地价贵过房价，这是投资的洼地吗？

韩月

　　在房地产市场上，有一句话叫做“面粉贵过面包”，用来形容地价很高，已经逼近甚至超过周边楼盘的房价。
　　如果面粉比面包还贵，会发生什么？给大家5秒思考一下。想到了吗，要么就是面包涨价，因为人家做面包的成本贵了；要么就是面粉要降价，因为你不值这个钱，不该比面包都贵。
　　那么在楼市上，也是一样的情况吗？如果一个城市，存在大量“面粉贵过面包”的楼盘，这说明这个城市有升值机会，还是说明它泡沫巨大呢？我们应该如何识别呢？这就是今天我们要讲的内容。
　　一.地价这么高，到底是怎么回事？
　　1.东莞拍地取消“价高者得”
　　先告诉大家一件有意思的事，端午假期的前一天，6月6号，东莞出台了一个土地转让的新规，取消“价高者得”的旧拍地模式，首创了一个“终次报价”的新玩法，网上报价一旦达到上限，就不再接受新报价，转而开通网上一次性最终报价，报价最接近地价平均价的房企才能拿地。
　　
　　光这样说有点复杂，我给大家举个例子。假如一块地，最高限价10亿，那么有房企报价到10亿之后，就进入终次报价程序，大家在指定的报价区间最后对地块报一次价。
　　假如有三家房企，A报价50.1亿，B报价50.2亿，C报价50.4亿，那么他们平均是50.23亿，最接近的是B的50.2亿，那么就由房企B用50.2亿成功拍下这块地。
　　这种拍地模式很有意思，出价高的反而拿不到地，关键你得接近地价平均价。通过这种形式，不仅对地王的诞生有所限制，而且还不怕有黑幕，不怕内部腐败。
　　如果是抽签，大家很难监督，谁知道抽签结果怎么来的。但这种平均价的形式，报价记录一放出来，该是谁的就是谁的，一目了然。
　　东莞到底发生了什么，居然被逼出来了如此新颖独特的拍地模式？
　　从今年4月开始，东莞的土地市场就十分疯狂，地价迅速推高，已经逼近房价了。
　　近两个月东莞拍的地中，片区房价1.5万的，楼面价能拍到1万；片区房价1.7万的，楼面价拍到1.2万；片区房价2.3万的，楼面价拍到1.6万。楼面地价已经达到房价的7成，加上建安成本、运营费用、财务费用等各种成本，基本都没有利润可言。
　　而且现在的楼面价，并不是因为没有开发商愿意出更高价，而是因为东莞拍地有最高价限制，只能出到这个高的封顶价，到了封顶价后，别人想抢都抢不到，所以东莞的近2个月的拍地，还有一个奇葩特点。
　　平时网购有秒杀，大家想得到拍地居然也会出现秒杀的吗？今年4月，东莞拍的一块地，保利自己连续加价30次，达到最高限价30亿元+自持面积100%，直接锁定，不给其它房企机会参与竞拍。
　　保利这波骚操作简直是给大家打开了一扇新的大门，居然还能这样操作来抢地。大家纷纷效仿，在之后的拍地中，融创从开拍开始，29秒到达最高报价直接锁定；首创，24秒拿下；一个深圳开发商，鹏瑞，深圳顶豪项目深圳湾壹号的开发商，用时长一点，8分钟达到最高限价锁定地块。一个好端端的竞拍，硬生生被东莞的房企玩成了先到先得。
　　所以东莞为什么创新了这样一种拍地模式，既是为了防止地价炒高，调控好市场，也是为了避免开发商通过不断加价触及封顶价而提前锁定地块的现象发生。
　　但是问题来了，开发商是傻子吗，地价这么高，为什么不赚钱甚至亏钱都要抢着拿地？
　　2.为什么开发商愿意高价拿地？
　　开发商高价拿地，甚至愿意面粉贵过面包，他们是怎样想的？其实主要就是这3个原因：
　　开发商预期未来房价会大涨
　　只要房价涨了，原本卖1万的房子现在卖2万，哪怕你成本要1.1万，你都能赚钱。
　　所以东莞的土地市场为什么这么火热，房企甚至要抢着用封顶价锁定地块，就是因为大湾区规划出台后，夹在广州深圳之间的东莞的发展前景，被开发商们看好，全国也只有这么一个被两大一线夹在中间的城市。
　　在过去暴涨时期，全国范围都经常会出现地价高过房价的地王，大家都相信房价会一路暴涨。这种地王和地王项目，说白了就是开发商用地价赌房价，投资者用房价赌明天。
　　暴涨时期投资这种房子没有问题，房价暴涨能填平一切，无非是赚多赚少的问题，但现在楼市暴涨期已经过去了，进了这种地王项目的坑，你就很难再爬出来了。
　　开发商通过地王拉高周边项目房价
　　大家去看房，经常会听到销售人员这样说：你看我们相比隔壁的拍地，楼面价都去到多少多少万了，而我们才卖多少，买到就是赚到啊。没错，只要周边有一个地王，各个楼盘肯定会跟地王对标，隔壁地王楼面价都3万，我房价才卖3万甚至3万不到，比他的楼面地价都便宜，这价格还不抢啊？这是销售惯用的说辞。
　　所以对于一些在区域内有多个项目的开发商，捧出一个地王，哪怕这个项目不赚钱，但是自己在周边的其它项目房价上去了，照样能赚钱。
　　涉及到开发商的战略布局
　　譬如大湾区建设如火如荼，迟一步进场就落后于人一步，想要占有一席之地，就算高价你也必须拿地，先占个坑再说。对于房企来说，手上没地就没有未来，有地在手，才能天下我有嘛。
　　3.地价拿得高，房价就一定能卖得高吗？
　　地价贵了，房价就一定会涨吗？从逻辑上来说，地价高了，成本也就增加，房价上涨应该是理所当然的事。但是，实际市场上，房价不仅受成本影响，还受需求影响。高昂的地价能否传导到房价，还得由市场需求和购买力决定。
　　有需求有购买力，房价再高也有人买。譬如深圳，15年的时候，房价一年涨1倍，现在六万多的均价，还是有无数人愿意来买。就因为深圳是经济发展最快，人口吸纳最强的城市，是大湾区的核心，是全国的科创中心。
　　反过来说，如果没有有效的购买力支撑，房价大跌都不奇怪。譬如北京的睡城燕郊，完全靠北京的刚需支撑起楼市，17年限购后，外地人买房要求3年社保，直接将外地人购房限制死了。作为一个睡城，谁会去买燕郊社保啊，房价直接从3万跌到不到2万，几近腰斩。
　　而如果一个限购极度严厉的城市，让大部分人都买不到房，遍地又都是高价地王，那会发生什么情况呢？自然是房价涨不起，地王项目也卖不动，过去两年的珠海就是典型的例子。本来是全国的购房者支撑起了珠海的房价，5年的限购一出台，几乎等于直接将外地人买房的大门关上。
　　但，如果限购放开了呢，又会怎样？
　　二.这里地王频出，有投资价值吗？
　　1.珠海限购暗中放松
　　从去年底开始，珠海就暗中放松限购，原本5年社保降为1年社保即可，如果办理珠海人才购房证明，最低只需要1个月社保就能全市范围买房。
　　到今年年初，虽然还是没有出台明面的红头文件，但实际限购变得更松了，外地人不需要社保都能买一套，只有横琴、保税区、十字门等少数区域仍限购。
　　虽然到现在，珠海还是没有将限购放松摆上台面，但实际操作上，已经将珠海政府的态度表露无疑：愿意放松限购，愿意支持房地产发展。
　　为什么？因为有房产才有外来投资，才有高额税收，才有土地财政，才能促进珠海建设。不管大家认不认同高房价，都不能否认一点，没有过去这一波房地产发展，就不会有这么快的城镇化进度，这么快的城市建设进程，各个城市的发展很大程度上，都是由房地产支撑起来的。
　　最直接的一点，不靠房地产，城市建设的钱哪里来？有几个城市是可以不依赖土地财政的？除了深圳，基本没有。虽然现在都要去土地依赖，但是你不可否认，对于当地政府而言，房地产还是来钱最快的产业，也是最容易吸引投资和人才的产业。
　　所以，最基础的层面上，在当前阶段上，珠海房地产发展是被支持的，这是政策基础。
　　2.地王对珠海的影响
　　过去几年，珠海涌现过很多地王，有人觉得，地王这么多，地价都卖这么高了，房价能不涨上去吗，这不就意味着房价有很大的上涨空间吗？也有人觉得，地价居然比房价还高，这明显不合理啊，这是泡沫太大了。那到底是怎样呢？
　　首先，大家要明白，一个城市房价上涨的逻辑，不是因为地价贵不贵，而是因为这个城市有没有价值。
　　而珠海有价值吗？懂粤港湾大湾区的人一定会知道，珠海的价值并不小。
　　大有粤港澳大湾区高屋建瓴的政策牵引，客观上又挨着澳门、香港，实际上又通过港珠澳大桥连接珠海澳门香港，再有规划中的深珠通道连接深圳前海，自身又有着横琴自贸区的国家级定位，再加上自己还是一个小而美，气候舒适，环境优美的花园城市，你说珠海能没价值吗？
　　这简直就是厦门的加强版啊。你看厦门的房价去到什么程度了？
　　但是，城市有价值和项目有价值是两回事，有价值和是否真的适合投资又是两回事。一个城市再有价值，就算是北京、上海，也有不适合投资区域和项目，这一点不管是课程上，还是我的公众号文章上都反复强调，这里就不过多的分析解释。
　　其次，有价值，不代表就是一个好的投资标的。如果项目的价格已经透支了未来几年的价值，你再去投资，就相当于要被套很久很久。就好比横琴，作为自贸区，对接港澳两地，未来的发展空间很大，但横琴的房价已经很高了，17年就卖近5万，到现在，还是5万。
　　最后，还有很关键的一点：“房住不炒”。有些朋友觉得，这四个字没什么啊，控制房价都说了这么多年了，房价暴涨的时候还不是一直涨。
　　你们别看“房住不炒”四个字好像有点虚， 但是力度却是前所未有。17年的时候，调控250次，当时我们说这是史上最严调控年。结果，2018年调控405次，突破新高，我们又说这是史上最严调控年。而19年才走了5个月，调控就达到了205次，这难道也是史上最严调控年吗？
　　没有最严，只有更严。为了落实房住不炒，调控一年严过一年。
　　而且珠海在大湾区是一个怎样的城市？它的关键在于它的政治地位，它要对接港澳两地的，所以珠海的房地产市场就不适合暴涨暴跌。
　　虽然为了城市建设，必须让房产地发展，从而在城建、财政方面支撑城市发展。但你们要搞清楚，珠海发展房地产，最终目的还是为了城市发展，政府会花心思去发展一些非重点区域吗？不会。
　　而珠海当下的城市发展重点是哪里？保十琴、唐家湾，最多加上金湾。而一些郊区的边角料，想要依靠珠海的发展而升值会很难，首先政府资金有限，根本做不到摊大饼式的发展，做不到雨露均沾。其次就算让你把房价炒起来，你能卖给谁？还不是纸上财富，有价无市，只能套在手里。
　　所以房住不炒的利剑其实一直高悬，越是房住不炒，越需要价值投资。在房地产市场进入新阶段的现在，不管什么城市，一定要谨记这一点，找到城市发展的重点，找到刚需聚集的地点，才能实现标的房产的升值。
　　所以，投资珠海没问题，而且潜在的机会也很大，但是选对投资标的很重要。投资珠海，你必须选珠海的几个重点区域：香洲的保十琴、唐家湾，愿意长期持有的还可以考虑金湾。
　　对于珠海，尤其要注意一点，地王项目慎选。过去的暴涨，让很多房企疯狂拿地，产生了大量的地王，透支了未来的房价。所以，珠海的地王项目慎选。
　　地王楼盘的风险很大，但地王扎堆的板块却可以捡漏。
　　一方面，一个板块能产生多个地王，证明大家都看好这里，用钱投票选择了这里，只是说过高的地价可能已经透支了部分房价。
　　另一方面，地王项目要回收成本，地价就逼得你必须卖高价，想卖高价，你就必须做好品质，小区的品质、配套设施的质量都要做好。而一堆地王扎堆，共同发力，大家会一起提升整个板块的居住品质。
　　所以，如果能捡漏到一些价格合适的楼盘，那就是最好的机会。再说，在地王扎堆板块的非地王项目，有一堆地王给你垫底，天塌了有高个子顶着。区域价值的提升，房价下跌都轮不到你来担心。
　　所以，投资珠海，第一，要选对价值区域，重点考虑保十琴、唐家湾，其次金湾。第二，最好选到地王堆里的低价项目，最起码安全性高。
　　结合这个投资珠海的思路，再加上现在珠海限购的放松。投资珠海的机会窗口到了，但是要注意，这个窗口不是整个珠海，甚至不是某个区域，而是只是部分项目。
　　在针对珠海的考察过程中，我们发现了一个项目，处在刚才我提到的珠海价值区域，同时房价还比周边地王的地价还便宜，这个项目就是唐家湾的龙湖天钜。
　　我想告诉大家，在当下的中国楼市，只有两种购房模式。要么长期看好一个地方，长期都可以投资，比如说惠阳。要么就在纷繁复杂的城市中找到一个像龙湖这样的局部机会，赶紧入手，一波之后货量走完，机会瞬间消失。
　　其次，当前真正手上有钱要投资房产，真的非常建议大家可以重点考虑这个机会。
　　未来中国楼市怎么走，谁都说不准。但是把资金放在粤港澳大湾区，放在大湾区下的价值城市，放在价值城市下的差价项目，我想这种机会不是常有的。