从成交量看楼市巨变！在这些城市请你慎重买房

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　　随着"房住不炒"深入人心，全国楼市供需、成交量大变。一千个读者眼里有一千个哈姆雷特，一千个买房人心中也有一千种买房思路，不同城市的置业选择大不相同，一二三四线到底该如何置业呢？这次站长将详细盘点全国楼市供需和交易情况，从数据中可以看出未来市场发展的端倪。

　　一线走慢牛，三线走熊市

　　随着调控的持续，全国各地楼市新房成交量冷暖不一，分化非常严重。但二手房成交量倒是惊人的一致。自己下手之前，可以先了解一下大众如何买房，心里可以先有个底。

　　2019年11月全国城市新建住宅成交变化


　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　从上面的数据可以看出，蓝色的一线城市曲线走高明显。2018年1月至2019年11月，一线城市楼市成交量虽然有高有低，其中在2-3月春节后成交明显递增，小阳春效应非常明显。强者恒强，很多不差钱的购房者过完年就直接去一线置业了。

　　比如站长的朋友小陈，他2018年初就想置业，眼看房子经常降价，就一直没出手。在大北京来来回回看了一年房，后来春节在亲戚的盘问下实在是hold不住，当时喝了2瓶酒就直接敲定了年后买房的事。酒醒之后，小陈没有改变主意，七凑八凑地付了首付，买了个50平的小房，总算在北京6环置业了。

　　虽然一线成交有高有低，但从2年期整体看，是在走慢牛，稳得一比，增值潜力明显跑赢了银行利息和通货膨胀。

　　三、四线则刚好相反，从深灰色曲线可以看出，成交量最高是在2019年10月，然后又开始回落。长期看，成交量在逐渐减少。因为广大三、四线城市尽管政策环境较为宽松，但小城市发展前景堪忧，经济实力不足，加之棚改接近尾声，下半年项目去化有所下降，成交量逐渐减少。


　　从具体城市看，2019年前11个月成交量排名靠前的以中西部城市居多，重庆、武汉、长沙位列前3位。主要因为这些城市虹吸效应显著，大量人口涌入，置业者源源不断。而北京、清远的楼市成交量也有大幅增长，较2018年同期增幅都超过了30%，市场热度不错。

　　二线城市中，沈阳、昆明等省会城市的成交表现相对抢眼，而合肥、西安等城市二季度过后市场热度明显下降。

　　但也有人不随波逐流，我们后台就有站友留言表示，自己存款10万元就在西安置业了。无论如何，恭喜他上车。

　　其实买房主要的困难不是钱，而是观念的问题。有的人眼看市面上买房的人少，价格走低，便定了决心，软磨硬泡，做亲朋好友的思想工作，甚至把远在千里之外的远房亲戚都缠上了。虽然为此欠下亲戚和银行不少钱，但至少有房了。

　　全国二手房，成交量上涨


　　从数据上看，全国二手房成交量从2018年3月开始逐渐增加，整体市场在3、4月迎来年内小高峰，后体量保持微降趋势。成交量最多的时候是在2019年4月。

　　具体城市方面，一线城市北京、上海、广州、深圳，成交量同比分别上涨19%。二线城市合肥、重庆、郑州、南京、杭州、青岛、成都、厦门、苏州、武汉、天津的二手房成交量同比上涨4%。

　　户型有分化，一线爱小房


　　从2019年普通住宅各户型成交占比分布可以看出，一线城市120平方米以下产品需求旺盛。特别是70平米以下的房子，相较2018年成交量同比增加了17.59%。因为一线城市房价高，小户型更实用，更受大众青睐。

　　2019年随着改善性购房需求持续释放，二、三、四线城市100-120平米产品成交量大幅增加，其中100-120平方米成交占比升至45%，且同比增长最快。而120平方米以上各面积段成交则有不同程度的回落。因为二、三、四线城市均价较低，很多交易又属于改善性需求，所以更青睐大房子。


　　需要指出的是，上图中的样本城市统计的是别墅项目各户型整体成交情况，比如联排别墅、叠加别墅、经济型别墅。

　　从数据可以看出，相较2018年，一线城市联排别墅、叠加别墅成交量有所增加，联排经济型别墅仍旧是别墅市场置业首选，独栋别墅成交量所有下滑。二、三、四线城市，叠加产品成交量持续增加。

　　再来看看下图，显示的是2019年11月1000万元以上的成交套数：


　　从总价1000万以上豪宅TOP20榜单来看，七成以上豪宅成交集中在北京、上海、广州、深圳和杭州。上海买豪宅的数量增长最多，达到11%。，以7831套再夺成交量榜首。

　　温州、西安豪宅市场成交量也大量增加，成交量同比增加超过50%。南京、福州、重庆、海口等地小幅降温，成交量同比跌幅在三成左右。而三亚、天津显著下滑，成交量同比大幅减少。


　　2019年11月3000万以上成交套数

　　3000万顶级豪宅市场，成交量也在拔尖的城市，上海、北京成交量遥遥领先。其中上海以807套再次成为榜首，北京成交612套紧随其后。


　　2019年11月单价10万每平米成交套数

　　最扎心的在后面，均价10万/平方米以上的豪宅，整体成交量同比大涨60%，比刚需房成交增长数量多得多。上海依然高居榜首，成交量高达2768套。深圳购买力爆强，成交量升至1507套，同比狂增113%。而北京、杭州同比涨幅与2018年相比超过90%。最不可思议的是，现在连三四线城市惠州也加入了10万/平方米以上豪宅榜单，让站长也大吃一惊。

　　从总体看，豪宅市场成交主力仍在一线城市。预计2020年千万级以上豪宅成交量以稳为主，宁波、苏州的豪宅成交量还有增长的空间。像珠海、东莞受大湾区利好辐射的三、四线豪宅市场也有增长潜力。

　　库存有增长，局地风险高

　　虽然顶豪市场成交量大增，但全国众多地区库存依然很多。截至2019年11月末，CRIC监测的59个重点城市库存量达到了32994万平方米，较2018年末上升了6%。


　　其中一、二线城市库存分别较2018小幅上涨3%和5%；三、四线楼市整体库存相比2018年末上升了9%，部分地区有一定风险。需要注意的是，丽水、梅州、揭阳、大连、厦门、江门、汕头、烟台、连江、衢州等城市消化周期在两年以上，即使供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期去化仍面临着不小的库存压力。在这些城市的站友请注意，刚需自住没什么，投资置业务必谨慎。

　　供应量下滑，冰火两重天


　　总体看，2019年全国105个重点城市前11个月新增商品房供应面积，相较2018年同期减少了5%。其中一线城市整体供应同比减少7%，这主要是受到广州供应大幅缩量的影响；二线城市商品房供应面积同比减少2%；三四线城市受到市场加速转冷等多方面因素影响，供应量下滑现象普遍，同比2018年减少了7%。

　　虽然整体商品房供应减少，但对一线城市来说，根本不是事儿。毕竟一线城市购买力强悍，11月成交量不降反升。

　　从具体城市看，昆明、青岛、西宁等供应情况相较上年显著改善。重庆1-11月供应量2185万平方米，商品房供应面积同比2018年减少18%。供应增长最为显著的城市是青岛和昆明，前11个月供应量相较2018年同期分别增长28%、26%。

　　结论

　　房地产作为中国经济的稳定锚，"稳"字大概率会继续成为2020年的楼市主基调。随着"一城一策""精准调控"的实施，商品住宅在成交量上不会出现全国性的大起大落，但分化会更加明显。

　　一线城市利好不断，广州松绑限购，上海自贸区临港新片区建设提速，深圳中国特色社会主义先行示范区构想获批，北京教育资源、薪资遥遥领先，加上广大的刚需，一线继续走慢牛是大概率事件。

　　二线城市为了未来发展，纷纷加入抢人大战。人才新政持续发力，政策力度大的，产业配套好的，经济增速快的城市有望进一步获得优势。

　　三、四线城市因为棚改红利大部分已过，需求减少，库存高企，分化发展在所难免。

　　具体到买房置业，站长建议刚需不用随大流，二手小房置业即可上车。投资而言，一线好地段的小房子，二、三线好地段的大房子，都有很大的增值潜力。