南宁多地现诱人三产房 首付低无税费？诱惑市民入手

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　　不少房产销售员在微信群和朋友圈里 发布具有诱惑力的房产广告

　　低首付低价格房子的小广告牌放在停放的电单车上以吸引路人
　　■本报记者 廖欣 王志鹏/文 段柳建/图
　　每平方米单价4字头、地铁房、证件齐全可办证……近日，在南宁市龙岗片区、玉洞片区、高新区等地，不少房产中介人员在路边分发三产房（在农村集体经济组织产业用地上开发建设的住房）的广告，玉洞片区的一个自称为三产房的项目称各户型均价仅为4500元/平方米。目前，南宁市城市建成区主城区的商品房成交均价（带装修）维持在万字头以上，这些号称对外销售的房产为何与普通商品房相比有这么大的价格差距？目前销售情况如何？市民持何种态度？近日，记者对俗称“三产房”的项目进行了调查走访。
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　　现场走访：首付低无税费的三产房价格诱人
　　近日，记者来到南宁市多个三产房项目现场走访。8月7日下午，在南宁地铁2号线金象站，一出地铁口，就看到很多房屋中介举着广告牌，或是向过往的市民派发传单，上面写着：“五象核心地铁口，五象森林公园学区房。4字头，首付仅7万元起，是你投资、居住的不二选择。”看上去性价比很高，十分诱人。
　　记者表明想要了解的意向后，一名房产中介将记者领到了距离地铁口几百米处的一个三产房项目，由另一名工作人员接待。当天，营销中心里坐满了前来咨询的市民，这名工作人员称，该项目几天前开始进行预售，周末人气爆棚，不少内部员工也纷纷购买。“建议你早点下手，我们这里的房子很抢手的，大户型除了低楼层，基本都卖完了。过了这个村就没这个店了。”
　　该工作人员称，三产房与商品房的价差主要源自于土地使用成本的不同。她算了一笔账：该小区的均价在4500元左右，以一套62.56平方米的两房户型为例，折后单价4498元，折后总价28万余元，前期只需交四成首付，即11万余元，余下的房款分期付清，交房时付清所有房款。“买我们这的房子肯定是划算的，除了是地铁房，价格也有优势，旁边的商品房二手房每平方米都卖到1.1万元左右了。要是以后你不想住了，两房出租，租金一个月1000多元没问题。”
　　而在龙岗片区龙华路与平云路交会处，一个三产房项目正在售卖。工作人员称这里出售的就是三产房，因为层高有5.09米可以隔出两层，销量一直不错，目前住房部分已经基本售罄，正在主推商业部分。而该项目售价也已经从刚开盘时的每平方米4000多元一路上扬到目前7000多元，“剩的不多了，要买要抓紧时间”。
　　“没有办法贷款，你们可以分期付清。”该工作人员称在交纳3万元定金后，需要在三天内支付40%的首期款，大楼建设到2层后再付30%，封顶后付20%，交房后再付最后的10%。据介绍，这个项目目前出售的房屋大多被投资客购买，自住比例非常低。由于是三产用地建设，所以购买房屋不需要缴纳任何税费，只需要支付房款。
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　　部门回应：开发商销售三产房不符合规定
　　这些销售人员大力推销的三产房，到底是什么类型的房子？记者从南宁市国土资源局了解到，目前，南宁市对于三产房没有明确的定义。现在在龙岗片区、玉洞片区、高新区等地常常看见的这些俗称为“三产房”的项目，部分应是在农村集体经济组织产业用地上开发建设的住房。
　　南宁市国土资源局相关负责人介绍，产业用地是对被征地农村集体经济组织的安置途径之一。主要依据是《南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》（南府发〔2013〕10号）第十八条规定，因征地需要安置的，除按法律规定支付安置补助费外，市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地、实物补助或自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。
　　产业用地在符合城乡规划要求的前提下，可以用于发展第二、三产业，在供地时依据《土地利用现状分类》，土地用途为其他商服用地。由此可见，产业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织，用于建设商业类房产发展产业，开发商用于开发建设住宅进行销售的行为不符合规定。
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　　市民观点：多数人担心不安全不敢购买
　　这些在销售人员口中号称“自住出租两相宜”的三产房，似乎十分“完美”，市民对此态度不一，一些市民选择入手。市民刘先生年初在一个三产房项目交纳了2万元定金，“当时看到便宜就交钱了，结果很多人都说不靠谱，有点犹豫想退钱，找了好多次都退不了”。刘先生说自己当时就是想做点投资，现在看着房价涨这么高，“商品房买不了了，三产房确实有价格优势，能住就好了，没有产权证我也能接受，我在想要不要试一下”。
　　记者辗转找到了一位已经购买三产房的市民，对于记者的提问这位市民显得非常谨慎，只是说自己就是做个简单的投资，并没有想那么多，购买前进行过了解，觉得“应该不会有什么问题。”随后就挂断了电话。
　　“三产房虽然办不了个人不动产权证，也就不算套数，不受限购政策的限制约束，对于手上有闲钱的人来说，长期出租是不错的选择。”市民段先生则认为，虽然购买三产房有一定的风险，但是从投资的角度来说，还是挺吸引人的。
　　采访中，记者先后询问了十多位市民，提到三产房，几乎所有人都表示觉得不太靠谱，觉得价格远低于市场售价本身就显得有问题，但近一半的人在看到“特别便宜”的价格后都从不同渠道进行过了解。“经常看到有人发这些传单，是不是相当于长期租赁？”“投资不动产肯定要有不动产证啊，证都没有谈什么投资，到时候说没就没了，总觉得不靠谱。”几位市民说。
　　有业内人士介绍，其实三产房用来居住并不方便，一方面无法办理个人不动产证就意味着无法落户，这就意味着无法享受学区等一系列和户籍相关的福利和权益。另一方面，三产房一般使用商业用电，电价也不低。此外，还需要承担商业楼宇的物业费，物业一般都是小型物业公司，服务水平也得不到保证。
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　　业内人士：小型开发商青睐“三产地”
　　广西财经学院管理科学与工程学院房地产开发与管理系主任郭堂辉分析，如今三产房作为楼盘销售的情况在南宁频现，主要是受到多重因素的影响。一方面，城市人口不停增加，对于刚需购房者来说，现在连续看涨的房价让其倍感压力，三产房的价格优势明显，高房价是催生三产房的重要原因之一。再加上交通带来的区位价值的改变，一些三产房项目出行十分便利，让不少购房者心动。另外，三产用房的确在利润上能够给小型开发商带来刺激，吸引其注入资金开发建设。
　　采访中，记者几经周折找到了一位曾经从事过三产房项目的房地产业内人士，据该人士介绍，南宁市“三产房”已经有好多年的历史，之前基本集中在高新、安吉片区，如今江南、五象、龙岗都能看到有三产房出现，该人士称，甚至听说最近几个开发商已经准备联合拿三产用地的消息。
　　“目前市场上能见到的每平方米单价4000元以下的基本都是三产房，一般年限会在20年到70年不等，年限越长越贵，做loft公寓的价格更高，一些三产房也带装修，而且装修甚至还包括了部分家电和简单家具。”据介绍，一些自称安置房的房源其实也是三产房。