毕业季叠加N+1整治 部分区域房租上涨

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随着毕业季的来临，租房市场再次进入旺季。

北京商报记者近日走访昌平、朝阳、海淀等多个区域了解到，除了交易量上涨，由于毕业季叠加N+1隔断房整治，目前部分热点区域的房租出现小幅上涨的情况。

但因为今年北京房源量充足，基本达到了供需平衡，所以整体租金价格平稳，并未出现大的波动。伴随着月度更迭，预计到8、9月进入淡季后，北京租房市场成交量将迎来小幅下调，价格也将有所降低。

区位配套优者依然看涨

北京商报记者走访发现，目前北京租房市场整体价格上涨有限，但一些区位好的地区，尤其是基础设施配套齐全、交通出行便利的地区，借助毕业季的加持，依然实现了逆市上涨。

自如客宋航（化名）原本打算换房。“每个暑假都是换房日，因为原来的房子又涨价了。”宋航透露，自己所住的房子虽然没有涨价，但条件太差，“朝北、公共卫生极差的奇葩室友、一加班就被锁外面的房屋管理制度”。原本听说今年的价格不高，趁着到期换一间，然而，看了一圈房子，这个念头被迅速打消。

淡季的时候，宋航所在的朝阳区小关北里社区一般自如、蛋壳这样的长租公寓单间租金水平在2500-3000元/月，且由于老小区较多，房源供应充足，楼下其他家的中介时不常的就“勾搭”她换房。然而，现在满小区都找不到一间3000元/月的自如房源。“稍微看上眼的，奔着3500元去了。”想想自己这间槽点颇多的“家”依旧能够保持在2字头租金水平，只好选择“忍”住不动。

“看房的人多了，租房交易量增加了，租房价格自然也会有所上调。”朝阳区小关北里链家门店经纪人告诉北京商报记者，目前的房租价格相较于之前是有所上调的，一些区位便捷程度高、面积较大及房屋配套优质的房源，租金涨幅会更大，这是市场需求所决定的。

记者在海淀区西二旗站附近一家我爱我家门店了解到，目前符合毕业生要求的房源几乎销售一空，该区域低于2200元的房源仅剩下两三个，而且都是存在“瑕疵”的房源，例如居住面积太小、出行不方便等。这里的工作人员告诉记者，该区域临近中关村科技园，周围分布着大量互联网企业和创业公司，例如小米、百度、联想等，这些公司都是毕业生就业的首选对象。因此，该区域租房需求旺盛，成交量也很大。

“欲购从速，晚点就租给别人了。”在昌平区回龙观的一家中介门店，记者得到了同样的答案：这里的工作人员对记者说，目前符合毕业生租赁要求的“低价房源”仅剩一个，后面虽然还会有新的房源补充，但肯定不会是这个价了。

尽管今年的北京租房市场整体与去年“一房难求”不同，春节以来降温明显，北京房地产中介行业协会数据显示，4月北京住房租赁市场继续回落，成交量环比3月下降18%；不仅仅是实际成交，统计显示4月网端用户浏览量环比下降，到门店求租的客户亦明显减少，潜在需求量也有所下降。从区域情况看，朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域虽然依旧称得上成交活跃，但成交量均环比下降10%以上。

毕业季的到来，扭转了之前的低迷状态。据我爱我家研究院统计数据显示，6月，北京住房租赁交易量环比增长14.42%，同比增长1.39%。

整治隔断房N+1的叠加效果

除了季节性因素外，不少租赁者和中介公司都表示，不断加码的隔断房整治，也从侧面减少了低价房源的供应。

原本住在朝阳区定福庄北街天泰定福苑的于淼刚刚经历了从被窝里被赶出来的窘境。“一大早人还没睡醒，居委会就带着拆迁队来敲门了，跟自己合租的房产中介员工听说要拆除隔断房后，果断‘跑路’。”据于淼介绍，她所租住的房屋是自己2017年8月从朋友那里转租下来，房屋的代理中介为北京世纪家福房地产经纪有限公司。“当时距离上一份合同期到期还有4个月。”虽然对到期后房子涨价有预期，但让她没想到的是，由于赶上对群租房的整治，市场供应急剧减少，自己的租金一口气涨了50%，由原来的800元涨到了1200元。“第二年好一点，政府稳定租金起了效果，就给我涨了100元，没想到，赶上这事。”再次提及当天的情形，于淼还心有余悸。据她回忆，当天早上还没起来，房间外面就乱糟糟，平时中介员工起床洗漱、做饭，加上对门装修也是比较乱的，所以就没在意。“谁知道，居委会的人会来敲我房间门，说隔断房违规，让我立刻搬走。”没有任何通知，没有一点预兆，一句“隔断房一经发现就要拆，当天就要拆完，绝不过夜”让于淼差点当晚睡在大街上。

但让她最不能理解的是，自己从来不知道自己住的这间房是隔断房。“隔音效果挺好的，不是说隔断房隔壁数个钱都能听清，我这也不是啊。”对于拆除原因，居委会告诉于淼，是因为接到业主举报，才要拆除她所居住的隔断房。对此，于淼也感觉很委屈，因为在此之前，她并不清楚自己住的就是隔断房。

“东西有多少，能不能全拿走，根本没人在乎。”于淼告诉记者，居委会安慰她，政府有规定，中介有责任重新安排住的地方，但直到现在，中介也没有一个明确说法，自己还处于“流浪”状态，东西还留在原本属于自己的卧室内。

“目前自己只能暂时借住到朋友家，要赶紧找到新的住处才行。”于淼感慨道，目前自己已经没有多余的钱去租房子住了，希望中介公司能退还3个月的租金。但对于退租金问题，于淼曾多次致电北京世纪家福房地产经纪有限公司相关负责人，却一直处于“占线”状态。

据了解，北京市住建委、北京市市场监管局已于7月8日正式发布了《北京市住房租赁合同》、《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》3个合同示范文本。在具体合同执行上，禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。

对此，采访中的中介机构工作人员也证实，目前北京对于隔断房的态度是，如有举报，立即拆除。

“其实北京经过几轮整治，那种把一间房拆成两间的隔断已经很少，现在还能算隔断房的，基本都是N+1。”某中介人员坦言，很多业主、中介为了增加租金，将原本三室一厅、两室一厅中符合面积要求的客厅封闭，算一间出租。“从居住条件上，并不影响品质，但因为改变了房屋结构，所以被判定是违规。”

市场不具备大涨条件

居大不易，是“北漂”一族最真实的写照。毕业季叠加隔断房监管“重拳”，是否会推动北京房租价格进一步上涨？

对此，合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者表示，每到毕业季，北京租房市场都会因需求增加，导致整体租金上调，但今年的情况却有所改观。

郭毅介绍，影响租金上涨的因素有两个方面。第一，近两年来北京常住人口处于下降趋势，使得原本紧张的供需矛盾得到了一定缓解。第二，从北京租房市场供给端来看，近几年，北京商品住宅市场的开发规模较大，那么随着住房改善升级，部分旧房得以释放，租房市场注入“活水”，北京整个租房市场供应量是在增加的，整体租金价格平稳。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进也坦言，违规隔断房大量被拆除，一定程度上会使低租金的房源量减少，“比如1500-2500元/月/间的房源，而这部分恰恰是目前北京租房市场的‘主力军’”。若毕业季需求上涨，叠加隔断房大量拆除，难免影响房租价格。

“不过，今年北京房源供应量充足，在供需平衡的情况下，租金上涨的概率不大。”在严跃进看来，去年北京租金价格之所以会涨得厉害，主要因为中低端房源因不合规退出较多，但今年北京的租房市场却有所不同。由此也可以预见，后半年北京租金水平会保持一个相对稳定的状态。此外，伴随着月度更迭，预计到8、9月进入淡季后，北京租房市场成交量将迎来小幅下调，价格也会随之下行。