房价下跌的底部在哪里？

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房价还会继续下跌吗？跌到哪里是个底？ 今年以来，中国房地产市场一路走低。虽然不是一落千丈，但市场的低迷和房产商的着急显示出消费人气和市场景气的低迷。大约是为了不至于出现房地产市场的狂泻，各地政府出台了不同的推动购房的措施。
据国家发改委日前发布的最新全国房价调查结果，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅掉至1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。已经接近回到去年水平。值得注意的是，深圳房价跌幅为15.0%，广州房价跌幅为7.4%。而继深圳广州之后，上海成为第三个新房价格跌破去年同期水平的一线城市。
今年1-9月份，70个大中城市房价同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%，保持了逐月回落的趋势。70个大中城市房价环比涨幅则是从8月开始变为负数，也就是说房价在楼市传统旺季出现持续下跌。
由于最近两个月房价涨幅低于同期公布的消费品价格涨幅，全国总体房价已经称得上负增长。
由于中央日前出台了对房地产市场的调控政策，广大房地产商对这一房市新政充满信心，认为房市低迷已近见底，有舆论甚至喊出了楼市必涨房价必涨的多条理由。
如房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，目前的有关政策对于房地产市场来说属于中期利好，“对房地产业而言，短期内新政还是无法使楼市下行的大势发生逆转，但对于促进市场底部的提前到来大有裨益。”
世联地产上海公司的分析师表示，“我们希望楼市新政实施后能进一步加大盘活存量房市场的力度，减免相关交易税费等措施一旦实施，将可能促发存量房市场的交易活动，优化配置存量房市场资源。”
新希望集团董事长刘永好则表示，房地产市场会较早前的表现好些，11月10日地产股强劲反弹，纷纷跑赢大市就是一信号。
我以为，虽然在个别城市，房价已下跌20%以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了3.8%，仍然远高于2007年初的水平，远远超出普通家庭的购买力。房地产市场仍然将会有较长时间的持续低迷，房价会在下行通道慢慢下滑，不可能出现暴跌，但也可能有短期攀升。理由是：国务院要调控房地产市场，是增加保障性住房，对于房地产开发商所希望的“托市”绝对不是一回事。
正如银河证券首席经济学家左小蕾所言，1月10日，国务院出台的“十条”中提到的是要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设，而非将房价“托”回到2007年时的高水平。而且，“也是‘托’不住的”，房价肯定会继续走低。
对于国务院公布的4万亿元的经济刺激方案，大摩则迅速发布研究报告指称，该措施已暗示有关方面已经放弃了使楼市复苏的努力。该行同时强调，国内房产市场将会进入数年的熊市。
据《中国经营报》报道，在即将到来的2009年，中央财政很可能开具一份总额高达300亿的住房安居投资的“大单”，以满足扩大内需和解决民众住房的双重目的。而截至目前的不完全统计，2008年中央财政的对廉租房的支出总额只有68亿元。
接受该报采访的住房和城乡建设部一位高级官员表示，政府计划通过3年时间，增加200万套廉租房、400万套经济适用房，100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，三年总投资额将达到9000亿元，平均每年3000亿元。上下游产业加在一起，每年会有6000亿元投入，能造就200—300万个就业机会。
对于购房者而言，这无疑是一个大好消息，对于房地产商和投资人却不一定意味着利好。政府推出的大量安居房必将平抑商品房价格。所以，房价在此期间更加不可能很快走上上行通道。
针对有媒体报道税惠新政降低交易费用，二手房交易量呈现上升趋势，国务院发展研究中心的国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁认为，这只是熊市中的一个停顿而已，中国的房地产价格还会继续下跌，至少在2008年不会止跌。张文魁目前对房市股市都持看跌观点，他以为1700点并不是股市底部。
中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%，最高可降30%。到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。
《21世纪经济报道》在最近一篇文章中宣称，根据以上对市场供需、宏观政策走向及相关各方选择的分析，我们认为，在接下来的数月里房价依然会处于下行通道之中。但是，房价下跌不会太深太久。全国平均房价将从峰值下降20%左右，最多不超过30%。按照国家统计局的数据，全国平均房价在2004年-2007年间上升了41%。如果房价从近期峰值下跌30%，实际上意味着全国平均房价将降到2004年的水平。这虽然并非不可能，但概率很低。房市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。由于中国的区域差异较大，各地房地产调整幅度会有深有浅，之前泡沫较大的地区很可能会面临房市大震荡，而房价相对稳定地区面对的风暴也会较小。
综合分析各家之言和市场数据，我们可以得出的结论是：房价肯定会继续下跌，跌幅可能在20%——30%之间，不大可能也不应该有更大幅的跌势。而房市调整的时间大约为2——3年。

蜗牛

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