在。
同时，深圳楼市杠杆率居高不下。
2019年，深圳居民杠杆率（住户贷款/GDP）高达83.2%，超过全国平均的60%。如果用贷存比粗略估计，深圳资金杠杆率（住户贷款/住户存款）更是高达137%，位居一线城市之首。
与之对比，上海资金杠杆率仅为75.93%，广州为103.94%，远远不及深圳。
杠杆炒房的问题是显而易见的。
资金宽松时，这些杠杆变本加厉，变成刺激房价的急先锋。一旦资金收紧或大环境下行，这些杠杠将会成为房价剧烈波动的引爆点，给市场带来不确定因素。
04
深圳，是社会主义先行示范区。
先行示范区，这是独一无二的定位。这种高定位，是经济特区、计划单列市、全国经济中心城市、金融中心都无法企及的。
要知道，内地共有5个经济特区（深圳，珠海，汕头，厦门和海南），5大计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳），深圳并无独占性，只是其中发展势头最好的一个。
相比而言，先行示范区的意义远远不同。
作为先行示范区，深圳的示范既是面向邻近城市，也是为国内外树立一个新的发展榜样。
这从官方文件给出的五大战略定位就可见一斑：高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。
显然，对于深圳来说，最引人注目的关键词当属创新、科技、改革、开放，而非房价、楼市、房地产。
国家对深圳一直寄予厚望，所以才赋予深圳独一无二的定位，给予令其他城市艳羡不已的政策利好。
深圳，既是经济特区，也是计划单列市。既是粤港澳大湾区中心城市，也是全国性经济中心城市。未来，既要建设全球海洋中心城市，又要建设综合性国家科学中心，还是打造制造业科创中心。
给予深圳如此之多的利好，本意在于助力实体经济、提振科技创新，不能也不应该成了炒作概念。

相反，作为先行示范区，深圳有必要率先摒弃房地产依赖，为住房改革探索出一条可行之路，开拓出与邻近城市完全不同的民生楼市格局。
05
今年是深圳经济特区成立40周年。
40年来，深圳从渔村变身国际大都市，从名不见经传的小城晋级为首屈一指的一线城市，从以农业为主的地方变身以制造业、互联网、金融业为支柱的现代化城市，堪称经济发展的奇迹。

说起深圳，人们第一时间会想到华为、腾讯、中兴、大疆等名震海内外的高科技产业矩阵，会认识到创造了无数个第一的改革创新底色，能感受到“来了就是深圳人”的开放包容精神。
这是深圳之为深圳的基本盘所在，也是深圳未来引领“先行示范区”的支撑。
这一切，都与高房价无缘。
从世界经验来看，房价泡沫，鼓励的是不劳而获、一夜暴富和投机取巧，不利于创新创造，更不利于拼搏向上。
同样，房价过高，必然对制造业形成挤压效应，让安居无从实现，必然影响到先行示范区“高质量发展高地”、“民生幸福标杆”的战略定位。
隔壁城市的教训在前，作为“先行示范区”，深圳有必要开拓出一条新路。