多省规范房东租金个税 对房东、租客影响有多大

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                                                                                                                                                                                                        为了规范个人出租房屋个税征管，近期云南、湖南、河北、黑龙江等省份税务部门先后发布公告，明确了住房租金实际税负低至0.5%~1%。其中，云南、黑龙江明确为0.5%。  
多位财税专家告诉第一财经，房屋租金个税负担较轻，1000元租金房东最低只需缴纳5元个税。不过，房东出租房屋除了缴纳个税外，还需要缴纳增值税（1.5%）、房产税（4%），因此总体来看租金实际税负在5%左右，有些采取综合征收的地方税负更低。  
但是，实践中由于征管难度大、房东主动申报意愿低，租客也不愿房东将税负转嫁给自己，实际交税的房东并不多。此次地方规范个税征管，短期也难以改变这一现状，对房东、租客影响较小，即便房东全额交税并转嫁给租客，涨幅应在5%左右。  
租金个税征管规范  
房东获得租金收入属于财产租赁所得，需要依法缴纳个税，目前对个人出租住房实施10%优惠税率，而非住房依然为20%的法定税率。  
为进一步规范个人出租房屋个人所得税的税收征管，促进房屋租赁市场健康发展，近日国家税务总局云南省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，重申房东需要缴纳个税。其中对目前普遍采用的核定征收，明确了租金收入按5%核定应纳税额，住房减按10%税率征收个税，实际税负为租金为0.5%。  
河北、黑龙江、湖南等地也曾发布类似公告。其中，湖南、河北在租金个税核定征收上，由市州税务局按租金收入的5%～10%核定应纳税所得额，住房减按10%税率征收个税，因此实际税负0.5%~1%。  
中国政法大学施正文告诉第一财经，租金个税有据实征收和核定征收两种方式，前者允许房东在税前扣除修缮房屋等支出后来纳税。但实践中房东较少获得合法、准确的成本费用凭证来扣税，不能准确计算住房租赁成本费用。因此采用核定征收，目前各地核定比例很低，优惠力度较大，因此租金实际个税负担较轻。  
“从上述地方公告来看，住房租金0.5%~1%税负并没有增加房东负担，跟以前相似。”复旦大学经济学院税务专业学位行业导师汪蔚青告诉第一财经。  
按照现行法律，个人出租房屋不仅要交个税，还需要缴纳（租赁合同）印花税、增值税、房产税、城镇土地使用税等。不过为了支持租赁市场发展，2008年财政部税务总局出台了优惠政策，免征印花税和城镇土地使用税，增值税税率降为1.5%，房产税税率降为4%。  
施正文表示，由于出租住房租金涉及税费较多，一些地方直接将这些税费打包采用综合征收率，一般在5%左右。  
近些年为了减轻纳税人负担，2019年至2021年底所有地方均减半征收包括房产税在内的“六税两费”，个人出租住房的房产税税率因此降为2%。一些地方给予了更加优惠的个人出租住房税收综合征收率，比如深圳对月租金低于10万元的个人出租住房，征收率为2.5%（房产税2%、个税0.5%），北京同样为2.5%。  
实际交税较少  
施正文表示，长期以来房租租金纳税很难收，因为税务部门掌握不了租房等信息，而且向个人征收难度也较大。而房东不懂如何交税，或者不愿交税。  
汪蔚青认为，目前老百姓错误地认为不要发票则不需要交税。房客很少会向房东索要发票，如果索要发票这部分税负可能转嫁给租客，因此房东主动申报纳税较少。而税务部门也很难全面掌握租房相关信息以及数据真实性，因此征税难度大。  
随着政府部门信息共享，数字政府加快推进，以及公民纳税意识逐步增强和征管能力提高，长期来看房东主动申报纳税将增多。  
施正文认为，目前针对房东的个人住房租金个税优惠政策力度较大，这也使得专门从事投资房产出租的人税负较轻，不利于个税公平。因此个税制度改革应该进一步深化，可以考虑将租赁所得纳入综合所得，加大个税调节力度。