新房销售已见曙光，二手房彻底凉凉

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                                                                                                                                                                                                        农历新年过去三十余天，北京房产中介小李至今一单未开。社区封锁、门店停业、客户“蒸发”，疫情让二手房市场直直跌入冰点。没有交易，意味着没有收入。但生存重压让她不能稍有喘息，小李积极维系线上客户，但房源带看量仍停留于零。
业主端同样焦虑，降价、停售，这在北京并非孤例。记者发现，北京朝阳区和平街某房源，疫情发生后直降20万，12月28日已停售；朝阳区望京花园某房源，年初降价18万，1月8日已停售。在贝壳研究院调研数据中，因市场不明朗暂缓卖房的业主，占比73.7%。
不同于新房市场，二手房交易从签约到过户事项复杂、资金安全风险高，购房者极度依赖中介接洽与线下带看。疫情期间，只靠线上交流，基本难以成交。据链家数据，2月份，武汉链家二手房零成交，前两月重点18城二手房成交量同比大跌55%。
“现在小区管控严格，如果想线下看，我可以沟通下试试。”小李想冲破阻碍，但被购房者一一拒绝。在疫情未彻底缓解前，失落的二手房市场，暂时迎不来暖阳。
新房超预期二手受重伤
疫情冲击，中国房地产开发商成为最焦虑的群体之一。线上卖房、降价促销，规模房企率先自救。克而瑞数据显示，2月份百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下近年单月销售最低记录。
不过，多家研究机构认为，鉴于疫情影响，新房市场表现已是超预期。华创证券称，1~2月主流50家房企销售同比虽大幅下降，但仍明显优于同期45城销售表现，龙头房企抗市场波动能力相对更强。
新房市场尚可线上营销、抢收客源，但对二手房市场来说，受疫情打击更为显著。
疫情发生以来，北京市严格居住小区封闭管理，在出入口设置检查点，居住人员和车辆凭证出入，进入人员必须佩戴口罩并进行体温检测。封闭管理模式下，非本社区人员出入受限，这对二手房带看来说，是硬性门槛，也是致命打击。
不仅是北京，多个核心城市暂停房地产中介线下带看业务，导致整个交易活动直接停滞。克而瑞称，截至目前，中介线下门店的复工比例仅10%，约50%完全未复工，多数经纪人在线上进行咨询服务。
小李是少数回归门店的中介之一。二月中旬，小李便已复工，但只能进行线上讲解。她坦陈，二手房交易与新房不同，虽然有线上交易平台，但房源情况复杂、交易流程繁琐，购房者极度看重线下带看体验。疫情期间，仅靠线上渠道，基本难以成交。
业主信心也受到撼动。贝壳研究院称，疫情加剧业主预期走弱，2月北京新增房源挂牌均价57790元/平方米，环比跌幅扩大至3.9%，调价中降价次数占比环比提高5.4%至92%。市场成交节奏放缓，成交周期154天，达到历史高位水平。
记者在某房产交易平台看到，北京昌平区一套四室两厅房源，自2018年挂牌至今，仍未售出。尽管近七日有九人关注该房源，但最近三十天，带看次数为零，交易链条几近停滞。“业主着急卖房变现，价格还可以再谈。”中介小张称。
据小张出示的调价记录，2018年09月，该房源首次调价，从880万元降至800万元。此后报价一路下跌，不到两年调价五次，仅去年便连续三次降价，力度最大的一次直降90万。如今，这套320平方米的洋房，报价已回落至599万元，较首次挂牌暴跌281万元。
“业主2011年买下这套房，房屋原值340万。由于房源空置想出手变现，但之前报价偏高，影响了成交。”小张说，最近交易都是线上沟通，如果线下看房需提前安排，在小区测温登记。目前有5位购房者约定疫情稳定后看房。
这并非孤例。记者发现，北京通州区一四室两厅房源，自2018年挂牌至今仍未成交。疫情发生后，该房源带量看同样为零。“最初挂牌价750万元，后来陆续下跌，目前报价650万。”中介告诉记者，业主做生意要用钱，但发现并不好出手，只能一再降价。
“还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强。” 贝壳研究院称，月供收入比在70%及以上的业主中，近一半的业主愿意降价出售。在面对开发商降价促销时，月供收入比越高的业主保持出售的意愿越强，愿意跟随降价的比例越高。
除此之外，在有卖房计划的受访者中，73.7%的受访者表示因市场不明朗而暂缓卖房计划。这直接导致，市场新增供给下降明显。数据显示，2月北京链家新增房源量环比下降51.4%，1~2月北京链家新增房源量同比下降57.7%。
被冻结的交易市场
在业主预期下调、暂缓卖房，带看陷入停滞的情况下，二手房成交数据直接陷入冰点。
贝壳研究院数据显示，1~2月北京链家二手房实时成交量同比下降57.6%，重点18城链家二手房成交量同比下降55%，其中廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台同比降幅超过60%，广州、青岛、深圳成交量降幅小于40%。
疫情对房价的影响也开始显现。中指研究院数据显示，环比来看，2020年2月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.11%。十大城市中，8个城市环比下跌，较上月增加2个；2个城市环比上涨，上涨城市个数较上月减少2个。
由于当下新房、二手房联动交易特点，二手房遇冷或带来风险传递。据贝壳研究院监测的全国核心30城市，二手房交易中约50%为改善性交易，新房交易愈发依赖二手房交易需求释放。这意味着，二手房遇冷可能带来新房交易受阻、风险传递至开发商。
同时，贝壳研究院称，预计2020年1月24日~2月1日，全国有数十万签约后尚未完成产权过户的在途交易单。二手房产交易链条长，但众多买卖者滞留居住城市，当前多个环节出现中断，面临合同条款时效问题，容易引发合同纠纷。
此外，由于二手房交易停摆，中介收入显著减少，但刚性支出依旧，现金流承压。贝壳研究院数据显示，近八成经纪公司经营困难，58%店东与品牌认为经纪人流失率增强，73%认为其经纪人的招聘难度加大。
据贝壳方面公开案例，湖北某店东旗下有16家直营门店，19家加盟门店，总体人员规模300余人，经纪人占9成以上。单看人工成本，每月便有40万固定支出，还有14万门店租金成本、端口费用等。“也就能撑2个月吧。”他说。
对于二手房走势，我爱我家研究院认为，疫情不能消灭二手房需求，只能延后。以北京为例，随着企业复工加快，人口流动重启，预计3月二手房市场将开始复苏，4、5月加快恢复。若疫情能在二季度彻底控制，预计三季度市场就能回到正轨。
调查结果显示，有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望，其中38%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划，有28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。
从最新数据看，2月17日至23日，重点18城市链家新增客源量已经恢复至去年12月周均水平的70%。“随着各地逐步复工与各地利好政策支持，预计疫情结束后需求会集中释放。”贝壳研究院认为。

不过，鉴于此次疫情对二手房市场影响过于显著，业内开始思考，房产交易的重线下模式是否走到变革的拐点，将交易流程从线下迁移到线上是否势在必行？
贝壳研究院行业分析师栗样丹表示，作为大宗商品交易，消费者在购房时仍保有线下带看、实地感受房屋视野、周边配套的强烈要求，通过与业主面对面对话才能确认双方信息和意愿。因此当前线上签约本质上仍为认购性质合同，缴纳定金及一定时间内的“反悔期”。
同时，签后交易流程复杂，资金流和服务流相互交错，需要银行、政府、评估公司在多个交易流程节点在线协作。如贷款环节需要协同公积金管理中心、银行开放数据接口，签约、缴税、过户等需要政府政务线上能力支持。要实现房产交易线上化，需多主体方持续探索。