比房产税影响还大？10月1日起，这2亿人要小心了

韩月

　　房租收税。
　　一块比房产税更难啃的骨头。
　　近日，河北税务局发布新政，自10月1日起，个人出租（转租）住房不能提供合作、准确成本凭证的，不能准确计算租赁成本费用的，按照租金的5%到10%缴纳所得税。
　　这太难了！
　　租赁税征收成本特别高，业主大多不愿意配合租户登记。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，租赁行为的备案比例非常低，不足一成，从全国来看，估计连1%都不到。
　　征税率提高到50%，要付出多大的代价？！
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　　让房东乖乖交税？
　　当房东收租是一种职业，干好，不容易。
　　中国商品房租金回报率不高。
　　2019年8月，海外掘金发布了全球热门城市租金回报率排名，前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿，净租金回报率都在5%以上。
　　中国内地城市几乎没有持有成本，但净租金回报跟毛租金回报一样，低得可怜，只有1.5%到2%，差不多要50年以上才能回本。现在，租金回报率3%以上算高了，5%以上算是黄金项目。
　　靠房租赚钱？
　　几乎不可能。
　　租金回报率低，要么是因为房价高，要么是因为房租低。大城市租房的年轻人叫苦不迭，房租太贵，已经占了工资的一半了，凭什么还要涨房租？
　　房东也说，我当初买房价格那么高，现在这样低的租金，已经很良心了，根本赚不到钱。再跌，我就不出租了。
　　房地产租金回报率这么低，显然是特殊时期的产物。
　　上世纪90年代开始，国人大买商品房，创造了一个庞大的一手房市场，无论刚需改善，办法是买一手房。
　　房地产投资，绝大多数人不看租金回报，看的是当地房价涨幅，是靠房地产赚取差价。换句话说，绝大部分人交税是买房交易的时候交，而不是获取租金收益来交税。
　　房价大涨的时候，地方政府也不怎么看重租金税费。地方政府有土地收入，有开发税费。
　　现在，房住不炒，土地收入趋势下行一二线城市二手房和租赁住房越来越多，持有税、租赁税费也就越来越重要。
　　根据贝壳租房今年年初的数据，2018年，我国人口13.9亿人，租房人群接近2亿人，如果租售同权真正实行，中国住房租赁市场将迎来前所未有的成长势能。
　　租房的人在增加，出租房屋的人也在增加。2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。2018年，全国的租房人群近2亿人，
　　华泰证券研报称，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，围绕着租赁个税抵扣规模十分庞大。
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　　怎么征收？
　　去年年底，有过一次骚动。
　　当时，我国准备开始施行个人所得税专项附加扣除，纳税人计算个税应纳税所得额的时候，可以享受6项专项附加扣除，其中一项就是住房租金。
　　租客申报房租抵扣个税时需要填写房东信息，在个税App上需要填报主要的工作城市、租赁住房的地址、出租方的姓名、身份证件号码以及租赁的起止时间等信息。
　　租客可以抵个税，兴高采烈，准备申报，这边厢，房东战战兢兢，担心信息被泄露，劝租客不要申报。
　　压力太大，没办法，后来又出了个税App新版本，不再强制要求填报出租人的信息，税务机关将承租人和出租人作为两个不同的纳税主体，施行不同的征管措施，不需要房东信息，承租人也可以申报个税扣除。
　　折腾了半天，征集租赁数据的事情，还是没有完成。
　　连数据都没联网，怎么普征呢？
　　此后，北上广深四座城市，明确了新版本的个人出租住房所得税综合税率。
　　特点是，税率下降了，综合税率更方便了，征收成本将因此下降。
　　根据北京税务部门的信息，目前北京个人出租住房，月租金收入10万以下的，按照综合税率2.5%收税，月租金10万以上的，按照综合税率4%收税，2019年1月开始执行。此前的税率都是统一5%。
　　上海个人出租房，2019年1月，税收调整为，月租金10万以下税率为3.5%，10万以上为5%。在这之月租金3万是分割线。
　　广州从2019年1月起，个人出租住宅，月租金在2千到3万的，税率为4%。月租金在3万到10万的，综合税率4.295%，10万以上税率是5.91%。
　　深圳目前和广州类似，分为三个级别，月租金小于3万税率为4.5%，3万到10万之间税率为6.105%，大约10万元税率是6.18%，政策自2017年3月3日执行以来没有变化。
　　理想很丰满，实施情况一般般。
　　河北想要落实新政，只会比北上广更困难。河北为什么要这么干呢？
　　这是全国管理、规范租赁市场的一部分，完善租赁市场的游戏规则，是房地产市场大变革，非常重要的一步棋。否则，不可能租售同权。
　　房价继续上涨，年轻人一辈子为一套房奋斗，这种前景想想都让人不寒而栗。
　　5月11日，中国政府网公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位，其中就有，拟制定修订住房租赁条例等。
　　8月31日消息，据财新报道，深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，提出将启动房屋租赁市场管理立法工作。
　　北京呢，将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作，完善住房租赁监管和服务平台，加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度，推动建立住房租赁公益律师队伍，完善多渠道租赁纠纷调处机制。
　　9月10日，南京市政府公布《南京市市场化租赁住房建设管理办法》，进一步规范南京市租赁住房管理，完善住房保障体系。《办法》自2019年10月10日起施行，有效期两年。
　　各个省市各自制订游戏规则，保护租赁市场，就是改革房地产市场的一部分。
　　以后，中国的房地产市场会从一手房购买市场，转身租售并举的市场。
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　　租赁税 房产税 挑城市变得更重要
　　中国房地产税制度最大的特点就是，重交易税费，轻持有税费，导致买家、卖家、中介在交易过程、合同等方面死磕，双方都希望最大程度上合理避税，各种合同漏洞，套利空间和不规范交易就出现了。
　　2011年房产税在重庆、上海两地实行，尽管8年过去了，由于在产权时间、公摊面积、试点扩大等方面的问题，房产税没有铺开，一直以来都是悬在楼市头顶的达摩克里斯之剑。
　　市场对房产税期望很高，专家也认为房产税将逐渐成为地方的主体税种。
　　房产税本身其实不能直接调控房价，即使房价在统计数据上降低，但购房者持有房产的整个生命周期成本不会降低，包括买房交易和持有成本。
　　上海、北京等一线城市的二手房下跌，给大家造成了一种错觉
　　房产税的预期体现出来了。
　　根据国家统计局的数据，7月份，70个大中城市商品住宅销售价格，20个城市二手房价下调，数量达到2019年来最高。
　　2019年8月，上海房产之窗二手房指数为3922点，比7月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅缩小0.03个百分点，二手房指数连续第二个月环比下跌。
　　8月，上海二手住宅成交套数为19720余套，环比下降2.09%，同比上升47.31%；以成交面积计，环比下降2.18%，同比上升45.33%。
　　截至8月底，全市二手住宅挂牌量为63961套，环比下降2.31%；同比下降19.15%。挂牌量持续下降。
　　太多的声音高喊，卖房！把手头多余的一线城市房产卖掉，北京、上海的楼市是不是撑不住了。
　　上海二手房连跌令人惊讶，但仔细看一看数据，会发现远郊和老旧楼盘跌幅在扩大，中心城区的核心楼盘跌的不算多，一直到2019下半年才有所松动。
　　房产税和一系列楼市调控措施，核心目的还是在保护刚需群体。稳定楼市预期。
　　一线核心城市，以及周边正在崛起的卫星城，依旧是优质标的。
　　在地产白银时代挑城市将会和挑房子同等重要，保留高品质好地段的房子，做好资产配置，保障基本的财富安全吧。