“小产权房”能不能买？有哪些风险？权威解答来了

黑色星期天

　　

　　■南宁晚报记者史小辉　　

　　低价的“小产权房”能买吗？这些“小产权房”存在哪些风险？近期，有不少读者来电咨询“小产权房”相关问题。为此，记者咨询了南宁市自然资源局，并就“小产权房”常见问题进行梳理，帮助市民朋友辨别意向楼盘是否为“小产权房”，避免落入“小产权房”销售陷阱。

　　什么是“小产权房”？

　　目前，法律法规对“小产权房”没有明确的定义。人们常说的“小产权房”，是指在集体经济组织产业用地上开发建设的住房。还有一种情形就是楼盘还没有开始建设，也没有取得商品房预售许可证，“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售的房子。其宣传即将建房的土地可能是产业用地、工业用地，均不属于可以合法建设住宅的用地。

　　根据有关规定，在产业用地上建设的成套住房属于违法建筑。

　　如何识别“小产权房”？

　　识别“小产权房”首先看价格，其价格明显低于市场价。

　　房地产开发商通过合法途径取得住宅用地时，需支付土地出让金，而“小产权房”的“投资方”通过合作建房的方式进行建设，不用支付土地出让金，不拥有土地的产权，建设资金来源于购房者的合作建房款，前期投资也较少，因此价格较低。因此，“小产权房”销售价格远远低于同区域的商品房销售价格。

　　其次是“小产权房”“五证”不全。“五证”即“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“商品房预售许可证”“不动产权证书”。合法合规的住宅，上述“五证”均齐全。“小产权房”是不可以对外销售的，因无法进行网签备案，是没有“商品房预售许可证”的。若意向楼盘缺乏“商品房预售许可证”，购房者就需要提高警惕了。

　　最后看“购房合同”，“小产权房”建设单位与购房者签订的不是《商品房买卖合同》，而是《三产用地联营合同》《集体土地联营合同》《合作建房合同》等。“小产权房”的“购房合同”中，一般不写明办结《不动产权证书》的年限等内容。

　　购买“小产权房”存在哪些风险？

　　一方面，“小产权房”往往以合作建房合同代替购房合同。合作建房合同本身涉嫌非法转让集体土地，不能办理不动产登记，不受法律保护，未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权会遇到许多麻烦。

　　另一方面，由于“小产权房”的“投资方”建设资金无法得到保证，容易出现中途停建、项目烂尾的情况。例如建设单位资金链断裂跑路，甚至有的建设单位并不打算进行实质性建设，而是以“预售”“小产权房”的名义圈钱敛财后跑路，导致购房者蒙受巨大经济损失。

　　目前南宁如何监管“小产权房”？

　　今年以来，南宁市印发实施《南宁市房地产市场专项整治方案》。按属地管理原则，各城区政府、开发区管委会作为主体责任人，对辖区内的“小产权房”开发建设销售情况进行清查，依法依职责对违法行为进行全面查处。下一步，南宁市将制定出台可行性强的政策措施，建立健全“小产权房”整治工作长效机制。

　　为了帮助市民朋友更好地鉴别意向购买的房屋是否属于“小产权房”，目前，南宁市自然资源局已在局网站增设“集体建设用地供地情况查询”栏目，市民朋友可以通过访问市自然资源局网站（http://180.141.91.32/jtjsydgdqkcx.htm）查询相关信息。