国家级人口战略落地！中国房地产最大变量降临 ——凤凰网房产北京

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　　文|凯风

　　人口战略正在密集落地。

　　近日，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》出台：夯实应对人口老龄化的社会财富储备，改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。

　　在不久前的重要会议公报中，同样提出：优化生育政策，提高人口质量，积极应对老龄化。

　　

　　这意味着，应对人口老龄化和生育形势，已经成为新时期的国家战略。整个社会的资源配置、资产配置，无疑都将发生巨大变化。

　　01

　　人口是经济和楼市的基本盘。

　　人是生产者，也是消费者。影响经济的不只是人口总量的增减，还有人口结构的变化。

　　那么，目前的生育形势如何？

　　2018年，中国出生率为10.94‰，新增出生人口1500万人，较上一年减少200万人，未来有可能继续下行。

　　

　　目前的老龄化形势如何？

　　过去18年，我国老龄人口基本翻倍。2000年至2018年，60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人，老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%。

　　

　　这其中，65岁以上老龄人口占比11.93%，离深度老龄化社会越来越近。

　　一般而言，65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会，14%以上为深度老龄化，20%以上为超级老龄化。

　　02

　　人口影响经济和财政。

　　老龄化对经济的影响，基本众所周知。老龄化加剧，不仅意味着劳动力减少、储蓄率下降，更意味着养老金压力的与日俱增。

　　劳动力减少，对于经济增长势必形成拖累。储蓄率下降，则会影响到投资对于经济的驱动。而养老压力陡增，不仅对养老基金，而且对财政，都形成迫在眉睫的压力。

　　早在2016年，青海、吉林、内蒙古、河北、湖北、辽宁、黑龙江7省份养老金就已出现收不抵支，而黑龙江更是耗尽所有历史结余。

　　

　　根据社科院预测，到2022年，半数省份都将面临养老金收不抵支的困境，这些省份主要集中在东北和中西部地区。

　　在所有省份中，只有广东、江苏、北京、上海、浙江、安徽等地依旧有大量养老金结余。

　　正是在这种背景下，养老金全国统筹被提上日程，养老保险基金中央调剂制度已经横空出世，“南金北调”成为大势所趋。

　　在2019年预算中，广东、北京、浙江、江苏、上海、福建、山东等7个省份，养老金缴拨差额最多，一共贡献了1220.6亿元，而辽宁、黑龙江、吉林、四川、湖南、湖北则成为最大的受益方。

　　

　　然而，拆东墙补西墙只能解燃眉之急。

　　随着老龄化进一步深入，仅靠“南金北调”作用相当有限，划转国资充实社保、延迟退休、养老金入市投资都已被提上日程。

　　03

　　人口影响房价。

　　老龄化，对房地产到底有多大影响？

　　众所周知，人口是房价的最终支撑，而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。

　　在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国，1970年代到1990年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。

　　正是这些人口，成为中国房地产“黄金年代”最坚实的支撑。与经济增长、城镇化、货币宽松一道，托起了楼市长达20年的繁荣。

　　然而，出生人口已经呈现下滑趋势，老龄化程度不断加深，人口已经呈现“倒金字塔”结构。

　　

　　更关键的问题在于，从资产角度看，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫，而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。

　　对于房价来说，经济增长、城镇化、人口是三大基本面支撑力量。

　　在这三大力量之间，经济已经进入新常态，人口面临出生率下滑与老龄化加剧的双重危机，只有城镇化还剩下最后10个点的增长空间，而由于户籍制度的存在，我国的城镇化率很有可能被低估。（参阅《查人又查房！人口悬念即将揭晓》）

　　种种因素叠加之下，房地产的历史地位必然随之而下滑，房子在资产配置上也不再那么坚挺了。

　　04

　　与大形势相比，区域分化影响更为直接。

　　虽然老龄化已是难以避免的大势，但不同省份、不同城市的生育率、老龄化程度都存在巨大差异，这些地区的养老金盘子同样存在巨大悬殊，因而在未来将面临截然不同的人口基本面。

　　从出生率来看，西藏、海南、青海、广西、贵州、江西、宁夏、山东、福建等省份跻身前十，而黑龙江、辽宁、吉林、天津、上海、北京则处于垫底位置。（参阅《中国生育地图》）

　　

　　这其中，黑龙江出生率跌破6‰，吉林、辽宁均不足7%，仅为广东的一半左右，远远低于全国平均水平。

　　从老龄化程度来看，东北同样首屈一指。在公布相关数据的23省份中，辽宁、山东、四川、重庆和江苏5个省份，进入“深度老龄化”。

　　如果出生率下滑、老龄化加剧但有外来年轻人口涌入，那么一切都不成为问题。

　　然而，许多省份同时面临着出生率下滑、老龄化加剧和人口外流的三重困境。（参阅《31省市人口增量排行》）

　　

　　不难看出，在这三个榜单里，东北三省基本都榜上有名。而广东、浙江等经济强省表现则十分突出。

　　05

　　老龄化时代，靠什么来承载房价？

　　其一，要注意老龄化对地区房价的影响。经济增长、城镇化和人口，是影响房价的三大基本面因素。凡是这三个基本面出现问题的地区，房价的可持续必然存疑。

　　其二，有外来人口涌入的地区，不必过度担心老龄化的影响。大城市，不仅是资源的集聚之地，更是年轻人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑，老龄人口不断增多，但只要城市有吸引力，就能吸引到越来越多的年轻人口。

　　其三，到年轻的城市去。东北地区由于出生率下滑加上人口外流，养老金早已入不敷出，发放已经成为问题。而广东则是出生率强劲加上人口涌入，人口结构十分健康，不仅养老金富余资金冠绝全国，而且对经济发展形成强大助力。