住宅按套内面积交易 终极问题:能不能给老百姓省钱

johnlim

　
　　23日，一条“房子按套内面积交易”的新闻被迅速传播。
　　相信买过房的人都理解这条新闻的分量。它几乎关乎到房子总价值的三成。
　　一套建筑面积100平米的房子，套内面积只有70平米，均价1万，按照原来的交易方式，以建筑面积计算为100万。
　　而如果以套内面积70平米计算，房子总价会变化吗？除了交易价格，按照建筑面积收取的物业费、取暖费会变化吗？
　　终极问题是，交易方式改变后，能不能给老百姓省钱？
　　能不能省钱？
　　先来解释一个概念，公摊面积。
　　100平米的房子，减去70平米的套内面积，剩下的30平米即所谓的“公摊面积”。
　　这部分公摊包括，各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等。
　　简单来说，就是小区除了自家室内以外的空间。
　　当按照建筑面积交易时，公摊是已经被买单了的。
　　当按照套内面积交易时，公摊部分的成本并不会凭空消失。
　　“假设房子总成本不变，按照套内面积交易，只不过将原来的一笔账，分拆成了两笔账，公摊同样需要被付费。”帝海集团董事长李小明接受中新社国是直通车采访认为，房屋总价估计变化不大。
　　如果总价不变，一笔账变两笔账表面看似乎没有任何好处，实则不然。
　　李小明表示，公摊面积，是一个灰色地带。以套内面积交易，最大的好处是，将公摊面积放在了聚光灯下。
　　比如，有的开发商将本应是公摊面积的部分，作为地下室、停车位等出售给购房者。而当购房者需要单独为公摊付费时，这部分就被“摆在台面上了 ”。
　　除此之外 ，一笔账变两笔账的另一个好处是，物业费、取暖费等也会更加清晰。
　　新华每日电讯此前报道称，公摊面积缺少标准、管理混乱，让消费者在购房、支付物业费和取暖费时，付出更多成本。除此之外，随着精装房政策乃至房地产税出台，购房者遭遇的不公平将进一步加剧。
　　简而言之，“按套内面积交易”政策的出发点是，规范开发商中 “偷面积”的行为，保护购房者利益。
　　具体来看，该政策对购房者的影响可以总结为一句话：购房成本变化不大，但权益一定程度得到了保护。
　　落地有望？
　　在国际上，成熟的地产市场，大多是按照套内面积进行计价的。在国内，只有重庆先行先试。
　　目前，大家讨论的“按套内面积计价”还只是《住宅项目规范（征求意见稿）》中的一句表述。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波提醒，目前这还只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式落地还有待时日。
　　此外，这一政策真正落地还需要相应细则和配套政策。
　　李小明指出，开发商和物业并不是一回事，按套内面积交易，相应的物业收费规则也需要改变，这将是一个系统工程。
　　南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华则表示，目前该政策还处于征求意见阶段，且住宅规范只是一项技术性的指导。如果想统一按照套内建筑面积计价，需要规章修订，这个过程不会短。
　　中原地产首席分析师张大伟进一步指出，即使“按套内面积交易”成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。
　　值得期待的是，在交易方式上，中国正在和国际接轨。
　　除了按套内面积交易，《住宅项目规范（征求意见稿）》还有几个亮点值得关注。
　　比如，四层楼以上安装电梯。
　　征求意见稿指出，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
　　再比如，新建住宅要全装修交付。
　　征求意见稿要求，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
　　同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。