空置房太多，房价却“死撑”不降，这是为何？背后原因很现实

韩月

中国古人的智慧值得我们敬佩，他们说过的很多话至今仍旧受用。比如那两个词语物极必反和水满则溢，放到现在依然在很多地方得到了应验。

如果说中国的房地产市场是一个蓄水池，在过去十年里，房地产行业快速发展，蓄水池的水位迅速上升，中国的住房存量也急剧增加。原因很简单，水的流入速度越来越快，流入的水量超过流出的水量。换句话说，在中国的房地产市场上，每年建的房子比卖的房子还多！即使在2017年，房地产市场也是最热的一年（新建17.9亿平方米，销售16.9亿平方米)，也是建房数量大于卖房数。

在过去，由于水库是空的，水位上升是没有问题的，但如果水库是满的，水仍在流入，就有堤坝坍塌的危险。所以问题是：中国房地产市场的蓄水池的水位到底有多高？中国的房子太多了吗？

空置房太多

北京约有100万套空置房，既未出租，也无人居住。北京的房价和房租却仍在上涨。许多年轻的外来务工人员和it工作者被高房租逼到去六环外租房。

根据几年前的一份报告，一线城市的空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。此前，西南财经大学的一项调查显示，2017年中国有6500万套空置房，贷款总额达10万亿元。不难看出，中国的住房和杠杆率都很低。

该报告还说明2017年城镇住房总数量为3.05亿套，空置单位数量为6500万套。请记住，那是两年前的2017年。据不完全统计，我国城镇商品房空置率约1亿。但由于小产权房在商品房出现之前的几十年非常流行，据估计，小产权房的数量是商品房的三倍左右，这意味着大约有3亿套空置的小户型。1亿加上3亿，也就是4亿，套空房子。根据每栋房子可以容纳4人来计算，也就是说，中国目前的空置房可以容纳16亿人！即使是空空置房也能容纳比我国总人口还多的人！

过空置房过多的原因

那么为什么我们国家有这么多空房子呢？近年来，我国房地产市场发展迅速。从个人到企业，他们都想通过房地产市场赚很多钱，所以出现了房地产投机的现象。许多人甚至从银行获得高杠杆贷款购买房屋，然后在房价上涨时出售。后面的人看到前面的人在赚钱，就开始加入“炒房团”。因此，这些房地产集团产生的虚假需求和刚性需求集团的刚性需求叠加，给房地产开发商一个信号：只要房地产开发，就会有人买，我卖就会赚钱……在这种高利润的环境下，中国的住房建设量大幅增长。

总的来说，供给过剩是由于之前的房地产市场是盈利的，投机者的投机创造了大量的“虚假需求”。房地产开发商，不管你是真需求还是假需求，但有人一直在建设……

房价过多，房价“死撑”却不跌，释放出什么信号？

根据经济学中的供求关系，如果一种商品的供给大于需求，其相应的价格就会下降。为什么房子供过于求，而房价却没有下降？其实背后的原因很现实！

首先，让我们看看房地产市场的供求情况。中国确实有很多房子，但是我们其实也要明白一件事，那就是这些多出来的房子并非所有都是商品房，一个家庭拥有两套房也上的案例很常见，也就是说，存量房并不等于市场上用来销售的房子，也就是说房地产市场的供给其实并不是包含所有的空置房，但是开发商可没有考虑这些问题，反正市场上有人卖，他们开发就对了，于是空房越来越多。

其次，就中国的建设规模而言，确实存在过剩。然而，当谈到中国的房地产市场，我们不能总是看平均数。因为中国太大了，所以会有很大的地区差异。中国的南北和东西差异太大了。一、二、三、四线城市之间的差距也很大。一些地方的空置率很高，但一二线城市的住房不够。

第三，房价上涨势头强劲。事实上，社会上可能只有一群人希望房价迅速下跌。这种人就是没买房的人！但是那些有了房子的人却不想房价下跌，毕竟一旦人们买了房子，谁不想让他们的房子升值呢?一句非常扎心的话：真正希望价格下跌的人其实并不像你想象的那么多。如果降价幅度很大，就会引起那些已经买房的人的众怒。

这也是推高房价的因素之一。你能想象当每个人都想房子升值的时候会发生什么吗？经过各种努力，价格就会上涨。更重要的是，大多数人买房子不是为了生活，而是为了投资。在这种情况下，房子是一种投资产品，而不是住宅产品。

如果降价，能降多少钱？

然而，随着我国房地产业的快速发展，一些问题也逐渐显现。李嘉诚曾经说过，内地房地产是最需要解决的住房问题！他为什么这么说？因为他也知道，那些只需要买房子的人，根本买不起。

为了规范房地产市场，国家和政府多次收紧政策。今天，“房住不炒”的概念已经深入人心。事实上，政府的调控政策并不是让房价下跌，而是将房价稳定在一个合理的范围内。

国家肯定会想办法减少房地产库存。事实上，减少库存的最好方法是降低房地产市场的价格。当人们买得起房子的时候，房子就会被消化掉。就连实业家曹德旺，也怒斥房价过高。虽然以前房地产是有利可图的，但他坚持不做。曹德旺大胆直言：他认为富人并不缺房子，而现在需要房子的人，往往是穷人。他还用了七个字来怒斥房地产市场，他说：“亏本是迟早的事”特别是对于那些拥有多套房产的人，曹德旺也有话要说。他认为，那些持有超过一处房产的人如果不出售，就会“烂在手里”，因为房地产投机的时代已经过去了。

事实上，回到根本，很多人仍然关心的问题是，房价是否会在未来下跌，如果会，下跌多少。事实上，房地产大亨潘石屹也给出了一个底线。他认为，未来房价下跌的底线是20%!一旦超过20%，许多房地产企业就不复存在。

但即使潘石屹的预测是正确的，20%的降价幅度对那些只是需要降价的人来说也是不够的，他们可能还买不起，因为高房价的基数摆在了那里。