地价10年暴涨4倍背后：供地减半 开发商拿地疯狂

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　　■本报记者杨仕省北京报道
　　地价是房价最好的影子，至少近10年是这样的。
　　近日，多家机构发布的土地数据均显示，5月全国的地价大涨。就此，《华夏时报》记者查阅官方公布的土地数据则显示，地价领涨了近10年，即从2008年至2016年间的全国供地面积减少了50%，但地价却涨了近4倍。
　　中原地产研究中心数据显示，5月份，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨111.5%。其中，土地出让金较多的城市有7个，包括杭州、重庆、嘉兴等。
　　相比去年同期，今年1-5月也出现大涨。1-5月，50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨了57.6%。
　　那么，为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢？据业内人士分析，能够令开发商疯狂拿地的原因，主要源于房价上涨动力很强，市场火爆。
　　不过，《华夏时报》记者了解到，尽管5月份土地成交金额创下历史同期新高，但土地价格对各地楼市的价格影响并不明显。对此次出现的“抢地潮”，有专家认为可能需要从更深层次去考量：一二线城市土地成交冷淡，三四线城市土地成交出现大幅上涨，显示出企业还在积极转移战场。
　　中原地产总监张大伟称，在5月份的土地成交中，土地成交的重点的确是三四线城市。
　　5月土地成交上行
　　《华夏时报》记者注意到，5月份各地进入土地政策发布密集期，一二线城市土地成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。从整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也随之回到高点。
　　6月9日，克而瑞地产研究院公布数据显示，5月份土地市场供应小幅回升，全国330个城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平米，环比上涨19%。5月份供应地块2980宗，环比上升14%，同比下降11%。“从5月土地市场表现来看，整体进入‘量涨价跌’的运行状态，主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷，无地可卖。”克而瑞地产研究院发布的报告称。
　　不过，综合4月、5月数据来看，4月份土地市场走低后，5月成交规模同、环比均表现为上涨。对此，克而瑞地产研究院给《华夏时报》记者提供的报告分析称，一二线城市地块遇冷的主要原因包括：出让土地性质多为商办地块，且出让位置相对偏远等。此外，厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在，三四线城市的土地成交量持续走高，支撑起整个土地出让金的持续大涨。
　　与此对应的是，5月各地方政府发布政策频率显著提高。
　　对于下半年的土地市场走势，克而瑞的报告指出，热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持高位。
　　对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示：“中国房价涨跌的秘密，都是遵循着供求关系的市场规律，即供给多价格跌，供给少价格涨。”
　　谢逸枫说，过去16年中国房价上涨的根源，归根结底在于“两权一制”的土地制度，控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器，分税制成为地方政府依赖土地财政收入的关键。也就是说，房价上涨在于政府对土地供应与地价控制，直接决定着供需关系，信贷与利率则是影响供需关系的间接因素。当房价跌时，停止土地供应地价上涨，刺激需求；房价上涨时抑制需求，供应则保持不变，地价上涨。”
　　10年地价涨了近4倍
　　供地多了，就能盖更多的房子。
　　《华夏时报》记者调查获悉，最近多个城市房价暴涨，不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”，而是土地供给太少。
　　为什么要减少土地供应呢？
　　6月13日，中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》记者，这几年，地方土地供应量锐减，土地收入却有增无减，只说明土地单价被提高了，而近十年来，国家统计局发布的数据便是最好的例证。
　　《华夏时报》记者细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标（待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用）10年间的变化，的确足以佐证10年（见图）地价涨了近4倍。
　　不过，官方公布的地价数据显示，到2017年土地购置费用开始出现下降，从2016年的18778亿元降为13644亿元。
　　据国家统计局公布的数据显示，2008年待开发土地面积在近10年是最高的，达到48161.07万平米，随后2009年开始下降，随后也有上升，但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年（44327.44万平米），之后一直呈下降趋势，直到2016年（22025.25万平米）不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平米，但仍处于低位。
　　与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是，近10年的土地购置费用却在一直增长，2007年为4873.25亿元，2016年上涨到18778.68亿元，整整涨了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了，达到13644亿元。
　　地价涨了，房价肯定要涨。
　　事实上，最近几年，各地都在积极落实“房住不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而，从现实情况来看，地方政府减少土地供应，通过各种手段去库存，包括棚户区改造、人才计划等，房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环，弊病很大。”上述土地学会的专家说。
　　除此之外，《华夏时报》记者调查时还发现一个事实，房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨，那是因为很多城市楼盘越盖越高，密度越来越大，目的就是要卖更多的房子。