降价来了!这3种房子建议直接放弃

augusrain

　　最近，多城楼市迎来新一轮降价潮。
　　广州，新房多盘降价幅度超过20%，二手房价格跌幅持续第一。
　　番禺大盘祈福缤纷汇，房价从4.6万降到3.6万，直降6000元/㎡；
　　而且，这个盘曾经吃透地铁和学位红利，高峰期直冲5万2；
　　增城某盘，也从1万5直降到1万2，直降3000；
　　另外，南沙白云黄埔等地的新盘，也在出现不同程度的折扣和优惠；
　　这不是关键。
　　关键看两张图。
　　
　　——数据来源于统计局
　　第一张，这是我根据广州二手房价格同比涨幅情况做的图。很明显，从2018年1月以来，广州的二手房价格同比涨幅呈断崖式下跌，从2019年4月至7月底，一直呈负增长，基本稳定在－1.5%。
　　
　　——数据来源于统计局
　　第二张，这是广州二手房价格同比在70城中的排名。
　　什么概念？
　　广州二手房价格同比排名中，连续14个月处于最后十名，已经连续三个月，跌幅第一。
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　　但其实，这种降价现象，不只出现在广州，还有合肥、中山、郑州……
　　先看合肥。
　　合肥最近的特价房、折扣房很多，变相降价幅度2000-3000，货量大的区域基本都有折扣。
　　
　　——图片来源于网络
　　作为庐阳地王，和顺叶语溪项目原售价2万+，但近一个月出现多次特价，每次推出5套、6套，多频加推，最低单价仅16900，直降3000！
　　另外，包河融侨、金科博翠天辰也传出降价，金科原本2万的备案价，以内购名义降至1万8，直降2000！
　　还有新站、肥东、北城等区域的楼盘，也开始了82折、9折等折扣；
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　　再看中山。
　　中山的降价项目更多，据统计，降价、特价等变相降价楼盘，有近二十个。
　　诸如最热门的火炬区，方直香山墅，当初楼面价1万3，最近推出的平层带装修，售价只有12800-14800；
　　南区碧桂园，单价最低降到10500，新力翡翠湾14500，甚至还有首付1成优惠；
　　中山路沿线，广联博爵特价1.74万；
　　融创特价房比正常房源低20万；
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　　还有郑州。
　　和前面广州、合肥、中山相比，郑州的降价刚露苗头。
　　高新区恒大某盘，原精装价格1万6，高峰期直冲1万8，最近一直有特价精装14500；
　　另外北区四环两盘，原价1万3+，大户型1万1左右；
　　老经开某盘，原价19500，特价17000；
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　　以上，这些降价现象所折射出来的市场信号和影响力，是不可小觑的。
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　　而且，现有的降价、特价，都只是刚刚开始。
　　为什么？
　　首先，上层表态，政策端放松无望。
　　月初，政治局会议对于房地产明确表态，关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段“也已经做了太多解读，这里不再赘述。
　　很简单，短期内不拿房地产刺激经济，也就意味着楼市调控不会放宽，基本维持原状，而且在未来2-3年内都不会有大的改变。
　　其次，缺钱、借不到钱，让不少房企如鲠在喉，卡住了命门。
　　上半年，开发贷的平均成本在7%左右。但一些债务压顶的大型房企、龙头房企，发债成本已经高于10%，个别中小房企的融资成本，甚至出现了高达15%的现象。
　　这融资成本？太贵了简直！
　　但贵是一回事，能借的到就能续命，借不到钱才更让人头大。
　　6月开始，房地产发贷通过率明显降低，多项发贷被否，未予通过；
　　8月初，至少有6家银行被开出罚单，原因多为贷款违规挪用为购房用途；
　　前不久，银保监会发通知，要对32个城市开展房地产贷款业务专项检查；
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　　而且部分银行内部，还提出了更严格的融资房企筛选标准，对拿地激进、负债率高的房企，变得更加谨慎，甚至暂停了一些房企的融资申请。
　　融资通道收窄、融资成本上升、信托通道费用大增、高负债率强压……资金端的一系列、高频次收紧，年底前，房企的现金流情况会非常严峻。
　　这是给开发商雪上加霜，对于中小房企来说，甚至直接断粮。
　　所以才有了富力暂停拿地、总部在广州的合景暂停拿地……拿地积极性骤降，归根结底，还是两个字：没钱。
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　　解决房企这一缺钱难题，目前最快、最有效的方式就是：降价甩货、回笼资金。
　　比如郑州融创，大北区单盘大户型降价2千搞特价，甩卖近200套，一小时回笼资金近3亿！
　　所以，在接下来2019年仅剩的3个多月时间里，类似降价、特价会扑头盖脸而来，出现在更多项目，出现在更多城市。
　　要关注那些曾经高价拿地的地王项目，可能会自降身价、赔本出货了：
　　比如上海，静安中兴路单价地王，拍地可售楼面价高达14.3万，操盘难度非常大，最近传出售价可能在13万，亏钱卖；
　　比如合肥庐阳，单价地王，拿地楼面价接近1.7万元/㎡，近期特价房只卖1.82万/㎡，无疑也是亏钱；
　　要关注现金流紧张、快周转的房企，在各地的住宅项目，可能会出一批特价了：
　　诸如富力
　　诸如融创
　　诸如碧桂园
　　还有资金命悬一线的小房企，可能会降价续命
　　要关注区域CEO盘、近郊盘，市场下行期，僵持过一阵子，大概率都会特价、降价。
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　　但有一点，机会来了，要把握，一些高风险项目、高风险区域、高风险城市，更要避开。
　　所以，接下来：
　　请尽量回归核心城市，三四线非地缘性自住要放弃！
　　请尽量回归核心城区，远郊区域、概念性新区要放弃！
　　请尽量选择优质、靠谱盘，老破小盘要放弃！