老牌商圈怎么了？曾经抢手的“天价商铺”：转租！闭店！租金跳水

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                                                                                                                                                                                                        一夜之间，蒸发掉百万是什么体验？
2021年深圳开年热词，“华强北”逃不掉。
转型为全国最大美妆批发地的华强北，近日被爆出涉嫌“6亿非法走私“。几乎“一夜之间”，上千家美妆店铺歇业整顿。

往日生意最火爆的明通化妆品市场，有店主爆料称入场费高达百万，每平米的月租更是逼近五位数，在疫情之后商铺遍地是“坑”的当下，简直是天价。
而在近日，南方楼事从多名明通店主处获悉，现在明通已有店主发布了档口转租消息，且租金大幅下降。不再需要高额转让费，之前月租接近一万/平的档口降至一千多，直接打了个一折......
几平米档口，百万入场费？
开年才几天，华强北6亿化妆品走私案就震动了整个华强北的美妆市场。
上周，南方楼事实探华强北发现，往日熙熙攘攘的明通化妆品市场、曼哈数码广场如今满是紧闭的档口，尚在营业的商家寥寥无几。

明通化妆品市场，摄于2021年1月13日
一位知情人士透露，明通去年生意火爆，不少原先做电子产品的商家纷纷跟风转行，明通档口的租金也日渐高涨，两座楼共约2500个档口全部租满，二楼、三楼档口的入场费高达60至80万不等，一楼位置好的档口，入场费甚至超过了100万元。
“这对于近几年华强北的市场来说，简直是‘天价’档口。”
在这里，店主花了入场费从市场官方租到档口后，在租期间可以随意转租。租金和入场费由店主随意出价，没有明确的标准。生意火爆的时候，一楼一间6平米左右的档口租金高达5万/月，每平米的月租将近1万。

走私案前的明通化妆品市场。图源：21世纪经济报道
可惜好景不长，6亿缉私案之后，明通市场上千家美妆店铺全部撤场，之后开始有店主发布档口转租的消息，大多是位置有些尴尬的三、四楼，十来平的档口租金为1.5万/月左右，每平米的月租为一千多，且无需转让费。


转租消息
“什么时候重开很难说。”还在明通营业的店主王某（化名）说，“以前生意好的时候，要找到一个空铺很难，现在是月租最低的时候。”
在明通隔壁经营进口食品的紫荆城目前正常营业，店主小杨（化名）告诉南方楼事：“做进口食品其实没什么利润，这里（紫荆城）的租金一直是600/平/月左右，没有过太大的变动。”

紫荆城，摄于2021年1月13日
身处同一条街道，明通和紫荆城犹如冰火两重天。在“一铺毁三代”、“十个商铺九个坑”的当下，是什么让明通从中“逆袭”成为商铺赢家？

深圳中原商铺部董事总经理丁长申评价，就疫情过后来说，能达到像明通商铺这样的热度很难，它几乎是同一时期内所有深圳专业市场中最高的水平了。
“其实百万入场费的现象在深圳并不少见，几年前的南油服装批发市场曾出现过高达三百万入场费的情况。”

南油服装批发市场。图源网络
“像明通这样的专业市场一般有专业的运营管理公司做统一规划和管理，配套设施都比较齐全。入驻的商铺一般是抱团发展，业态互补性很强，很容易集聚人气，吸引到更多投资客。”丁长申分析。
看来，明通恰好撞上了风口，且在业界形成了口碑，容易让消费者对明通产生消费惯性。这样一来，明通的客流量自然也不容易流失。另外，化妆品利润空间大，想入驻的投资客只增不减，租金自然会日渐上涨。
而隔壁的紫荆城在2020年才转型为进口食品城，在产业发展的成熟度上相对欠缺，且利润空间小，尚处于不温不火的状态。
华强北真正的“商铺天花板”
说到“天价商铺”，华强北真正的“商铺天花板”其实是在它发展电子产业的“黄金时代”。
在华强北工作十几年，曾游走过多个档口的郭先生告诉南方楼事：“十年前这里是深圳最火爆的地方了，听说位置好的铺位单价高达60万/平。当时一平左右的玻璃柜台，位置好的高达3万/月，转让费高达一百多万，简直堪称天价。”
但修路和电商的冲击来势汹汹。
丁长申介绍，华强北在2013年开始修地铁之后，商业街客流量减少了很多，加上电商发展迅速，商铺的经营状况开始受到了影响，商铺的租金和售价双双下降，2013年至2017年间华强北商铺的成交量屈指可数。

华强北龙胜通讯市场，摄于2021年1月13日
现代之窗四楼的商铺2013年可以租到3000元，到2017年却连1000元都难以租出去。
“但2018年华强北重新开街后，商铺的租售情况有所好转，商铺租金有上升的趋势。”

数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com
看来，华强北似乎在焕然一新的商业街中找到了出路。
但这条转型之路，充满坎坷。
华强北重新开街时，南方楼事实地调研后了解到，华强北地铁商业街在开业后半年内客流量明显下降，但租金却没有减少，撑不住的商铺陆续撤离，商铺空置率骤增。
详情请戳：好疼的华强北：从一夜暴富到亏本撤店，只用了5个月......
而根据目前华强北地铁商业街的营业状况来看，商铺大片空置的现象仍然存在。

华强北地铁商业街，摄于2021年1月4日。来源：家在深圳
另一方面，华强北的商铺成交情况也是每况愈下。“根据中原地产的数据，华强北商铺最高的成交单价是60万/平左右，是2016年成交的一个位于华强北商业街的临街商铺。近三年只有一些零散的成交，现在售价区间大约在30至40万/平。”丁长申介绍。
显然，华强北至今还没有从转型升级的困境中逃脱。而“高租金”作为华强北曾经的骄傲，现在却成为店主难以言说的痛。
另一个“商铺神话”
如果说，“电子第一街”上的华强北档口在一代深圳人心中留下了“日进斗金”的印象。
那曾经被称为“创业天堂”的东门商铺肯定给一代深圳人带来了无数“造富神话”的回忆。
同作为深圳老牌商圈代表，东门和华强北其实有很多相似之处。
首先，他们都有过辉煌的时期，且东门风头盖过华强北。
根据南方都市报报道，2012年东门一个临街转角铺的业主喊出了高达158万/平的天价。
南都记者了解到，这个天价商铺位于东门人民北路的明华楼与文华楼下面，仅32平方米，报价158万元/平方米，总价5000万元。别看是小小的店铺，目前正分租给了三个小吃店家使用，分别是绝味鸭脖、天美汇、卖糖炒板栗。据中介方透露，店铺一个月总共收租20万元左右。
（来源：南方都市报）
据悉，这个“天价商铺”最终并没有成交。“东门商铺最高的成交单价是100万/平左右，是2015年成交的一个位于主街的临街商铺。”丁长申介绍。
其次，它们都经历着转型升级的阵痛。
曾经深圳年轻人最爱逛的东门，如今的年轻一代提到往往是无感，甚至是陌生。
“因为它没有什么让人非去不可的理由。”
南方楼事搜索了东门的客流量对比，发现顶峰时期的东门，客流量能高达百万人次。
十五年后，这个数据骤减至7万人次。当中的差距，随着商圈的老去愈发悬殊。

2005年地铁开通后，东门客流量达到日均百万。2020年，东门客流量受疫情冲击骤降至7万。二者差距悬殊。
但南方楼事实探发现，最近周末的东门熙熙攘攘，人气似乎不比华强北少。也可能是因为临近春节要置办年货，客流量有所回升。

东门步行街，摄于2021年1月17日。
随着电商以及深圳新兴商圈的崛起，逛东门的朋友越来越少，退租的商家越来越多。

来源：赢商网
而且，在新冠肺炎疫情的影响下，这些“旺铺”都被按下了暂停键，人流量下降已成为不争的事实。

总的来说，跟华强北一样，东门步行街也陷入了商业构成陈旧、转型困难的窘迫局面。
根据深圳中原商铺部董事总经理丁长申介绍，近三年来二手成交不是很活跃，东门部分专业市场租金下行严重，街铺租金升幅不如从前，售价方面也受到租金收益的影响。整体来看，东门商铺有下行趋势。

数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com
“多重因素给传统商业带来的冲击，遍布东门步行街的12000多家小商铺的感受应该是最直观的。现在主街商铺的单价大约在30万至70万/平之间，成交量也是大不如前。”

2021年1月东门部分商铺售价情况。来源：中原地产
可见，“商铺投资风”即使到了东门这样的老牌商圈，也吹不动了。
但是，东门也在努力。2020年9月，作为第二批“全国步行街”改造提升试点之一，深圳东门步行街升级改造正式启动。

此次，东门计划在旧商业区改造、文化设施活化、商业业态创新、跨境消费合作、消费环境提升等方面先行先试，形成粤港澳商旅文合作新平台，打造成为面向粤港澳大湾区、先行示范区的商业打卡地以及具有世界能级、国际化属性的跨境旅游消费合作区。
另外，深圳市城市设计促进中心在今年初（1月4日）发布了湖贝统筹片区项目建筑专业国际竞赛公告。根据招标计划，湖贝建成后的商业与目前的东门商圈、万象城商圈、国贸商圈将连成一片，成为一个超级大商圈。

7年之内，这里将竖起一栋限高500米的湖贝塔，同时，还将保留原有湖贝老村建筑，与附近的公园、区级文化设施融为一体，成为“人文公共绿心”。图片来源：深圳城市设计促进中心
这意味着，东门步行街或将迈入新的台阶。
据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，市区商圈中东门商圈租金水平最高，看来部分成熟商圈近期重回投资客视线，整体行情向好。
如今，东门商圈的商铺租金为2116元/平/月，依然高居全市之首。福田中心区紧随其后，租金为1404元/平/月，南山中心区的租金为1247元/平/月，华强北商圈的租金为1127元/平/月，位居第四。

深圳各热点商圈租金情况对比。来源：美联物业深圳工商铺季度报（2020年3季度）
从两大老牌商圈在营销、产业等方面的改变，可以窥探出它们如今正在以资源整合及业态转变来吸引消费者的注意力，相信它们未来会为重现昔日辉煌及获得消费者青睐做出更多有益尝试。
在当下，实体难做已成为不争的事实。而且疫情也导致部分业态单一和较为老久的商圈受到较为明显的影响，空置率有所上升，整体租金价格被拉低。
随着疫情影响逐渐消退，经济复苏，两个商圈已有一定起色，或许未来它们的租金和售价会有所回升。
近年来，深圳各大商圈呈现出遍地开花的景象，给深圳商业注入了时尚、潮流的新鲜血液。一些老牌商圈辉煌多年，也难逃被“洗牌”的命运。
不适应形势发展的老牌商圈，会逐渐淡出竞争的舞台，而定位明确、规划统一、符合城市规划和区域购买力特点的商圈就会生生不息。
随着升级改造的进行，东门商圈现有的“根”与时代的“潮”或将得到碰撞融合，呈现出新的面貌。
而再一次被贴上“水货”标签的华强北，如果能在新产业落地时思考好如何站稳脚跟，落实行业规范和秩序维护，着眼产品和产业发展需求，或许会有新的转机出现。