人口生育政策若放开对房地产的影响

黑色星期天

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从明年开始，很可能人口生育政策会全面放开。
因为去年做了第七次人口普查，今年数据就会出来，估计会有新决策。
昨天晚上，还有一个新闻引发了关注：就是国家卫健委对东北三省关于“全面放开东北地区生育政策限制”的答复。

结论是：东北地区可以实施全面生育政策的试点方案。
就是地方可以做主，你们想放开就放开了。
究其原因，主要还是考虑到经济负担重，小孩生了没人带。女性又要工作加班又要带孩子，哪有精力？
这截图上可以看出来问题，东北年轻人跑了，老龄化严重。
有些地方之前就放松了，能生三个的都不想生。所以即使全面放松，我估计效果也有限。
过去7年的数据显示，东北除了沈阳和大连还有点人口增量外，其他城市的人口几乎都是下降的，非常令人担忧。

（图片来自刘晓博说财经）
最近公安部公布了2020年，中国进行户籍登记的新生儿数据是1003.5万人。
公安部统计的是：当年出生，当年上户口的数据。2019年这个数据是1179万人，减少了176.5万人，降幅15%。
是否和疫情有关就不知道了。但从历年来看，这个下降的趋势非常明显。
统计局的数据是1465万，和公安部的数据有出入。
但不管怎么样，都是下降。
下图是历年人口数据，有2排数据，但人口经济学家认为第二排更权威。
人口下降趋势难以逆转，所以全面放开生育政策也是迟早的事。

今天我在各个群里问大家考虑生几个孩子，哈哈我发现只有北京上海群里对这个问题完全没反应。
难怪生育率低，老龄化严重，大家都不想生孩子。
为什么不想生呢？有人回答的非常好：

但其他群相对来说还算正常。
一般来说，只要有条件有精力带的，都会考虑生2个，没精力的就生1个。
以前我们越穷反而需要养儿防老，而从欧美日韩发达国家的经历来看；似乎越发达，大家越不想生孩子，这是通病。
原因无非是这几点：
一是经济压力大，养育孩子的成本太高了，养不起。
我国一线城市养一个孩子的成本至少200万以上，其实哪只200万啊，光买一个学区房就不止这点钱了！

二是精力不足，女人生孩子痛就算了，要养大孩子更是一二十年的艰巨任务。
中国的老人虽然比日本好，还可以帮忙带孩子。但却很难教育好孩子，城市中产们现在又都这么重视孩子教育。女人要上班，又要带孩子，精力真的有限。
三是观念也不一样了。
现在的人自我意识更强，想活出自我，孩子多了，天天带娃，影响自己的生活质量。
有的女人可能还会考虑到身材，生孩子容易变老。
四是经济越发达，都有社保、退休金，以后也不需要下一代来养老了。
大家关心的是人口生育政策放开后，效果有多大，对房地产的影响有多大。
二胎政策在2016年全面放开后，我身边的80后很多都生了二胎，基本上2个孩子是标配。
从数据上来看：
2016、2017年人口也出现了2年反弹，但之后又明显下滑了。
可见80后想生的那一拨集中生完了，不想生的也不会生了，90后现在也三十了，但生孩子还没有80后积极。
而且现在农村剩男和城市剩女也越来越多，这也非常影响生育。
这跟日本也有点像。其实日本已婚的平均都是生2个孩子，但因为单身人士占比很高，所以对人口是个很大的危机。
那对房地产的影响有多大呢？
现在放开人口生育政策，最多是短期内影响家庭买三房还是四房。
要等这些孩子长大具备买房能力，那还是二十多年后的事了。
所以我们判断接下来的房地产拐点，还得往年前看人口拐点出现在哪年。
1986年-1990年，是人口出生的高峰期；1990年到达顶峰，2926万。
我们来推算一下。
通常，22岁本科毕业后工作5-10年，开始考虑买房。现在有父母的帮助，当然有的可能会提前，也就是1986加上5-10年就是27-32岁。
相对应的是：
2013-2018年为置业期。........1990年的在2017-2022置业。
1986-1990的这一批人，2013-2022年都是他们的置业高峰期。2013年、2014年其实置业需求很多。
但是人为的调控压抑了需求。所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期。所以才会有2015-2017年的暴涨。
但从1991年开始人口剧减，只有2245万人；比1990年的人口减少了681万。
降低幅度接近四分之一了，简直是断崖式下跌！
所以从人口数据来看，1990年是人口拐点，我们的置业高峰期还剩两年就面临着拐点。
当然这个只是理论上的。
因为房地产，除了首次置业，还有改善型置业。
特别是房价高的一二线城市，首次置业很难一步到位，所以过几年又要改善。
而房价低的三四线城市，以前老破旧的楼梯房特别多。
现在生活条件好了，大家也都想住更好的商品房，改善型需求也很旺盛。
但是这种机会一定是结构性的！
1990年之后的人口大拐点出现后，现在大家已经感觉到人口的稀缺性了。
所以这几年各个城市都开始抢人！
南京昨天又放开落户了，有四个区交半年社保就能落户。
我估计要不了两年，很多城市都会全面放开落户，0门槛落户。
接着说人口对房地产的影响。
因为好的工作机会主要在一二线城市，人往高处走嘛！年轻人都想去大城市看花花世界。
所以以后人口往大城市聚集的趋势不可逆转。
经济越发达，有人口流入的城市，以后房地产依然存在结构性机会。
现在货币又处于一个过剩的阶段，去大城市资产想要保值增值，有钱你不买房干嘛呢。
我以前写过一篇文章，不过因为有些内容敏感后来我删了。
就是富人活在通胀中，没钱的人活在通缩中。
这些年货币放水，上涨的只是资产价格，而普通物价并没有上涨。
所以感觉到通胀的只有富人，我们普通打工者感觉不到通胀。
为什么印了那么多钱物价不涨呢？
这话题又扯远了，现在贸易都全球化了；
国内人工涨价了没关系，大量工厂转移到东南亚印度。别的国家生产成本低啊！
总的出厂价还是没涨，最后全球都处于一个产能过剩的时代。
所以只要能通过全球交易的普通商品的物价根本涨不起来，只有那些没法流动的商品倒是能涨。
另外能涨的就是核心资产。
因为大部分的钱都流进了富人的口袋，他们需要买高端核心资产保值增值。
而一线城市，长期人口流入，资金集聚最多；
且是全中国最有钱的购买人群，产业又是最强，高收入群体最多。
而土地供应又有限，房价具有天然升值的内在动力。
所以对货币超发更为敏感。
一线城市的房子，不仅是一种居住品；
还会成为一种抗通胀，带有金融属性的投资品。
二线城市次之。
中国是14亿人口的大国，一个省份就相当于一个发达国家的人口；
所以省会城市和中心城市也是有前途的。
但大部分的三四线城市人口流出，有钱人又不多，供地又充足，所以升值空间也有限。