置业指南：限购后可借名买房吗？

公道哥

限购下，楼市怪相，出现借名买房的事。为什么会出现借名买房？主要是由于限购、限贷、贷款利息浮动、企业购买与个人购买税率不同等原因引起的。非出于无奈，谁想借名买房？

  借名买房当然谈不上高尚，甚至完全不应该鼓励，因为他大的美名也不过是“合理规避政策”。借名买房这部闹剧，其实对于借名人和被借名人都有风险。

  被借名人承担的风险：

  1、根据各地的限购政策，可能失去了购房资格，或者购房要算二套房的首付和利率。

  2、名下登记了房屋，被取消经济适用房资格。

  3、贷款买房情况下，如果借名人不按时偿还贷款，影响自己信用记录。

  借名人承担的风险：

  1、别以为借名人把房产证拿手上就没事了，因为被借名人是房产权利登记人，他可以去房管部门挂失房产证，随后将房屋抵押；

  2、被借名人可以在挂失房产证后将房屋出卖；

  3、被借名人欠有债务，房屋被债权人诉讼后，被法院查封等司法措施；

  4、被借名人离婚，房屋算共同财产被分割；

  5、主演死亡，房屋算遗产被继承。

  借名买房顺利的情况是这样的：

  1、在限购政策放开后，被借名人把房产过户给导演或导演指定的人，如借名人的子女，这戏也就演完了，双方皆大欢喜。

  2、如果限购政策一直没有改变，借名人也可以等房价上涨了，要求被借名人把房子卖了，卖房所得归借名人，这事也算完。

  然而，事情总是没有那么顺利的。现在，借名买房纠纷时有发生。

  如果借名买的是普通的商品房、拆迁安置房，并且有充足的证据证明这是借名买的，法律一般是支持导演的。但有一种情况例外，法院会把房屋判给主演，那就是借名买的是政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等。这两者判决之所以会有根本上的不同，主要取决于房屋是否有“国家福利性质”。

  客观地说，如果借名人自己很有钱，不能享受经济适用房，这个房子还要判给借名人，那是说不过去的。

  对借名人而言，就算是普通商品房、拆迁安置房，要赢得官司，这里还有两个关键的词，一是“足够的证据”，二是“一般是支持”。

  那么，什么是足够的证据呢？

  首先，我们应该清楚，根据《物权法》的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以：

  1、不论借谁的名义购买房屋，都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于双方居住证明、首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以被借名人的名义缴纳的，在向主演汇款时，一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关。

  2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

  3、还有一个防止坏打算的招数：为防止主演擅自处分或出售房屋，导演可采取与主演签订长期限（20年）租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。所谓的善意买受人，是指主演将房屋出售给第三方，而第三方是不知情的。除非能证明第三方是明知该房屋有借名人的存在，是借名购买的，否则，第三方蒙受的损失，又是一笔扯不清的烂账。

  是不是有了以上三点的防范，导演就万无一失了呢？当然不是的，只能是：“一般会支持”。

  因为关于此问题各地裁判观点并不统一，自由裁量的空间极大。当然有不少案例是将房屋判给借名人的，但也有案例将房屋判给被借名人，只不过被借名人要赔偿大部分房屋金额给借名人，甚至还有以双方只是借款关系或明知限购政策还故意对抗政策为由，将房屋判给被借名人的。