【房产】房地产市场研判

韩月

　　古今中外，住有所居是每个人所吹求的。由于所处生活环境、职业发展阶段、人生目标和政府房地产政策不同，通过买或租解决“住”有所居，因人而异；由于购买能力、投资意识、家庭形态、年龄阶段等不同，为何买房、买什么样的房、何时买房、如何买房等，也因人而异；由于房产对个人而言，具有居住和投资的双重属性，将家庭财富在房产与各种金融资产之间进行合理配置，既是保障家庭基本生活的需要，也是家庭财富保值、增值、传承和合理避税的需要。
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　　近年来我国房地产调控政策
　　为确保我国房地产健康稳健发展，遏制部分城市房地产价格过快上，近年来我国政府出台了一系列房地产宏观调控政策，解决住房的路径为低收入者靠保障房、中等收入靠信货支持、中高收入者靠市场，调控的目标是使收入房价比和租售比趋于合理，达到住有所居。调控政策归纳为两个“加”、两个“减”。
　　1、增加供应。包括增加户区改造、经济适用房、限价房、廉租房、公租房五种类型的保障房供应。
　　
　　2、抑制需求。引导房产合理消费，抑制投机投资需求，包括出台限购本地三套、异地二套和境外一套，业住房和公积金贷款三套禁贷、二套首付六成利率1.1倍和异地贷款购房必须提交1年及以上的社保纳税证明，房产购置5年内转让全额征税、沪渝试点量或高档房保有税等政策。
　　3、增加收入。“十二五”规划提出居民收入增长和经济发展、劳动报酬增长和劳动生产率提高“两个同步”的目标。党的十八大报告明确提出，到2020年，实现国内生产总值和城乡居民收人翻番的量化指标，全面建成小康社会宏伟目标。
　　4、控制房价。制定地方政府新建住房价格控制目标、落实住房保障和稳定价工作的的约谈问责机制，各地政府均提出了房价涨幅低于GDP增幅和人均可支配收人增幅的房价控制目标。
　　为有效落实这些政策，国家加大了银行监管、审计检查、媒体舆论监督、银行业协会推进业务规范等各项举措。
　　
　　我国房地产的调控目标：收入房价比和租售比趋于合理，达到住有所居。
　　对于中低收入者，主要的途径是保障有房居住，支持自住改善。其中对于棚户区改造，国家通过增收入、降房价来提高购买能力；对于经济适用房和限价房，国家采取增加可供房源的措施；对于廉租房和公租房，采取增加可租房源的措施。
　　对于中等收入者，国家采取的途径是支持自住改善，主要措施为信贷支持首套购房。
　　对于中高收入者和境外人士，主要的途径为市场改善自住。对于本地三套/异地两套/境外一套、三套禁贷/二套首付6成利率1.1/异地≥1年社保纳税证明和流转税≤5年全额征税/沪渝试点增量或高档房保有税均采取抑制投机投资炒作的措施。
　　最后对于管理者，国家采用规范政府和市场行为的途径，采取制定地方政府控制房价目标，银行监管、审计检查、舆论监督、行业协会规范的举措。
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　　我国房地产政策走势
　　党的十八大报告明确我国将继续加强房地产宏观调控。
　　
　　1、保障房供应近中期增加，有效抑房价上涨，其中，公租房和廉租房供应增加，将引导居民房产消费理念从“拥有住房所有权”到“有房居住”转变，有助于抑制房价上涨。
　　住房自有率和住房私有率两个念需要了解。“住房自有率”是国际上考察居住条件的常用指标，其含义是着居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。主要是对一定数量家庭住房情况进行抽样调查，得到全部样本家庭及不同人口规模家庭居住于自有产权住房和租房家庭的数量，并以此计算出住房自有率指标。
　　而根悉2012年《中国家庭金融调查报告》中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平，这个调查栏本为8000多户，不足以表不同城市、地区、人群。而根据我国建设2004年11月发布的《房地产统计报表制度》中，对住房自有率的界定为：报告期末自有(私有)住字的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。这实际上是将“住房自有率”等同于“住房私有率”。但这两个指标最大差异是比较的对象不同，前者为户，后者为面积。
　　2、长期执行限购和三套禁货政策难度大。现行房地产调控政无法满足以小换大、以远换近或以次换优的住房改善需求，毕竟释放这部分居民合理住房消费需求，可大大缓解通胀压力
　　
　　3、沪渝率先试点征收房产保有税，总结完善后将扩大试点范围。保有环节征税是许多发达国家引导房产合理消、打击投机炒作的主要政策。执行难点在于如何建立根据房产评估值计征的制度框架，考虑面积、地段、朝向、楼层、市场影子价格等估价。保有环方征税将更有效抑制房价，有助于缩小贫富差距,有利于建设和谐社会。
　　4、到2020年城乡居民收人将翻番。
　　5、有实房地产调政策后，房价涨幅会低于其他消数品价格涨幅，居民收入增长提速，使收入房价比、租售比趋于合理，居民住房消费购买能力、租房能力得到提升。
　　
　　6、督导、检查政策执行情况及惩处力度会加大。2011年4月上旬和2012年7月下句国务院两次分別派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控措施情况开展专项督查。深入社区听取基层群众意见，深入住房建设项目现场，实地查看商品房价格、销量，保障住房建设质量和运营管理情况。重点检查住房限购措执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况，对落实房地产调控政措有偏差、不到位的,督察组常督促进行整改。