楼市：正在酝酿新招

qtmtgfwl

　　1月14日，据证券时报获悉，深圳市正在开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作，目前暂无出台的相关时间表，该制度的目的主要是为了稳定深圳市二手商品房价格、稳定深圳市商品房市场预期。

　　如果成真，那么这将是楼市又一重磅大招。

　　众所周知，现在新房价格普遍限价，而二手房价格没有任何限制，结果新房二手房价格倒挂，同区域的二手房价格高于新房。根据国家统计局公布的数据，2019年11月份，深圳新房价格同比上涨3.3%，二手房价格上涨6.4%，可见，二手房价格差不多是新房价格涨幅的一倍。

　　其实，深圳房价涨幅实际情况可能还高一些，据数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》数据显示：2019年底，深圳二手房均价达到65516元，同比上涨8.65%，在北京上海房价下跌或涨幅回落的情况下，深圳一跃成为全国房价最高的城市。

　　据悉，深圳去年底的二手房均价，比北京贵2500元，高出上海20%多，是广州的近两倍，是杭州的两倍多。

　　深圳房价上涨的原因有很多，最主要是深圳地方太小，在一二线城市里除了厦门，就是深圳了吧，住宅土地供应太小再加上人口不断流入导致供不应求，所以你看到国内买房最难负担的城市就是这两个。

　　更为重要的是，深圳先行示范区文件的发布，让深圳的定位大幅提高，从国内一线城市向国际一线城市迈进。

　　但是先行示范区，显然不能成为房价的示范区，而应该成为高质量发展的示范区。2016年那波全国楼市牛，就是先于深圳的。在其他城市房价普遍进入调整的情况下，深圳独具一格，当然得成为打压的对象。

　　早前，深圳一些小区“集体涨价”被限制交易就可以视为第一枪，但是这对稳定房地产市场来说作用还是比较有限，比如深圳全市性综合指标房价年度涨幅目标是5%，但实际情况上，二手房价格远高于5%。

　　那怎么办？

　　或许就是二手房也参考新房那样限价，但是二手房个体性比较强，政府很难对卖方有更多的约束，很大的可能就是设立一个举报机制，比如某一个小区年度房价涨幅超过5%就可以进行投诉等，当然这只是猜测，具体最后的举措是怎样以后才知道。

　　我认为，今后包括深圳这样的核心城市，今后将会进入慢涨的格局（部分地区除外，比如深圳光明区，去年涨幅就超过30%）。所谓慢涨就是不能像以前那样的疯涨，必须在GDP增长以及居民收入增长相匹配，深圳2019年GDP增长预期是7%左右，2019年前三季度居民人均可支配收入名义增长8.6%，就是未来房价涨幅需要控制在这范围，要不然会出问题。

　　因为这考虑到居民负担、居住成本以及城市竞争力。深圳目前的居民杠杆率（居民负债/GDP）超过了80%。国际平均水平是62.1%，简单说就是深圳居民的欠钱多，那欠的钱主要是什么？当然是房贷。过去的经历说明，居民杠杆率和房价息息相关，你看，房价涨得最快的时候，往往也是居民债务增长最快的时候。


　　银保监会最新发布的文件再度表明要抑制居民杠杆率过快增长。在我看来， 抑制居民杠杆率过快增长就必须得抑制房价过快上涨。

　　从国外房价趋势来看，中心城市房价上涨是没有顶的，关键是上涨的幅度，所以买房尽量考虑京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区这些城市群里面的房子，虽然不意味可能大涨，但起码能保值，因为人都是往这里走，这里都没有潜力，还有哪里？