6大因素催生楼市新变局，未来怎么买房？

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　　西安楼市自2017年以来，处于“热、涨”的阶段性行情状态，这是与2016年之前相比发生的最大变局。

　　在持续了3年多后，进入2020年下半年，楼市将进入新的变局，而这回不只是房价的变化那么简单！


　　从2017年开始，西安楼市迎来阶段性行情。

　　在这一轮行情通道中，又分两个阶段，一是2017-2019上半年的较热、快涨阶段，二是2019年下半年来的温热、慢涨阶段。

　　在这一轮行情中，发生了以下几个情况：

　　1、主城区的新房房价涨幅较大。以2016年的年度成交均价为基数，2017年比2016年涨25%，2018年比2017年涨22%，2019年比2018涨15.5%。

　　2、主城区二手房价格迎来快涨。受新房价格快涨影响，从2017年下半年开始，主城区的二手房价格抬头，成交量增，局部二手房价格超过新房，出现倒挂。

　　3、主城外溢置业助推周边价涨。受主城房价上涨过快、限购等因素叠加，2017-2019年期间，西向的沣东新城、沣西新城；东向的高陵、临潼，房价上涨较快。

　　4、西安带动周边城市价涨。陕西省统计局发布的数据显示，受西安房价上涨的影响，2018年周边的咸阳、渭南、铜川也迎来了一波房价涨、成交活跃的行情。

　　2017年之前，因房价滞涨、处于超低迷状态，坚持买房而受到家人抱怨、亲戚同事调侃的，在行情起来后都获得了“很有眼光”的赞誉。

　　在跳广场舞的人群中，闲谝的话风也变了：以前是“你买房做啥，价格不涨还跌呢”，2017年之后是，“你钱存在哪做啥，借给我买房”！

　　房价涨了，已买房的家庭财富、和谐度都提高了！而没买房的，则陷入了更为纠结的状态中！

　　这么多年来，凡是看跌的要么被啪啪打脸，要么以更高的成本悄悄地买了房。


　　城市和楼市发展是变化的不是静态的。对比过去的2年多，当前情况发生了新的变化：

　　1、兴奋过后是冷静，城市营销、招商项目需要落地变为GDP；“网红”不再，城市画风变得相对低调务实。

　　2、在2019年6月20日进一步限购、新增落户及人才引进趋于稳定之后，购买力更加趋稳、有序。

　　3、新建楼盘普遍趋于高端化，精装大平层均价1.7万/㎡以上，2万/㎡盘，各区域都有，总量接近饱和。

　　4、主城区适合主流的普通置业需求的中低价位产品结构性短缺，要么不能持续地推出，要么局部区域即将断供，此后再无该类产品。

　　5、西咸新区以沣东新城（含西咸能源金贸区）为代表，房价从2019年中以来，已赶超西安主城区，当前主力均价在1.5万/㎡以上。

　　6、西安主城区二手房价格从2019年8月环比0涨幅以来，一路下行，到2020年5月份再度出现环比上涨，二手房止跌回稳，下半年或将迎来新的行情。

　　这其中有一点没变的是，购买力依然以本地改善、返乡置业、外来置业为主，但在总量上，较前两年出现明显的下滑。

　　2017年以来，西安商品住宅的库存去化周期一度降到4个月左右，当前已再度恢复到7个月左右，房源销售周期在进一步拉长。

　　但这并不意味着房子好买：

　　对中高端置业而言，适配房源多，可好中选优；对普通置业来说，可选房源少、区域分布不均衡，难选择！

　　从西安近年来的土拍分布及成交价格看，当前市场中存在的两极分化、房源供应的结构性矛盾将长期存在！


　　在接下来一段的时间里，目前仅有的均价在1.1-1.3万/㎡的楼盘卖完后，西安主城区的房价将迎来在1.5万/㎡以上的新阶段。

　　普通置业继续在主城买新房，购房成本将更高。对于普通置业来说，那么将面临如下选项：

　　一是再次被动接受更高的单价。在和目前同等的总价，或略微高一点的总价下，接受比现在可买的面积更小，但功能还齐备的房子。

　　二是在二手房中找机会。选择二手次新房或地段价值较优的二手房，但不确定的因素是，这样的二手房价格是否能接受。

　　三是不得不外溢置业。在环主城区域或西咸新区一些价值还算可以的新建板块中去选择适合自己的房子。以交通、时间成本换购房成本及成长空间。

　　四是选择可替代产品。在商办产品（公寓）中选择有地铁、商业的综合体，公摊小、梯户比不大，价格适中，可作为居住替代品的房源。

　　综上，新的场景似乎已经清晰可见！