房贷利率将“重新定价”

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新快报讯 记者许莉芸报道 继8月LPR新机制改革后,为了进一步推进利率改革,近日,央行公告称从明年3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率(LPR)转换,于2020年8月31日前完成。该公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,只针对商业贷款,不包括公积金个人住房贷款。

对于2020年前的购房者而言,央行新规到底会带来什么影响?简而言之,央行出了一道选择题,已购房者要在明年3月到8月底之前,与银行重新约定房贷利率的定价基准。第一个“选项”是:固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就一直维持当前利率水平不变。第二个“选项”是“LPR+加点”利率。LPR每月公布一次,可升可降。选择“LPR+加点”利率,此后的房贷利率可升可降,月供随之变多或变少。

根据央行公布数据,金融机构2019第三季度末中长期贷款余额38.56万亿元,而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05万亿元。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年,且重定价日为每年1月1日。以市民小玲为例,她的商业性个人房贷合同期限20年,剩余期限8年,合同约定的还款利率是5年期以上基准利率上浮10%,即“基准上浮10%”,他现在执行的还款利率就是4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果小玲和银行确定在明年3月30日转换房贷的定价基准,且重定价周期为1年,重定价日为每年1月1日,那么小玲房贷利率新的定价公式应为“LPR+0.59%”。目前最新的5年期以上LPR报价是12月20日公布的,为4.8%。按照央行此次公告,小玲新定价的加点幅度=5.39%(此前房贷利率)-4.8%(5年期LPR利率),即0.59%。2020年3月30日至12月31日,小玲所还房贷执行的利率水平与现在一致,仍为5.39%,即央行发布的5年期以上的LPR+0.59%。以后每年以此类推。

也就是说,此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后,至少未来一年个人房贷利息支出并无变化。

对于购房者而言,到底该选择固定还是浮动利率呢?国泰君安研究团队认为,当下正处于降息周期,LPR在最近3-5年内大概率是下行的,所以优选浮动利率。