长沙“反炒房”又放大招！明确商品房价格构成 平均利润率6%-8% ——凤凰网房产北京

韩月

                                                                “反炒房”斗争一年多后，长沙又放大招。
一年多前，2018年6月25日开始，长沙打响“反炒房”斗争，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”
今天，长沙市发改委发文，对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控，尤其明确了商品住房平均利润率。业内指出，这使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
长沙明确商品房价格构成
平均利润率6%-8%
房价中开发商该拿多少利润?长沙给出标准答案。
12月11日，湖南省长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》）红头文件。
《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。

《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。
利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。
业内：稳定房地产价格新招数
限定利润率的做法，被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招，可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。但也有人认为，商品房住宅限制利润，项目建设情况不一，如何落地执行也值得深化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明确平均利润率为6%-8%，这显然也是一种限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。
另外此次政策也提到了，在利润的提取过程中，是以成本构成的1-4项之和，这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等，这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。
长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
关于房价核定控制的升级版本
事实上，此次出台的政策并非完全的新政策，长沙在2017年就发布过同类型的政策。
2017年12月，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一最新的楼市调控政策，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%，办法自公布之日起执行。限价房指的是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类。

至此，长沙进入了限价时代，蹭蹭蹭上涨的房价平稳了下来，而与此同时，开发商们的利润空间，也被压缩了不少。
作为房价的标杆，楼盘销售价格通常会以区域内的限价房项目为参照。长沙市政府在对楼盘售价审核时候，也会对高价、涨价严加审核。这个时候，一些非限价盘的日子，就没那么好过了。因为政策受限而无法获取高备案价，无法达到更高的利润，所以很多开发商会寄希望于政策松动，放缓房源入市的节奏。
此后，为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》。
通知要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

事实上，除长沙外，多地曾发布过类似政策。
比如在2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定；同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。
而这一次，长沙是把范围从限价房扩大到了整个商品住房。
调控下的长沙房价趋于稳定
细数长沙房产从2017年开始，限购政策一波又一波，如“318政策”，“520政策”，“923政策”，625政策等。
2018年也是长沙房产调控政策密集的一年，其中“625政策”成为当时长沙房产政策的最典型的限购政策，目前也是沿用该政策。曾经一度膨胀的市场需求在政策的调控下硬性缩减后转而有序入市，市场的热度也在递减，房价在调控中稳定的特点也越来越明显。
根据国家统计局的数据，以2015年定基，到2017年5月，长沙新房价格上涨了23.1%，到2019年9月，这个数据是34.9%。也就是说，同样是2年多时间，长沙限价政策推出后的2年多，与推出前的2年多比，新房价格上涨幅度减小了一半。
另据机构统计，2019年上半年，整个长沙六区一县，成交占比最高的价格区间是8000到10000，占比达到34.56%，占比第二高的是7000元以下段位，占比约为30%。
但就经济而言，统计数据显示，2018年，长沙GDP达到1.1万亿元。今年前三季度，长沙GDP增速超过8%，在全国新一线城市中居首位，近10年经济增速最快，近12年GDP增速超过深圳。
长沙市委书记胡衡华：
长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖
值得一提的是，就在半个月前的11月29日，长沙市委书记胡衡华接受人民日报专访，再次对外表态：长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖。
他表示，“长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。”