售楼广告承诺应视为合同内容

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很多购房者都有过购买期房交房时，与广告宣传资料比起来“货不对版”的遭遇。毕竟，广告是商业与艺术的结合体，既然“艺术来源于生活，又高于生活”，自然与实景比起来就会有一定的差距。

但是，有这个差距并不代表广告就能“信口开河”，从事律师行业的李先生认为，开发商应对不恰当的广告宣传资料负一定的责任：根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求，不能对产品随心所欲或作虚假的陈述。由于开发商对其在售楼宣传中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同的优势地位，拒绝订入合同中，但其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已构成一种特殊要约。

在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更承诺，即广告承诺具有不可撤回性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务，通常称为“要约的形式约束力”。

《中华人民共和国广告法》第九条：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允许或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。 广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，就当标明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。

因此，开发商在售楼广告中作出许诺，一旦与购房人签订了买卖合同，开发商应当毫无选择的履行广告许诺的义务。