投资客一次清空680套房盘

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楼市可能出现观望潮
根据监测，深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米，比2月份成交面积大幅飙升467.42%；3月份深圳二手房放盘套数为27389套，比2月份上涨146.66%。从历史放盘套数走势看，3月放盘量较上月出现较大幅度上涨，也是2009年以来的次高。
楼市或进入最后的疯狂期，昨日，中联地产彩田村分行客户经理朱勇勇告诉记者，3月份和4月份的前半个月，自己的税后总收入已经达到了6万元。
“3月开始，到4月上旬，深圳房市一度走热，随着新政出台，越来越多的买家可能会抱有观望心态，而卖家也不会轻易松价，楼市新一轮的观望潮可能来临。”中原地产分析师许先生向记者介绍。
“目前房价这么高，已经又快回升到2007年最高峰时的价格了，希望这次楼市的新政能真正打压一下房价，买房的计划还不急，看看再说吧。”在华为坂田基地上班的刘靖正计划和女友买婚房，昨日他表示对楼市保持观望。

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面对高烧不退的楼市，中央政府使出猛药“退烧”。在短短四天中，国务院接连出台猛招，规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些猛药能否使得楼市退烧？昨日，记者走访市场发现，受房贷政策影响最大的是投资客，部分投资客一次抛出数百套房源，抢在高位出货。少数银行暂停房贷，部分银行今日开始执行新政。有关专家表示，此次调控政策空前严厉，最担心商业银行执行走样。

市场扫描

投资客抢在高位出货

投资客：新政一出放盘热情高涨

根据中原地产监控，目前已有深圳投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。“我认识的一个很有实力的投资客，已经开始做空了，最近将手中的680套盘全部清空了。”深圳大学国际金融研究所所长国世平告诉记者，现在泡沫已经很严重，投资者争相高位抛盘。

“二套房贷首付五成，受影响较大的肯定是投资客。”昨日，深圳世华地产资深中介张小姐对记者说到，“在二套房贷首付50%的新政出来之前，已经有许多投资客和炒家蓄意拉高房价，抢在高位出货。但是，在新政出来之前，这些投资客对市场信心很足，抱着有房不愁卖的心态，对目前的市场价格表现出不是特别满意的心态，16日，二套房贷首付新政一出来，立即有客人打电话过来，就目前的市场价格，能卖就卖。”

虽然不是纯粹的投资客，家住布吉慢城三期，想要将现有住房卖掉，换套大房子居住的李先生很后悔上个月没将房子卖掉，“当时的价位已经不错了，可是一心想着价格可能还会往上走，自己可能已经错过了卖房的黄金期。”

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部分银行今起执行

“受银根紧缩等综合性政策影响，今年购房者办理个人按揭贷款一直比较麻烦，银行审批特别严格。上周，更有不少银行暂停了房贷，这其中以国有银行居多，一些银行说周一可能会有新政出台，要我们安心等待。”在中原地产按揭部上班的wing告诉记者。

现在最重要的是国家还没有明确政策的具体执行时间。如果新政在“五一”前执行，将使“五一”交易量大幅下滑；如果在“五一”后执行，那么一些购房者会抢闸购房，反而会使这个4月出现交易高峰。

尽管国家没有明确新政执行时间，记者调查采访了解到，招行、工行、中行等已经接到总部通知，今日开始对二套房贷按照新政策办理。

审批流程中的业务或走旧规

据银行工作人员透露，对于原来已经签订合同、尚在审批流程中的二套房贷业务，首付按照老办法执行；对于新受理的，首付、利率都执行新的政策。采访中，兴业银行、平安银行房贷部工作人员对记者表示，目前还没有接到总行通知，静待实施细则出台。

专家观点

不会像2007年那样大跌

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这次中央的调控政策是空前严厉的，但是实施效果要结合执行情况综合评估。”他认为，市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2007年，因此不会出现2007年持续大跌的格局。然而严厉的政策肯定会对市场产生影响，房地产市场的成交量会有一定萎缩，成交价格也将出现震荡。

政策执行力度是关键

在执行层面上，商业银行和地方政府的配合程度是最大因素。改善型住房的购房者基本靠信贷，二套房首付比例不得低于50%的政策，对这批人影响最大。

“目前如此严厉的政策完全足以改变房地产市场的形势，然而我最担心的是商业银行虚假执行房贷政策，使得泡沫越来越大。”国世平表示，中国一般购房者80%的资金来源于银行贷款，如果泡沫破灭，银行将成为最大的房地产公司。

国世平认为，现在的泡沫已经很严重，美国从顶峰时期的75%~80%的人购房，到泡沫破灭时仅有22%的人购房。一项调查表明，中国目前城镇人口只有20%的人买房，足以说明房地产市场离泡沫破灭不远了。“一般货币政策出台后，3~6个月会有效果，因此8月份以后见分晓，我认为市场如果不继续上涨，肯定就会跌。”他坚定地表示。

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从未见过如此严格的楼市贷款政策。当4月17日国务院以“国发〔2010〕10号”为名正式下达时，北京楼市的投资投机势力就开始纷纷挂出卖单，而上海楼市在3月“大阳春”之后，陡转直下，重现观望情绪。与此同时，各地方政府在“问责制”逼迫下，对抑制高房价的手段也逐渐强硬。有乐观者估计，此轮政策后，房价下调20%至30%完全有可能

部分泡沫挤压出局

新“国十条”规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

市场人士认为，新“国十条”比此前的政策更加严格，第三套以上住房将可能停止贷款的规定，使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。《通知》还指出，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，如此严格的贷款政策实属罕见。

中原地产华北区董事总经理李文杰对记者说：“据我所知，目前投资和投机需求对市场看淡且极为谨慎。而按照市场规律，新政出台后成交量会不断下降，须经过3到6个月的扩散期，市场价格才会有明显松动。”

“精确制导”打击游资

有舆论称，目前北京楼市的炒房比例已经接近四成，并且日渐成为高房价的主要推手，因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，首次提出限制异地游资炒房。

国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞认为，目前导致楼市泡沫膨胀迅速的原因主要是由投资和投机需求所衍生，刚性需求的声音已经被基本封灭。“目前针对投资和投机需求，国家已经使用了最有力的手段之一：货币信贷政策。而另一关键手段——税收政策也正在制定中。如果以现有政策依然无法将楼市价格稳定，那么出台个人住宅消费税则是必然的。”

这位一贯坚持“精准调控”的市场研究者认为，如果一线城市依然无法形成稳定的市场价格，那么则应该采取精准调控手段。“例如，针对房地产开发贷款和个人多套购房信贷采取一定的货币手段。”

有媒体援引市场人士分析称，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”

中国房地产业协会副秘书长何琦4月18日接受《国际金融报》记者采访时称，目前北京市场所出现的抛单具有价格下行趋势。“而新政策所挤压的虚高价格是自今年年初至今的泡沫，由于房地产市场对中国经济所起的支柱作用，国家不允许其大起大落。”

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从未见过如此严格的楼市贷款政策。当4月17日国务院以“国发〔2010〕10号”为名正式下达时，北京楼市的投资投机势力就开始纷纷挂出卖单，而上海楼市在3月“大阳春”之后，陡转直下，重现观望情绪。与此同时，各地方政府在“问责制”逼迫下，对抑制高房价的手段也逐渐强硬。有乐观者估计，此轮政策后，房价下调20%至30%完全有可能

部分泡沫挤压出局

新“国十条”规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

市场人士认为，新“国十条”比此前的政策更加严格，第三套以上住房将可能停止贷款的规定，使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。《通知》还指出，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，如此严格的贷款政策实属罕见。

中原地产华北区董事总经理李文杰对记者说：“据我所知，目前投资和投机需求对市场看淡且极为谨慎。而按照市场规律，新政出台后成交量会不断下降，须经过3到6个月的扩散期，市场价格才会有明显松动。”

“精确制导”打击游资

有舆论称，目前北京楼市的炒房比例已经接近四成，并且日渐成为高房价的主要推手，因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，首次提出限制异地游资炒房。

国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞认为，目前导致楼市泡沫膨胀迅速的原因主要是由投资和投机需求所衍生，刚性需求的声音已经被基本封灭。“目前针对投资和投机需求，国家已经使用了最有力的手段之一：货币信贷政策。而另一关键手段——税收政策也正在制定中。如果以现有政策依然无法将楼市价格稳定，那么出台个人住宅消费税则是必然的。”

这位一贯坚持“精准调控”的市场研究者认为，如果一线城市依然无法形成稳定的市场价格，那么则应该采取精准调控手段。“例如，针对房地产开发贷款和个人多套购房信贷采取一定的货币手段。”

有媒体援引市场人士分析称，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”

中国房地产业协会副秘书长何琦4月18日接受《国际金融报》记者采访时称，目前北京市场所出现的抛单具有价格下行趋势。“而新政策所挤压的虚高价格是自今年年初至今的泡沫，由于房地产市场对中国经济所起的支柱作用，国家不允许其大起大落。”

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4月14日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。对于此次提出的4项措施，不少业内人士称之为“新国四条”。

其中，市场反响最大的可谓，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

“针对目前楼市存在的问题，中央祭出重剑，显示出政府遏制房价上涨的决心。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

事实上，距离1月份出台的“国十一条”仅有3个月时间，中央就开启新一轮调控，稳定房价决定之大可见端倪。都说政策是市场的风向标，但对于1-3月楼市的市场表现着实差强人意。

14日，国家统计局公布的统计数据显示，1-3月，全国商品住宅的销售面积增长了34.2%。而2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。今年一季度，全国楼市仍呈现量价齐升的情况。

“刚公布的3月房价同比增幅创历史新高，环比增幅由下滑转上升，这绝对是中央所不愿看到的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其博客中如是写道。

当然，个人房贷政策是影响楼市的重要政策，“对目前楼市来说，支持成交的主要原因是信贷政策，如此大幅度的信贷调整必然会影响成交。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

市场是政策的晴雨表，政策一出市场立即做出了反馈。“二套房首付比例50%，对于我们这种想换个稍大一些房子的人来说确实门槛太高了。”家住南京的任小姐无奈地说。

“首付的突然增多，必然会影响到成交量。”张大伟表示，以北京楼市为例来看，影响主要表现在3个方面，一是北京商品房市场的郊区开盘明显增加；二是二手房市场买房再现观望；三是卖房客户开始抛售。

据北京中原三级市场研究部统计数据显示，15日晚上截至16日，北京郊区已经有5-8个项目预计将集中开盘；二手房新增的客户需求锐减8成；卖房者方面，有50%以上的房主表示，希望抓紧时间卖房，仅有25%左右的房主表示，希望再看看市场走势。

“在目前这个市场状况下，出台这个政策会对楼市销量产生比较明显的作用，但开发商手里有一定的资金积累，能够在短期内继续支持价格，因此不会对价格产生立竿见影的作用。”郭毅说。她预计，政策显效的时间窗口将在今年年底。

值得关注的是，以前出台的很多信贷政策，在落实时往往会打折扣，或许这次也会存在这样的现象。政策的进一步显效还需要相关部委的细化落实，以及相关后续配套政策的出台。(来源：中国产经新闻)