如果长期欠缴房产税，房产会有什么样的后果？

augusrain

　　
　　最近网上很多网友都对美国房产相关的问题很感兴趣，比如房产税是什么？不交会怎么样等等。来看看美国驻华大使馆对此是怎么回答的吧！
　　在美国不交房产税会怎样？　　
　　很严重！非常严重！网上传言：“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉！不知是真是假，假如说没钱交房产税会怎么样呢？会被强制收走房子或者其他物品抵押吗？”有网友就此对美国大使馆做出了提问。
　　问题很大，要回答这个问题，要明确一些概念：
　　首先，美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房东不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权。房产税，正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种，但包括两个组成部分，一个是房产，另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知（有些地区是每年调整，有些是几年调整一次），在大城市地段好的地区，由于土地值钱，因此往往在应缴房地产税中，地产的比重高过房产；而在乡村地区，地产的比重大多不及房产。

　

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　　>弗吉尼亚州费尔法克斯县 (Fairfax County) 的房地产税示意表[/em]>r>

　　上表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例，共585670美元，其中地产为26万美元、房产为325670美元，房地产税的税率是1.1585%，所以应缴房地产税为6784.99美元。
　　

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　　>弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算，房地产税占政府收入的63.9%[/em]>r>

　　其次，房地产税的征收是地方政府（主要指市政府、县政府）的职责，不但与联邦政府没有关系，更与银行等其他金融部门无关。地方政府的运作经费来源，主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例，当年该县总收入为38亿美元，其中24亿美元来自房地产税，房地产税占整个县政府收入的63%。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分，包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等，都靠政府拨款，因此收缴房地产税是政府的重要事项。

　

　　在美国不交房产税会怎么样？
　　首先，对于拖欠或不缴房地产税的屋主，政府会将欠税与房产地契（Title 以及Deed）联系在一起，这样，不但会大大影响屋主的信用记录，降低屋主的信用分数，而且当屋主出售房屋时，会影响到交易，因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。
　　其次，如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款，政府可以根据法律规定，采取强制措施将房子拍卖，这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来，大致有两个做法：
　　拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale)：由出价最高的买家买下屋主的欠税，这样，买家就成为屋主的债主，由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求，新债主则可以根据法律，将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。
　　直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale)：由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说，无论采取哪一种方式，地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前，根据不同地方的规定，往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款，如果过了期限，则会启动拍卖程序。

　

　　另外：在绝大部分地区，法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了，屋主在规定的期限内（大多一年）有权将其从新买家手上买回来，但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。
　　综上所述，拖欠房地产税是很严重的事情，最后可能导致房地产被拍卖，值得屋主严肃对待。
　　不过，对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说（有能力而不缴的除外），不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关，包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。
　　以费尔法克斯县为例，居住在该县的居民，年龄超过65岁或残障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地产税；收入在52001美元至62000美元的，房地产税减半；收入在62001美元至72000美元的，房地产税减免25%。
　　房屋价值怎么评估？　　

　

　　知道了不交房产税的后果，有些人就在问了，那么房产税是怎么计算的呢？在房地产税中，有两个因素起关键作用：一是税率，二是房屋及地产价值，房地产税的多少，就是由这两个因素组成的。
　　由于房地产税主要由各地政府征收，因此房地产价值的评估由地方政府负责，各地政府有各自的法律法规，所以房地产价值评估方式也不一样。
　　大致说来，房地产评估的基本原则有3个：
　　本地区最近一段时期同类房屋成交价格，这是评价房屋价值（包括所在地皮价格）的重要因素。
　　修建同类房屋的价格加上地皮价格，即在当前建材及劳力价格的情况下，在同一块地皮上修造同类房屋的造价，同时根据房屋的新旧程度折旧。
　　房屋出租价格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。
　　综合以上三个因素，再考虑本地区经济发展情况，估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估，提前半年将新的评估报告寄给屋主。
　　如果屋主觉得评估合理，就等着政府寄来新的税表；如果觉得不合理，可以提出要求重新评估，政府会根据屋主的要求，重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意，可以要求上诉，由法庭裁定。
　　公寓和独栋别墅有没有区别？　　
　　
　　无论是哪种形式的公寓楼房，只要是居民住家而非商业楼，其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例，2016-2017年度的房地产税率共分4个等级：
　　等级1税率为0.85%，适用所有居民住宅；
　　等级2税率A为1.65%，适用价值不超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆等；
　　等级2税率B为1.85%，适用价值超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆；
　　等级3税率为5%，适用空置房屋；
　　等级4税率为10%，适用于维修不良或破败的房屋 (Blighted Real Property)。
　　所谓维修不良或破败的房屋，主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良，或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。
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