落实“房住不炒”重在消除房价上涨预期

xhijnjb

自2016年的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，每年政府工作报告都会用来定调房地产行业发展。受2020年热点城市房价在高位出现较大幅度上涨影响，今年两会对住房问题显得格外注重：除政府工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”外，坚持“房住不炒”还列入了“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案。
如此重视住房问题的直接原因，是2020年以深圳、上海、广州、杭州为代表的热点城市房价大幅上涨，并在今年1月开始蔓延到金华、泉州、扬州等三线城市。如今，房地产行业非理性繁荣的负面影响日益明显，一方面，房价接连上涨，引发大量资金涌入，对其他产业形成了一定的挤压效应，并抑制居民消费；另一方面，大城市房价畸高，对以年轻人为代表的新住民不友善，不利于创新创业。
为何国人对购房如此热衷？根本上还是对房价上涨的预期，而要遏制房价上涨、落实“房住不炒”，关键在消除这一预期。因为一旦形成比较一致的上涨预期，将激发潜在购房者，引发交易量大增从而进一步推升房价。目前虽然部分热点城市及时出台了严厉的调控政策，但仍需全面消除房价上涨预期。
热点城市房价上涨的主要驱动力无疑是近年人口的净流入。众所周知，过去几年各大城市纷纷认识到人才对于城市发展的重要性，不断放宽落户门槛吸引高学历年轻人，源源不断的新住民带来了购房需要。2020年人口净流入的大城市房价涨幅靠前，很大原因是买房者认为总有人会“接盘”。
对此，有必要对年轻人尤其是走出校门不久就遇上高房价的年轻人，加大公租房、租赁房以及人才折扣房的供应，让他们住有所居，不必为高房价而焦虑。今年政府工作报告就提出，安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
至于引发此轮房价上涨的原因之一——流动性宽松，需要在经济持续恢复之际有序退出“非常时期”货币政策，同时严格限制资金流入房地产市场，重点打击企业经营贷、个人消费贷进入楼市。低成本信贷资金进入楼市被有效封堵之后，足以消减相当部分的房价上涨动力。
另一个房价的重要影响因素是地价。去年以来，热点城市拍地溢价率开始回升，2020年，全国国有土地使用权出让收入为84142亿元，同比增长了15.9%。虽然没有出现2016年“面粉贵过面包”的情况，但地价持续上涨无疑带动了房价上涨的预期。
换句话说，稳房价要先稳地价。近期部分热点城市宣布将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。未来，房价上涨压力过高城市，除了增加住宅用地的有效供应，缓解刚需人群对于“房荒”的担忧外，还有必要参考“两集中”模式改变土地出让方式，增加信息的透明度，综合施策稳定地价。
众所周知，国人购房不仅仅用作居住，还是一项重要的固定资产，具有投资属性。“房住不炒”的本质是让房地产回归居住属性，无疑，减弱甚至去除房地产的投资属性，关键还在于消灭房价上涨预期。