限价突破！这里终究还是涨了...

augusrain

　　前几天，我们写了深圳社会主义先行示范区满月，深圳楼市新房日光、二手房反价，也写了坪山实地调研文章，看到东部新房的去化节奏加快，售楼部人气很旺。
　　这一切都在说明压抑了三年的深圳楼市，已经不平静了。
　　而和深圳紧靠的惠阳，目前的楼市现状是什么样呢？
　　上周五，【大胡子说房】团队从深圳出发，一路向东，实地探访惠州的临深地带——惠阳区。
　　说好的限价，竟涨了？
　　首先来看看惠阳售楼部的人气 。
　　注意，这是周五工作日的工作时间。
　　
　　
　　
　　
　　之前，惠阳实行相当严格的限价政策，限价一刀切13000+。
　　有楼盘试图突破限价，或以双合同、茶水费等处理价格，最后都被封盘。
　　而走遍惠阳的售楼部，我们发现严格的限价在这一刻，已经发生变化。
　　许多新批的预售备案价基本都已上调到15000元/㎡，随着备案价1.4万/m2的房子逐渐被市场消化干净，市场未来会站稳15000元/㎡。
　　
　　时隔半年，再去惠阳，会发现城建在不断升级，四车道沥青大马路，绿化树整齐排布，前方商业综合体高耸……
　　
　　惠阳，正在悄悄改变。
　　走在惠阳的街道上，你不难发现，这里尽管楼盘不少，但是人气也绝不低。
　　看着新建不久的商品房，许多窗户外面已经晾着衣服。
　　
　　晚上的惠阳也并不会黑灯瞎火，星星点点的灯火证明着这里的人气。
　　
　　显然，所谓的大量库存已经被庞大的市场消耗殆尽，许多人选择生活在惠阳。
　　价格低，价值高
　　为什么背靠深圳的小城市惠阳，会成为几十万人的安佳之选呢？
　　最明显的是巨大房价差。
　　惠州的一套房，深圳的一个小单间，香港的一个厕所。
　　毫无疑问，惠州是价格洼地无疑。
　　而我想说的不仅是价格，还有它的价值。
　　首先，这是深圳的面积决定的。
　　北京：1.64万平方公里
　　上海：6340平方公里
　　广州：7434平方公里
　　深圳：1997平方公里
　　深圳只有北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，把深圳称之为「弹丸之地」并不为过。
　　距离中心越近，价值越大。
　　其次，四个一线城市谁最有潜力？我会投给深圳，因为世界级大湾区和818政策大礼包的加持。
　　墙里开花墙外香。
　　惠州在大湾区的土地储备排名第二，这很关键，因为隔壁深圳缺地。
　　现在有人猜测，要么惠州作为深圳的直辖市，要么惠阳部分地区并入深圳。
　　哪怕不在行政区域上并进来，至少也得在产业合作上并进来。
　　和惠州接壤的深圳坪山区，已经逐渐摆脱“给深圳拖后腿”的名声，慢慢崛起。
　　▼坪山中心区域街景
　　
　　
　　我们在坪山考察的一路发现，这一带有连片的生物医药公司，形成了一个有相当规模的生物科技园。
　　可以想象，等坪山逐渐强大，产业势必会外溢到惠州的临深区域。
　　正在缩小的距离
　　由于巨大的房价落差，大胡子李俊怀老师曾经预言，未来至少有400万左右的人外溢到东莞和惠州。
　　而惠阳又能不能接住这一波人呢？这要看交通！
　　深圳地铁14、16号线已经确确实实在动工。
　　在坪山中心可以看到白色的挡板，还有提醒市民前方地铁施工的指示牌。
　　
　　
　　14号线田心站刚好在深惠边界，开车两三公里或者坐公交都能接驳。14号线是快线，直接连接到岗厦北——福田就业中心。
　　惠州曾有延伸14号线，在白云站，草洋站，惠州南站建地铁的想法。
　　但去年有个指标没达标，城区人口需要达到400万，惠州差了一点点。当时事情一出，就有很多粉丝在后台咨询惠州是否能建地铁。
　　惠州建地铁是一个趋势。人口不断外溢，惠州再多几十万人填满城区还不简单？
　　▼深圳14号线、16号线路线图
　　
　　当然，还有惠州南站。惠州南到深圳北，23分钟16.5元，每天40趟；惠州南到香港西九龙，1小时10分钟95元，每天5趟。
　　另外还有高速路，比如南坪快速、深海高速、深惠沿海高速等等。
　　在惠州的三种生活
　　在便捷的交通下，我不禁想象外地人生活在惠州，会是什么样的景象？
　　我想到了这么几个情况。
　　◈ 第一种：纯纯的「双城生活」。
　　如果此人在香港上班：从惠州南站出发，坐7点34分的G6343，大约8点可到深圳北站。在深圳北站直接转8点07分的G6509，8点半就能到香港西九龙，也就是香港的市中心。
　　如果此人在深圳上班：从惠州南站出发，坐7点34分的G6343，大约8点可到深圳北站，再换地铁接驳到福田或南山；
　　当然，Ta也可以驱车前往深圳境内的14号线沙田站，花费大约30分钟左右到时间抵达深圳福田的岗厦站。
　　◈ 第二种：有人会认为路途时间成本过大，所以会选择「5+2」生活。
　　所谓的「5+2」，就是指在深圳或香港租房，然后在惠州度过周末。
　　惠州虽然是三四线城市，但是周末也并不是无处可去。像天虹、万达这些商业综合体，星罗棋布地分布在各个居民区，而且里面也并不是空空如也。
　　▼惠阳商圈
　　
　　周六的考察过程中，我们顺便在万达广场里吃了一个便饭。这里的餐厅居然还要排队。往下看，中心位置一个巨大的波波池里，许多家长陪着孩子开心地蹦跶。
　　
　　有娃的人，还会选择把父母接过来，帮忙在惠州带孩子，这种情况就要比老家的留守儿童强多了。
　　大湾区人才资源丰富、南方气候宜人，就算是在惠州这种三四线城市，师资力量、教育水平都要比偏远地区强得多。
　　我们考察的一路，发现学校多在楼盘旁边。可以想象，老人们接送孩子时，省去了驱车接送的危险，也不用跑太远。
　　▼在楼盘旁边的小学
　　
　　
　　◈ 第三种：退居三线的养老生活。
　　深圳有不少「深二代」，上一代的深圳人退休之后会选择把房子留给他们，而搬到距离不远的惠州养老。
　　这样一来，距离近可以相互照应；二来，惠州房价不高，环境不差，大亚湾还可以过上面朝大海的舒适生活。
　　结
　　在返深的路上，可以看到反方向从深圳到惠阳的车道，已经非常拥堵，粤B车排成长长一列。
　　这完全可以证明，已经有很多人在贯彻「双城生活」。
　　
　　
　　众生皆不同。惠阳楼市的存在满足了一部分人，也满足了不同的需求。这一部分人体量巨大，他们的需求更是林林总总。