楼市，总算等来一个大利好！

韩月

　　来源：功夫财经

　　早年港剧引进内地的时候，常听剧中男女说“千尺豪宅”。听起来很气派，旁人都一脸艳羡的样子。后来才搞清楚，所谓“千尺豪宅”，大约才91平米左右。

　　这算是什么豪宅呢？不过是香港这地住房太过拥挤，大量市民蜗居小屋，显得90多平的普通房屋也称起豪宅。真是何等辛酸。

　　【1】

　　最近几年，内地一线城市住房也有“豪宅化”倾向。这不是民间私论，而是官方认定。

　　二手房交易要交增值税，购买未及两年者，需缴纳5.5%增值税；如果满二年，则视房屋而定：普通住宅无需缴税，非普通住宅需要缴税。

　　所谓非普通住宅，通常也被称作豪宅——尽管它可能一点都不“豪”。比如说，当下北京住宅满足以下标准之一，即可称豪宅：

　　（1）住宅小区建筑容积率1.0以下；单套建筑面积在140平方米以上，并参考其实际成交价格确定；这一条通常没什么争议，重点是第（2）条。

　　（2）实际成交价低于2014年发布的住宅所在区域平均单价或总价的1.2倍。2014年的标准显示，五环内单价近4万块钱，总价468万。

　　熟悉北京房产的人知道，五环以内单价不超4万或总价不超468万的房子，不是老破，就是小。这个标准的房子被认定为“豪宅”，实在是有些让人无语。

　　深圳的情形也差不多。当前深圳二手住宅平均总价已是781万元，而普通住宅和豪宅的价格分界线，远远低于此。南山区是490万，福田区是470万，罗湖区是390万，宝安区是360万。这几个价在当地能买多大房，深圳人都有体会。

　　

　　去年我一位朋友在罗湖买房，70多平小三居，小夫妻加一小孩，还要留一间小房请母亲带孩子。就这样一个小房400多万，居然算深圳“非普通住宅”。

　　【2】

　　“豪宅”交易就要多缴税。增值税向卖房者征缴，以本次售房收入减当时购房总价差额的5%征收。过去多年深圳房价一路上涨，售房征税缴纳十几二十万的，比比皆是。

　　增值税对市场的作用是：卖房者多缴税，他们获益的激励减少，市面房源相对会减少。最终还是由购买房承担高房价。

　　对二手房主征越高的交易税，买房再卖房就越吃亏。普通人“新房到二手房”的传导中获利缩小，新房市场会萎缩，二手房也会减少，房子就会变稀缺。想买房的人，就更难了。

　　增值税对“普通住宅”有豁免，早先的目的，是减轻改善性购房者负担，给中产买房者一点实惠。

　　但随着房价上涨，这种实惠早就不存在了。大量所谓“普通住宅”身价提高，它们成为官方豪宅，也要缴纳增值税。对这样的房子征“豪宅税”，实在太说不过去。

　　最近的新闻，11月11日起，深圳“容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下”的房子，无论总价多少，都视为普通住宅。只要过户满两年，都免征增值税。

　　房产专家计算，一套早年购入总价为300万，现在总价千万的房子，一经卖出，可以节约税收可达30万元。卖房者的收入增加了。

　　卖房者少交一笔税，对买房者也是利好：税负降低，会有更多潜在的持房者卖房套现。这相当于增加住房供给，有利于降低房价。

　　这项政策出台之后，很多人说：无论税收减不减，有房的人始终不吃亏，他们会把价格往上调的。其实不必那样悲观：有房的人也在竞争，人人都想高卖，就会形成抑制价格上涨的动力。

　　不怕卖房的人多，就怕卖房的人少。只要交易顺畅，从新房到二手房市场的环节畅通，房价就是趋降的。通过供给需求的变化来分析价格走势，才是正确的经济学思路。

　　【3】

　　增值税有激发供给的作用，但同时，政策变动也点燃购房者的热情。政策给市场带来的价格变动，短期看不会特别明显。但毫无疑问，这对深圳房产市场是一重大利好。它使市场恢复了热情。

　　过去两年多，深圳房地产出台许多限制性政策，现在风向似乎变了，未来是否会再出松绑政策呢？人们充满期待。对全国中小城市而言，深圳都有标杆性的意义。

　　过去一年全国许多城市都在放开或者取消限购的边缘试探。但由于风向未明确，步伐迈得不大，河南开封和山东菏泽甚至上演过取消限购又撤回的“政策一日游”。

　　深圳作为一线城市，给二手房交易松绑，这是一个积极信号，后续若有更多城市跟进，低迷许久的房地产市场或许会重新振作起来。

　　

　　值得强调的是，深圳这一次没有完全取消“豪宅税”。144平米以上住宅交易，还是要征收增值税。这项规定似乎深入人心，很少人讨论。

　　但正如前面分析，征税减少供给，废除税收，有利于让大面积住宅流入市场，增加供给，对买房者也有好处。

　　想让房价降低，真正、完全、彻底地废除“豪宅税”，是一个有价值的选项。对“豪宅”征税，只能让人买普通住宅也更难。

　　2003年“招拍挂”制度出台前，那时中国房地产市场的土地供应较为充足，当时北京房价相对其他城市也不算高。

　　开发商很少开发70平米以下房子的数量，购房者大多也不感兴趣——面积这么小的房子，怎么住呀？当时住宅面积都在120左右，超过140平米的比比皆是。

　　在一个房地产环境宽松的时代，人们对大面积房屋有追求，是很自然的。在当时，没人会把140平米的房子视为豪宅。随着房地产市场管控趋严，房价不断攀升，购买大面积住宅成了大多数人的奢望，“豪宅”的标准一再降低。

　　“豪宅”是一个很好的词，它通常只属于社会少数的有钱人。当普通住房成为“豪宅”，平民换房要交“豪宅税”，这反而是一件令人悲伤的事情。