再次强调，投资和自住最好分离！

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　　再次强调，投资和自住最好分离！

　　来源：楼面   2020年11月15日 09:19

　　凤凰网房产

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　　最近在房产群里跟很多粉丝聊天，很多人都在想：

　　我要买一套房子，虽然是要自住但得兼顾投资，或者是要买这套房子去投资，过几年再过去自住。

　　很多媒体和我本人之前的工作中，都无数次聊过这个问题，就是：投资跟自住两相宜的事儿，共同存在不是没有，是很少，投资跟自住是两码事。

　　其实并不是说，投资自住就一定无法兼顾，但以目前国内的情况来看，我们更提倡投资和自住分离。不是不能兼得，但不容易兼得，也不建议兼得。

　　为什么分离？因为你要明白，这两种本质上有不同的逻辑！

　　特别是当一个城市越来越大，投住分离越来越重要！

　　先说自住！

　　房子最大的属性就是居住，居住的核心就是满足生活需求！生活的需求是什么？很多购房者真正把房子买到手之后，才明白个七七八八。

　　一个真正适合你自住的房子，不仅需要符合你能想到的明面上的生活需求，还要符合你不断变化或者说未来产生的生活需求，或者说隐藏在你居住后才发现的需求。另外就是相对的舒适度，包含通勤、空气、吃饭、购物等多个维度的舒适度。

　　明面的需求比较容易理解，比如说面积、价格、学校、医院、购物等等。这些东西你可以在买之前就能探究。

　　再包括一些楼层，采光，花园，装修，停车位，以及周边的环境、空气，这些都是可以容易比较容易获取信息。但很多隐形的需求，长线对于交通配套的需求，对于缩短通勤时间的需求，对于子女父母生活一段时间之后对配套的需求，这些看起来像明性需求的东西，其实是隐形需求。

　　所以对于自住房子来说，要考究的内容会比较多，大多数配套以及潜在的需求配套最好是现成就有最好，特别是一些学校，就业，地铁，之类的。老城区的房子，相对近的房子就更容易满足这样的需求，甚至相对旧、环境没有那么好的区域，由于整体的发展早，更能满足各种居住的需求和潜在需求。

　　很多人会觉得，我去规划高大上的新区，住着也舒服，以后发展的更好不就可以兼得么？

　　这就折回了刚刚的问题，表面的需求和实际的潜在的需求，他会存在一些差异，你通过信息判断的居住体验和和实际居住的体验，也会有一定的差异。

　　比如，你买了郊区、新区地铁口的房子，憧憬着地铁通勤，方便有座。但入住后却发现地铁通勤时间过长，由于停运时间早，给自己的生活带来非常大的不便。一旦有时间变动，很有可能就要付出高额的打车费用。

　　并且因为地铁只是缩短了时间距离，物理距离并没有缩小，无论是打车还是开车，都因为远的原因非常耗时。再有就比如，购房时开发商承诺配套的学校，水平低于预期，周围短距离内又没有可以借读的学校等等，或者父母就医需要到老城区指定的医院医生等。

　　这样的房子，并不见得差，甚至有可能他还能在涨幅上因为新区、周边的道路宽阔，有新的政府、场馆、地王等多个原因，升值比老城区还高。

　　你说这样的房子适不适合投资呢？可能更适合投资，但适不适合自住，却并不一定适合自住。

　　自住房的逻辑应该遵循的是足够的便利度，特别是对于年轻人，这个便利度不仅仅是指的你的通勤时间长短，还有你父母子女对于生活配套需求的便利度，并且这个便利度决定了你的生活半径。

　　换句话说，自住就是不要把大把的美好光阴，花费到通勤、找配套的路上，哪怕房子再新再好，他对于你的宝贵人生来说也是消耗。在有限的资本下尽可能的满足当下核心的需求，而非追求更高的回报。

　　而投资就是另外一套逻辑。

　　我们刚刚提到了新区的例子，新区因为城市界面、环境、国家大政策，以及当地的地王、政府搬迁，建公园、写字楼等多个因素都有可能导致它的上涨高于传统城区。

　　细一点来说就是：

　　1片区动能要强，比如未来CBD，地铁线，政务区，自贸区等等。

　　2片区内有足够多可以拉高地价的新地，最好是有地王记录，并且是要符合以第一条。

　　3片区内要有足够好的学校，而且要离得够近。

　　4片区有优势，但因为其他片区先炒作导致低于同级别区域，形成所谓的洼地。

　　如果放大到城市：

　　1城市动能强，比如一线城市、强二线城市，特区、计划单列市。

　　2人口有流入，新生儿多，土地供应少等。

　　3长三角、大湾区，以及邻近国内一线城市的主发展方向。

　　和自住来比，投资的房产，要摒弃自住的需求，不要去纠结自住是否舒服，更不需要去考虑一些医院之类，并不影响涨幅的属性，更不用去过多考虑户型楼层之类的属性，更多的考虑地铁口、地铁换乘以及商业中心的距离。

　　选择好的面积段和价格段，未来更容易溢价和出售。利好足够的情况下，忽略户型之类的属性。

　　最关键是不要有人在哪工作，就一定要买哪必须在哪住心态。

　　这也就是我们标题说的，投注分离！

　　投住分离有两个含义：

　　一个是，投资的房产和自己住的那一套分离。

　　另一个，投资的城市和自己居住的城市分离。

　　区别是你买第几套房。

　　很多人会问啊，你讲的投资房产都不满足自住的需求，你讲的那些所谓地铁通勤远之类的各种问题，怎么克服，最终不是也得要卖给别人住么？

　　是的，当然最终也是给人住，也是需要有接盘人。但是这个人跟你的需求是不完全重叠的，一个新的区域，一个所谓远的房子，他也有对应的片区生活半径，对应片区的工作岗位。可能对于有些人来说，你通勤一小时的房子，可能是别人步行10分钟的房子。

　　特别是当一个城市越来越大，投住分离才越来越重要。

　　一个城市的直径或者说四向纵深每扩大一倍，实际面积就会扩大到之前4倍。当一个城市像摊大饼一样，不断的扩大，分离特别是大城市的分离是必经之路。

　　那深圳做例子，新晋的宝安沙井片区，打车去到配套丰富的老城区深圳火车站打车起码要200块钱。地铁也要超过1个半小时。

　　居住在沙井，去到罗湖、福田上班基本是不太可能的事情。而沙井缺因为城市快速西进价格步步高升，不仅超越了东部很多成熟适合居住的区域，还没有真正探到天花板。

　　此时，选择把房子买在西部，去东部租房子居住显然是更加理智并且可以大大提高未来生活水平的选择。

　　视野在扩大，北方不少城市都在下跌通道，特别是东三省不少城市，以及黄河以北不少城市，在最近2-3年的停滞期不仅仅没有上涨，还存在了不同程度的下跌，而相反广东的核心城市，在大湾区的政策、北方资金、本地财富多方面刺激下，疫情期无视一切，不断走高。多个城市跑赢全国楼市。

　　此时此刻，把自己投资的方向放在非自己居住的城市，显然是更理性的选择。