无理由退房或成营销噱头，房产律师提醒广大购房人理性购房

我爱骆

受疫情冲击，承受巨大资金压力的某房企用“打折大促”、“无理由退房”等促销手段试图纾困。

太阳底下无新事，“无理由退房”早已有之。线上购房或成新创举，但购房人应理性，谨防因“稳赚不赔”心理陷入维权困境，并提供以下三点供购房人参考。

一.仔细核实“无理由退房”，防范开发商利用格式条款作出政策限制

开发商在电商平台承诺的“无理由退房”，按照一般公众的理解应当是购房者可以无理由单方解除合同而无需承担任何违约责任。但是购房人在后期真正退房时，才发现并非如此。

根据官方渠道显示，购房人需要先履行《商品房认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为后，方可依据《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》的约定行使无理由退房权利。

从实践来看，因对“无理由退房”存在理解偏差而引发诉讼的案例也不甚枚举，（郑州市中级法院（2018）豫01民终19965号）判决书中法院就直接认定：开发商在其广告中承诺“无理由退房”，但却以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”政策作出限制，违反了诚实信用原则。

很多人看完这个案例认为这个大可不必担心开发商设定前置条件，反正后续如果维权法院也会支持购房人，但事实上维权是需要成本的，这其中包括律师费、诉讼费以及耗费的时间成本。

二、购房人一时冲动购房，后期退房维权之路或困难重重

疫情当前，房开纷纷启动“线上购房”，有意效仿电商平台，此类新的营销手段在特殊时期亦是不得已为之，很多购房人如在没有认真考虑清楚的情况下一时冲动购房，并认为可以像淘宝购物那样7天无理由退货退款，本律师认为存在此心理的购房人大可以再理性一些。

在冲动情绪之下，一旦购房人签署了商品房买卖合同，如果有贷款的，还需签署贷款合同，如果想退房，何时能够收回购房款还未可知，如果此时再遇到更为合适的房子，购房人很可能面临两难的局面。

本律师曾在1年前陪同客户去售楼处退房，开发商的销售顾问很嚣张，跟客户说：干嘛还请律师啊，你要是想退房早点和我说，我肯定给你退的，不用律师函这么麻烦。

但在陪同退房过程中一度困难重重，一来双方签署好的退房文件购房人没办法拿到。

二来退款到账时间无法保证。销售口头告知的是退款流程大概内部要走一个月，什么时候款项能够到位尚不清楚，可能要2个月。

好不容易办理完退房手续，后续跟进联系销售人员，电话再也打不通了，适逢年底，我们很担心时间一长，开发商资不抵债，购房款再也拿不回来，便紧接着又发了一封律师函，所幸款项及时到位，购房人万幸及时拿到购房款。

三、开发商“无理由退房”或可视为要约，视为合同内容

根据现有的法律规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但出卖人就就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

因此如果购房人在购买房屋后却有退房需求，但又碍于开发商前置条件的设定无法退房时，本律师认为可以转换思路，从“要约”的角度维权。

参考裁判内容：被告向公众发放的宣传资料以明显字样标注“无理由退房”对商品房买卖合同的订立有重大影响，应视为对购买人的要约，故该”无理由退房”的允诺虽未载入认购书，亦应当视为合同内容。（（2017）琼9023民初1264号）

综上，疫情当前，各行各业各自变通思路开展线上销售无可厚非，但商品房交易的标的额少则百万，多则千万，律师提醒广大购房人理性购房，如确有需求的，应将涉及购房人利益的内容与开发商仔细确认。